今年以来，莱州市地税局按照省、市局关于推进税源管理专业化的要求，以强化重点税源行业、重点税源企业纳税评估为切入点，精心选择辖区内规模以上房地产开发企业，集中一个月左右的时间，实施专项评估，通过深入研究房地产行业税收管理的内在规律，探索总结出一系列行之有效的评估方法，有效堵塞了管理漏洞，增加了税收收入。
一、实施动因
一是强化重点税源管理的需要。近年来，莱州市房地产业蓬勃发展，其税收贡献率占地方税收的比重逐步增大，已成为全市地税收入的重要来源。目前，全市共有房地产开发企业47户，2009年共入库各项税收11682万元，占地税总收入的11.63%。二是强化房地产行业链条税收管理的需要。房地产开发包括基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动，房地产开发业与建筑安装业具有密切的关联关系，且一些房地产开发项目是重大建设项目的重要组成部分，开展房地产业的专项评估，同时利于规范建筑业和重大建设项目的税收管理。三是强化房地产专业化管理的需要。以往对城区及郊区的房地产开发企业由直属分局试行专业化管理模式，其他房地产开发企业仍分散管理于各基层分局，在营业税收入确认、企业所得税核定征收、土地增值税预缴清算等方面，由于理解把握和政策适用上的差异，很难做到税负公平。为此，按照莱州局税源管理专业化的要求，从2010年开始将全市房地产开发企业全部移交至专业化税源管理分局。开展房地产业的专项评估，有利于分析房地产行业税收管理中存在的问题，查找实际税源与潜在税源之间存在的差距，并能充分发挥税源管理办公室的“中枢”作用，更有效地指导专业化管理分局强化薄弱环节控管。
二、主要做法
一是树形延伸评估法。在评估核查过程中，运用树形理论，以评估的房地产企业为干，以开发项目为枝，以项目占地、施工、销售等信息为叶，逐步向上延伸评估核查。首先以列入评估计划的企业为切入点，利用财务报表、纳税申报信息、评估系统预警信息、票税比对信息以及“第三方信息”等，分析确认房地产开发企业评估期间，是否存在未按规定确认收入、人为调剂纳税时间，是否存在利用自制收据收取收入未按照规定入账申报纳税，以及其他是否存在未按照规定纳税、扣税的问题；其次运用重大建设项目档案资料，对纳入管理的居住建筑建设类项目，分开发项目对工程进度、拨款比例进度和税收实现进行比对核查，确认是否按照规定扣税，是否存在“甲方供料”现象；最后对开发项目直接关联的建筑公司等纳税情况同步进行评估核查，确认建筑企业是否按工程形象进度申报纳税，“甲方供料”是否纳税，是否按规定进行工程定价核算等。比如，在对一房地产企业某开发小区评估过程中，通过市考核办传递的项目进度和预售信息，与企业财务报表、申报记录和重大建设项目基础信息进行比对，发现该开发项目存在预售收入未按照规定入账核算、申报纳税以及工程进度、拨款进度和扣税比例严重不匹配的疑点，经过纳税约谈，该企业承认，除银行按揭贷款尚未审批转账收款的1050.60万元外，利用自制收据收取的购房定金1582万元未入账核算和申报纳税，收取部分房款、定金326万元挂在短期借款、应付账款和其他应付款等科目，补征税费235.27万元；因为资金周转困难等原因，前期按30%工程形象进度的拨款已按规定扣税，为确保工程进度，建设方与施工方自行达成后期工程形象进度拨款暂不扣税、决算环节集中扣税的约定，后拨付的980万元工程款暂未扣税，经过同步对建筑企业的案头评估和纳税约谈，建筑企业确认除收取980万元工程款外，另收取建设方已经竣工验收的5套毛坯房作价175万元抵顶工程款，补征税费14.96万元，补扣税费67.34万元。
二是税基差异评估法。依据现行税收政策，房地产开发企业由于营业税征收率、所得税核定征收率、土地增值税预征率、印花税（产权转移书据）以及购房者缴纳的契税五者计税依据都直接与销售收入或预收账款密切相关，在评估核查过程中，以企业实际缴纳的营业税、企业所得税、土地增值税、印花税倒算的计税依据与财务报表的营业收入、预收账款相互比对为主，分析确认企业缴纳“四税”是否同步，以房管部门提供的契税信息倒算出的计税依据与当期“四税”倒算的计税依据以及财务报表的营业收入相互比对为辅，比看计税价格的差异和企业销售办证情况，分析确认企业是否存在不按规定足额申报纳税的情况，从而有针对性进行约谈核查。比如，在对一房地产企业2007-2009年纳税情况评估过程中，发现该企业实际缴纳的营业税、企业所得税、土地增值税、印花税倒算的计税依据各不相同，且与财务报表的营业收入、预收账款差距较大，从案头分析环节初步判断该企业可能存在长缴税款的纳税疑点。经过纳税约谈，该企业承认，2007年以来除取得开发用地使用权按产权转移书据申报印花税外，销售商品房收入一直错按购销合同申报印花税，造成印花税（产权转移书据）与营业税计税依据不一致；市区西部某商住开发项目由于征地拆迁、开发成本过高，自己认为开发利润较低，没有按照3%预征率预缴土地增值税和按照核定征收率缴纳企业所得税，致使土地增值税、企业所得税与营业税计税依据不一致。由于约谈环节不能排除纳税疑点，进而派工实地核查，发现有两个无开发资质的房地产开发单位，采取上缴管理费挂靠、借用资质方式开发商品房，挂靠单位缴纳的税款与该企业缴纳的税款混在一起，而该企业账面并未反映挂靠资质管理费收入，同时通过房管部门传递的该企业开发商住楼办证缴纳契税的测算数据证实，确认该企业除销售不动产营业税和挂靠单位足额纳税外，挂靠资质收入的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税缴纳不到位，补征税费293万元。
