本文是芳心的第84篇原创文章
作者 | 芳心
插图 | Colin
今天参加了《2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛》，来自金融企业、房地产企业、公寓运营企业等业内大咖，分享了许多精彩观点，刷新了我的陈旧认识。
本次论坛的官方宣传，请关注公众号“观澜财经”阅读查看，我的公众号就自由奔放一些，谈谈个人的观后感，与大家分享。
住房租赁时代开启了？
十九大上一句话：“房子是用来住的，不是用来炒的”，为住房租赁时代带来了明确的政策信号，无疑给了行业参与者一剂强心针。
先知先觉者，已经一脚踏进在国运大势中，张开双臂，拥抱巨大的市场浪潮。
2017年，中国租赁人口预计在1.8亿，2020年将达到2.2亿，到2030年将扩大到2.65亿。以人均3-4万一年的租金来计算，中国的住房租赁市场未来必然是万亿的规模。
面对万亿级的市场，所有参与者都想分一杯羹。按照这样的发展态势，很可能又是一个与共享单车一般的烧钱行业。并且，资金规模必然更加巨大。
毕竟，衣食住行是人的基本需求。衣服和食品在细分行业都有了比较突出的品牌引领者，骑车的品牌化也深入人心，摩拜和OFO又占据了共享单车的头部。住房也有了主流品牌，但租房市场呢？
当租赁逐渐成为住房的主流形式后，众多参与者已经对着头部那把交椅虎视眈眈。相对购房而言，租房是高频刚需，并且占据着巨大的资金量。
未来中国住房租赁市场，必然进入机构化、品牌化的高度发展时期。
租房品牌怎么做？
当大多数人嗅到政策红利，以为风口开启的时候，其实住房租赁市场的选手们早就已经开跑多时了。
业内比较知名的长租公寓品牌，比如新派、自如、未来域、相寓等，资金雄厚的房地产企业，比如万科、保利等，还有资金雄厚的金融机构及操盘手，都已经在具体城市或者行业类型中具有一定知名度。
接下来租赁市场的品牌该如何做？统一装修成小清新的风格，搞几个社群活动，设置人脸识别进门，入住时有严格标准，维修时随时找得到人…… 这只是运营的细节，如果仅盯着这些细节，很可能舍本逐末。
长租公寓的本质是居住消费品，以居住体验感确定品牌定价权。
散租公寓的本质是租房供求问题的解决者。只有真正解决租户和业主的实际问题，产品设计到位、超越用户期待，才能够开创出独有的盈利模式。
所有的服务细节，都是针对特定的租住人群提供良好的居住体验。这种体验因人群而异，可以是为高收入、高学历、高颜值的“三高人群”提供的高档舒适感，也可以是为低收入的城市边缘流动人口提供的安全实惠感。
但仅仅做好特色的租赁服务，还是小打小闹。租赁所涉及的租约、供应链（家电装修）、物业资产等环节，都需要让资金、服务与实体物业真正融合起来，发挥金融体系的现金和杠杆力量。
当运营方可以通过融资，获取较好地段的物业并引入家电、装修企业，大规模打造一体化家居；当房东和租客可以通过信用贷款，合理安排收入配置，实现全方位生活质量的提高。
住房租赁行业才真正进入了“品牌+资本”扩张路径。
什么人会来租房？
以往房产政策都是在供给侧发力，无论是限制购买还是停止土地供应，但效果不甚明显。事实上，房产市场的需求端一直没有得到有效重视。
如果大部分人都买不起房，那么房屋必然供过于求，价格趋于下降。但如果在一定价格上，购买需求依然特别旺盛，看涨也是必然。
事实上，尽管购房需求坚挺，但对于大部分人来说，买房依然非常吃力。很多家庭为了买房，不得不节衣缩食，严重影响生活质量。
既然买房吃力，为什么不租房呢？或者说，如何引导买房需求变为租房需求呢？
大部分家庭买房除了心理安全感或者丈母娘要求之外，都是为了孩子能够上个好学校。购房的刚需，本质是教育的刚需。在优质教育资源紧缺的情况下，这种刚需很难缓解。
那么没孩子的单身青年们呢，他们是不是租房的强有力需求者？的确是。
居住人群悄然改变，单身时代已经来临。独居人口从1990年的6%增长到2017年的18%，1.9亿的单身男女青年接近美国总人口的2/3，同时30岁以上未婚女性比10年前增加近2倍。
这群人成了未来租住市场的中坚力量。毕业进入大城市，他们迫切需要解决有房住的问题，随着收入的提升，他们有能力要求住好房。由于难以支付高昂房价，房屋对于他们来说，更像是消费品而不是投资品。
同时还不能忽视老龄化趋势。那些孩子已经长大的老年人，他们的自有住房可能为了改善孩子的条件、帮助孙辈的就学，已经出售、出租或者出让，他们更需要带有医疗、护理、陪护等功能的住房。
这部分老年的特殊而巨大的租房需求，也成了未来强有力的需求。
合理的住房租赁市场，需要形成“供给-运营-服务”产业链，打造多方位满足客户端全面需求的健全、长效的房地产租赁机制。
为何害怕租房？
当租房已经无法避免地成为未来主流的生活方式，为何大家对租房这件事还是有一种本能的抗拒？
往大了说，租房市场的标准化和制度化体系还没有完善，供给需求尚未平衡、房屋安全存在隐患、租赁权益得不到保障，房东和租客尤其是租客的刚性需求无法被合理满足。
往小了说，在城乡结合部被驱赶的颠沛流离、在深夜大街上被恶意房东退租的狼狈不堪、在不眠之夜被无良合租者吵闹的无可奈何……都让租房者安全感和尊严感严重缺失。
租房时代的到来，机构、品牌、资本对市场的重塑，当然会让租赁环境变得更有序、更安全、更人性化，但这确实需要过程。与其急躁冒进，不如把慢当作一种能力。
政策红利到来，群雄逐鹿时代，希望广大领头者、参与者和从业者，能够在自信满满、野心大大之余，真正帮广大民众，实现“居者有其屋”的美好梦想。
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