“外环的C位在哪儿？”
上一篇讲解了“周康航浦城镇圈”里的周浦镇的规划，现在浦江镇快要有新盘了，今天就继续来讲讲浦江镇。
我所谓的浦江镇，是指规划中的“浦江新市镇”，包括浦锦街道和浦江镇。
其实今天主要想说浦锦街道，但鉴于大众的称呼习惯，本文统称为“浦江板块”。
【浦江新市镇卫星图】 @浦江总体规划
浦江板块可以说是上海外环板块中，和上海中心城区关系最密切的之一。
从手机信令大数据可以看出，超过50% 以上的浦江板块居民就业位于中心城区。
【浦江居民的工作地点大数据分析】@鬼话宝
这一点说明：浦江板块，具备市域层面的吸引力。
那么，是什么让浦江板块发展如此顺利？
目录：
01. 浦江板块的“前世今生”
02. 浦江的未来：上海“黄金中轴”
03. 先“组圈”，再“出圈”
04. 置业浦江板块，有何选择？
05. 尚未释放的，规划势能
06. 保利锦上，即将入市！
01
浦江板块的
“前世今生”
浦江板块的发展历程，离不开它优越的“先天条件”。
超前的规划理念
城市规划是一个板块的“基因”，在一定程度上决定了它将来的发展。
而浦江板块的“意式”规划基因，赋予了它如此生态宜居的城市界面。
生态宜居的第一个标志：低密度
整片区域内，规划住宅用地的容积率普遍在1.6左右，远低于中心城区的2.5，因此整个社区的建筑密度、建筑高度都很低。
【区域内建筑高度分析】@鬼话宝
而且它的街区也符合人性化尺度，街道的高宽比在l：1.5左右，根据《上海市街道设计导则》，属于步行友好型街区。
【居住区街道实景】@鬼话宝
@《上海市街道设计导则》
生态宜居的第二个标志：高绿化率
浦江新市镇的规划总绿地面积约773万㎡，包括1处城市公园、10处地区公园和120余处社区公园，达到社区绿化全覆盖。
【绿地公园分布图】 @浦江总体规划
另外，规划还在每个居住区的中心位置设计一块绿地公园；在道路的各个交叉口处规划一个广场。
【街口广场实景】@鬼话宝
为什么说这些规划基因是“意式”？
这一切都源于上海2001年提出的“一城九镇”规划。
最初绘就浦江镇发展蓝图的，是国际著名的设计公司——格雷戈蒂（意大利）。
在规划设计师的笔下，浦江没有被建成某个意大利小镇的“翻版”，而是风格鲜明的一座中国式现代新城。
将意大利当时先进的城市规划理念带到了浦江镇，成为它的“精髓”，而不仅仅是建筑的外形样式。
【没有“照搬照抄”的浦江板块实景】@鬼话宝
这段时间浦江板块有个新盘讨论得挺热闹，许多小伙伴已盯着它多时，之前网传叫“图兰朵公馆”，现已正式发布案名为“保利锦上”。
说到“图兰朵”这个词，第一反应就是中学音乐课经常被拿出来赏析的意大利著名歌剧《图兰朵》，讲述的是意大利人想象中的东方传奇故事。
【图兰朵剧照】@鬼话宝
而浦江镇，恰恰相反，展示的是东方的意大利城市形象。
【浦江居住区实景】@鬼话宝
优越的地理位置
除了先进的规划基因，它的地理位置优越性更明显：
从环线角度：它紧邻中心城区，10分钟可达前滩，30-40分钟可以到市中心任意核心区。
从轴线角度：它位于黄浦江沿江发展轴，是黄浦江廊道的重要生态节点。
【浦江板块区位图】@鬼话宝
除此之外，浦江板块未来的区位还将进一步跃升，成为上海外环的“黄金中轴”。
02
浦江的未来
“黄金中轴”
为什么称它为“黄金中轴”？
因为它在市域和区域，未来都是“C位”。
市域“黄金中轴”
浦江板块规划有3条市域线和2条市区线，其中8号线和规划奉贤线贯穿整个板块；同时，浦江板块位于机场联络线的正中央（三林南站），距离虹桥枢纽和浦东枢纽各三站。
【浦江板块轨道交通规划 @浦江总体规划】
以保利新盘所在位置为例，未来可以乘坐规划奉贤线，只需一站就可以在三林南站换乘机场联络线和规划19号线，而三林南站正好位于虹桥枢纽与浦东枢纽的中点。
【轨交规划】 @一江一河
到人民广场，8号线（30分钟）；