三是因素分析评估法。为确保房地产开发成本的真实性，避免因虚增开发成本而减少土地增值税清算税款现象的发生，同时也为了强化对“甲方供料”的税源控管，依据房地产纳税评估数学模型建立过程中采集的数据，分类测算确定了建筑安装工程成本中，人工费约占15%，材料费约占60%～65%，机械费用、其他直接费用和间接费用约占20%～25%的预警指标区间。在评估核查过程中，综合考虑建设方自行购置电梯等设备成本，生产厂商直接销售自产货物并提供应税劳务的铝合金、玻璃幕墙等材料成本以及工程竣工结算后保留5％左右的质量保证（保修）金等因素，合理测算出成本拨款率（即：成本拨款率=扣税营业额累计总额÷建筑安装工程成本×工程形象进度×100%。）为55%--95%的正常区间值。低于55%的为异常，可能存在“甲方供料”行为，重点进行约谈核查。比如，在对一房地产开发企业案头评估中，发现其承建开发的某机关办公楼和宿舍楼项目成本拨款率为42.63%，可能存在“甲方供料”未按规定申报的疑点。通过纳税约谈，该企业承认，工程施工用的地下管桩、水泥、钢筋、砌块、瓷砖等部分建筑材料由建设单位提供，由于先期按“甲方供料”扣税与施工方发生争议，后期发生的“甲方供料”未再扣税，经过耐心细致的政策讲解和税法宣传，辅导该企业及时扣缴税费61万元。
四是同业差异评估法。相对于财务核算规范、纳税申报正常的房地产开发企业而言，部分房地产开发企业在房产税、土地使用税、印花税等一些小税种上未按规定申报缴纳，存在税负不公的问题。为此，在对主体税种进行评估的同时，一并对小税种进行“一揽子”评估。在案头分析环节，重点对开发产品自用或出租的房产税，开发建设项目用地的土地使用税以及土地出让合同、土地转让合同、销售商品房合同、购销合同、营业账簿、借款合同等应税凭证的印花税缴纳情况进行全面评估。比如，在对一房地产企业2007-2009评估分析时，发现某小区开发产品转为物业办公楼未按规定申报房产税0.85万元，小区开发建设用地未按规定申报土地使用税8.60万元，取得出让国有土地权以及小区建设购料未按规定申报印花税9.80万元，合计补征税款19.25万元。
三、取得成效
一是增加了税收收入。本次评估共选取房地产开发企业 28户，涉及建筑安装企业21户，房地产开发项目 32个。通过比对分析，发现有纳税疑点的企业28户，经过案头评估和实地派工核实，涉及营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税等各项地方税收2516万元，已征收入库1617万元，有效巩固扩大了税基，缓解了组织收入工作的压力，为实现首季开门红打下了坚实基础。
二是规范了税收秩序。评估核查过程中坚持信息管税，通过对重点企业案头分析评估和实地派工核实，用数据发现问题、分析原因，归纳内在规律和行业特点，对管理过程中出现的普遍性问题，既引导纳税人自我纠正申报错误，不断提高纳税遵从度，减少纳税风险，又要求征收管理单位帮助其他可能存在类似问题的企业限期整改，减少执法风险，增强税源控管的目的性、针对性，有效减少税收管理的人为因素和随意性，确保了政策执行到位，真正做到评估一个行业，规范一个行业。
三是发挥了中枢作用。按照税源管理专业化的要求，围绕建立基层一线税源管理专业化和各部门间一体化协作布局，税源管理办公室结合行业评估，充分发挥中枢作用，做到数据信息共享、工作结果互动。一是通过内部简报创办税源专业化管理专刊，及时通报房地产行业专项评估进展，指出存在的问题，提出管理建议，明确努力方向。二是围绕推进专业化税源管理分局的试点工作，根据房地产业经营特点和税收管理现状，合理选用管理方式，研究制定房地产行业动态管理办法及工作流程，形成齐抓共管、积极落实的良好局面。三是结合评估发现的问题，及时提出《督查复核工作报告》，并通过业务督办单的形式，协调征管部门对房地产企业售房使用自制收据、大集中系统录入的房产与土地基础信息不真实以及印花税税目认定不完整等事项限期整改；协调税政部门对房地产企业土地增值税预缴清算、企业所得税核定征收、开发产品自用或出租房产税以及开发项目建设用地土地使用税等分税种管理事项限期整改，真正实现部门联动，确保税源控管落实到位。
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