根据国家税务总局2016年第23号《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》文件中“三、发票使用”的 第（七）款明确：纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。
再加上国家税务总局2016年第18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》公告的第十七条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。第二十四条:小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
依据这两个文件，“已税未票”指的是2016年5月1日前纳税人已交营业税，但未开出发票的情况。明确了这部分未开发票可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，房地产业中未开发票部分不受此时间限制。但在执行中存在一些问题，值得我们探究。
一、“已税未票”主要涉及房地产业与建筑业。金融业在2016年4月30日前，要么就不开发票，开发票的纳税人，征税与开发票基本是同步地，基本没有已征税未开发票的情况；生活服务业，先交税购发票，后发生业务再开发票，也很少有已交税未开发票的情况；房地产业在2016年4月30日前，由于房地产未竣工办房产证，采取先按合同收款期征税，到办房产证时再补开发票，未办房产证的大量房产，据调查，有开发项目的房地产企业都或多或少存在已税未票的情况，都需要在国税补开发票。还有是建筑业中，存在已征税未开发票情况。2016年4月30日前，地税对建筑业的营业税征收采取由业主方代扣的情况，就存在业主有支付款项时代扣营业税，到结算时再向建筑方索要发票或者到地税局开具发票，由于未到结算的时候，已交税款的部分，未开具发票，造成有部分未开发票的情况。
二、房地产业中“已税未票”的终止时间隐藏在文件中，不容易发现。因为国家税务总局2016年第18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》公告只明确：房地产的一般纳税人和小规模纳税人，已在地税局交纳营业税，未开发票的，可以开具普通发票，不能开具专用发票，没有明确具体的中止时间；国家税务总局2016年第23号《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》文件中“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）”。明确了具体的中止时间，很容易产生所有的已税未票都在2016年12月31日开完的误解。忽视了国家税务总局2016年第23号中“（税务总局另有规定的除外）”的情况，如果不对照这两个文件一起来分析研究，难以得出房地产业的“已税未票”，补开普通发票未确定中止时间的正确解释。
三、“已税未票”的情况比较复杂，数额较大。主要有如下情况：一是房地产业中一般纳税人和小规模纳税人，项目尚未完工，已交部分营业税，未开出发票；二是房地产业中一般纳税人和小规模纳税人，项目已完工，已交部分或全部营业税，老板已跑路，未开出发票；三是行政事业单位自建房，已交营业税，由于种种原因，未办出房产证，未开发票；四是建筑业中有部分纳税人已交营业税，未开发票到业主那结算；五是有部分建筑企业的营业税由业主代扣代缴，税票注明上的纳税人是业主，而不是建筑企业。上述情况中房地产业中数额还比较大，经逐户统计，北湖区局有52户房地产企业已在地税缴纳营业税未开发票金额共计836162.58万元，都需要在今后逐步申请补开。按5%的税率计算，已征税款超过4亿元。
针对“已税未票”的情况，已有初步的流程是：地税局出具已税证明，国税局审核，纳税人有发票的自行开具发票。一般正常的已在国税领发票的纳税人，还是可行的，但对建筑耗材税收的把关，仍需有效配合；对一些未领发票，领不了发票的还存在一些问题，为此，为了做好“已税未票”纳税人，正常地开出发票，又确保国家税收不流失，笔者认为可以针对不同的情况采取不同的措施。
一、大力加强对房地产业“已税未票”的没有限定具体时间的宣传。利用纳税人学校和各类培训中讲解，国家税务总局的18号公告和23号公告，对照分析文件精神，房地产业属于23号公告中“（税务总局另有规定的除外）”的事项，而国家税务总局的18号公告中没有明确房地产“已税未票”补开票的中止时间的，因此，房地产的“已税未票”的补开票，就没有中止时间，要使每一个房地产纳税人清楚房地产业“已税未票”的补开发票没有限定具体时间，从而减轻2016年下半年“已税未票”补开发票审核的集中度，缓解工作压力。
二、尽快做好地税局“已税未票”数据的清理移交。目前地税局由于时间紧，工作量大，没有批量进行“已税未票”数据的移交，只是零星来了一些已税未票的证明。考虑到建筑业的“已税未票”到2016年12月31日截止，就必须尽快地与地税局衔接，尽早地取得“已税未票”数据，给国税审核留有一定的时间。
三、通过“已税未票”数据审核，回收流失税款。建筑业企业原来的大多数未做账，结账时到地税开票，到业主那结算收入，对购进材料一般不取得发票，虽然进行了建筑耗材的清理，但还有不少的遗漏，为此，一是审核建筑业企业已税未票时，先对施工项目的建筑耗材进行清理，该补税的要及时地补上来，补好建材税后，再审核已税未票，再补开普通发票。二是审核房地产业中的已税未票时，对该房地业项目中的建筑企业进行清理，将未补建筑耗材增值税的进行追补，追补好了后，再审核已税未票，再补开普通发票。三是只要是有已税未票的需要审核的，都要先审核该项目的建筑耗材是否取得发票，对未取得发票的都要，先补开建筑耗材的发票，收回流失的增值税，再进行已税未票审核开票。
四、对“已税未票”又无法领票的项目，建议由国税局代开普通发票。行政事业单位未办证房产和少数开发商已跑路的项目的房产，已交营业税，由于种种原因，未办出房产证，未开发票；这些房产项目，行政事业单位未领发票，相应的开发商已经逃了，没有发票可开，没有发票又办不出房产证，为解决好上述问题，我建议审核好已税未票的情况后，由国税局窗口代开发票，解决购房者的难题。
五、代扣代缴税款，审核好项目建材耗材后再进行“已税未票”审核开票。对部分建筑企业的营业税由业主代扣代缴的，我们在审核时，先按项目审核建材耗材是否按规定进行了补交建材增值税，在追建材增值税时，我们必须给纳税讲清楚：建筑企业购进建筑材料，按照《全国发票管理办法》第二十条规定明确：企业与个体工商户购进货物应当取得发票。因未取得发票，才补开建材发票，补交增值税的，不是营改增后才实行的，以前建筑企业未按《全国发票管理办法》执行。讲清楚后，该补税的看是否补足，如未补足的，先补足增值税，再审核代扣代缴所对应的建筑企业，如审核确认后，再补开发票，这样就可以防止建材增值税的流失。
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