不少买二手房的朋友都觉得上海房屋税费计算麻烦，算来算去不知道自己到底要交多少钱，
总觉得这笔钱交的冤枉，
之前有个客户没有弄清楚这个事情，买到了一套不是满五又唯一的房子，结果多交了50多万的购房税费，想想自己的钱都用来买房了，还要多拿出好几十万交税，心里真的是蛮郁闷的。关键当时这位先生钱都拿来付房款和装修，没有多余的钱了，这就更加尴尬了。
所以我们在买房前一定要弄清楚满五唯一的房子和满二唯一的房子，之前我也讲过这些，不知道的可以看往期的历史文章，这边不一一赘述了。今天着重讲上海二手房税费计算和实操。首先附上一张上海二手房买卖主要税费表，如下：
上海二手房买卖主要税费表
从图表得知，我们先说契税：“唯一”90平以下——1% ，90平以上——1.5%；如果是“不唯一”，不管面积都是3%。这个契税应该不难理解，就是按照房屋面积和房屋套数来决定，影响契税税率的多少，主要是看是不是“唯一住房”。当然，像非居住类用房比如商铺、办公楼等都是按照3%来算。
无论是普通住宅还是非普通住宅（也叫商品房和普通商品房，之前文章提到过），只要满足“满五唯一”的住宅均可免征个人所得税，在上海出售满两年的普通住宅可以免征增值税，但是非普通住宅则仍需要缴纳增值税及附加税。
增值税的征收方法
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照全额的5.6%缴纳增值税及附加；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。也就是说只要房子满两年，那么无论是否唯一都可以免征增值税。
个人所得税的征收方法
对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这也就是说必须同时满足“满五”和“唯一”两个条件，购房者才能免交个税。
有网友就问，为什么契税没有普通住宅和非普通住宅之分呢?
这都是国家2016年出台的《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，对于个人购买家庭唯一住房，取消普通住宅与非普通住宅之分，由之前的三档改成两档计税。
下面我们开始进行举例论证——
假设王先生要买一套面积为70平米的二手房，合同价为400万，原值为200万，首套房，税费如何缴纳？小编举几种不同的情况供大家考量。
王先生购买的是满五唯一的普通住宅，税费为：
暂免增值税、附加税和个人所得税。
王先生购买的是满五非唯一的非普通住宅，税费为：
增值税及附加：（400万-200万）/105%*5%*1.13=10.76万
个人所得税：（400万-（400万-200万）/105%*5%）*2%=（400万-9.5238）*2%=7.8095万共计：18.57万元
王先生购买满五唯一的非普通住宅，税费为：
增值税及附加：（400万-200万）/105%*5.65%=10.76万
个人所得税： 暂免
王先生购买的是未满2年的非普通住宅，税费为：
增值税及附加：400万/105%*5%*1.13=21.5万
个人所得税：400万-19.0476万*1%=3.8万
共计：25.3万元
王先生购买的是满2年未满5年的普通住宅，税费为：
增值税及附加：400*1%=4万
个人所得税：暂免
共计：4万元
王先生购买的是满2年未满5年的非普通住宅，税费为：
增值税及附加：（400万-200万）/105%*5%*1.13=10.76万
个人所得税：（400万-（400万-200万）/105%*5%）*2%=（400万-9.5238）*2%=7.8095万
共计：18.57万元
从对比图可以看出，王先生买的房子如果是满五唯一的普通住宅，最高可以省下25.3万！
TIPS：
在房产交易中，卖家一般会将税费转嫁给买家，因此挑选房源的时候选择满五唯一的普通住宅，无形之中会为买家省下不少钱。
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