到虹桥机场，奉贤线（10分钟）+ 机场联络线（20分钟）；
到浦东机场，奉贤线（10分钟）+ 机场联络线（20分钟）。
【“中轴”等时线】@鬼话宝
“到人民广场 = 到虹桥枢纽 = 到浦东枢纽”
放眼全市，位于这跟等时线上的，只有浦江板块。
待机场线和奉贤线投入运营后，浦江板块将成为市域的“黄金中轴”上的板块。
（规划奉贤线的站点位置尚未最终确定，此处来源为《浦江新市镇总体规划（2017-2035）》）
地区“黄金中轴”
“加强与中心城区、与浦西的双重联系”
南外环与中心城区的“中轴”：浦星公路快速化改造，抬升外环-申嘉湖高速段为高架路，浦锦路与耀龙路贯通。
浦东与浦西的“中轴”：新增4 条越江通道（闵瑞路、陈行公路、江月路、芦恒路）。
待这些道路建成后，浦江板块将成为地区的“黄金中轴”上的板块。
【隧桥规划 @一江一河】
区域辐射
浦江板块周边的市级战略区域日渐成熟：
北，有前滩商务区的崛起；
东，有张江科学城、迪士尼度假区的巨大势能；
西，有“大紫竹”规划为沪西南科创中心；
放眼全市，又处于黄浦江沿岸开发的延续带上。
【周边市级战略区域】@鬼话宝
这些高能级地区都对浦江板块有很强的溢出和辐射带动作用。
其中影响最大的，要数“浦江-周浦-康桥-航头城镇圈”。
03
先“组圈”
再“出圈”
与浦东城镇“组圈”
在上海2035总体规划中，要求“浦江-周浦-康桥-航头城镇圈”优化生态结构，加强城镇组团化发展，体现生态宜居的功能。
于是，在浦东新区总体规划的空间体系中，将“浦周康航”列为浦东新区两大整合提升型城镇圈之一。
【城镇圈位置图】@鬼话宝
城镇们跨区“组圈”，从离散到协调，扮演各自的角色、融合发展。
而浦江板块在其中扮演的角色有三个：
中心城周边生态宜居示范区、闵行区科技创新的集聚区、黄浦江南岸重要的文化休闲节点。
【浦江-周浦-康桥-航头城镇圈规划图】@鬼话宝
浦江板块规划
“组圈”后，要想将来“出圈”，还得靠自身的规划。
《浦江新市镇总体规划（2017-2035）》于去年6月获得批复，将浦江新市镇划为“一廊三带、一主两幅”的空间结构。
【空间结构规划图】 @浦江总体规划
这次保利的新盘所在位置被划为六大功能片区中的浦锦居住社区，其规划目标是：花园社区。
该片区现状以居住功能为主，包括意大利风貌小镇、华侨城等较为成熟的居住区块。
【保利锦上鸟瞰图】@鬼话宝
更加值得注意的是，该项目就在浦星公路城镇发展带和陈行公路科技创新带的交汇处，属于北部科技创新中心节点范围。
【项目位置】@鬼话宝
那么，为什么这个节点被规划为“北部科技创新中心”？
答案是，漕河泾浦江园（国家级）。
【主要产业园区发展示意图】 @浦江总体规划
来看看，漕河泾浦江园的产出情况：
【浦江板块三大园区产出情况】 @浦江总体规划
在浦江新市镇的三大产业园里，它的单位产出是另外两个园区的十倍。
而且，它的C片区尚未出让，未来将进一步产业转型、创新发展，成为漕河泾创新功能集聚区。
04
板块价值洼地
长期供不应求
再来说说，浦江板块地产市场的价值：
类比同类区域
哪里算是浦江板块的同类区域？
具有共同特征：黄浦江畔、外环外的生态宜居板块。
1、以黄浦江为标尺：
同样低密度、生活氛围好、绿化覆盖率高的板块，
黄浦江上游的浦江板块，对应着下游的新江湾城板块。
【浦江板块与新江湾板块】@鬼话宝
新江湾城板块虽然也接近外环，但价格已接近10万左右。
2、以外环线为标尺：
同样低密度、生活氛围好、绿化覆盖率高的板块，
对应着同样位于南外环的低密住区：古美板块。
【浦江与古美板块空间关系】@鬼话宝
古美板块的价格已达8万+，而浦江板块因常年断供、没有开发商热炒，目前6万+的价格，算是一个被低估的板块。
类比区域内同类产品
再来看下，板块内的新房价格：
【板块内新房分布图】@鬼话宝
可以看出，板块内新房库存紧缺，产品大多集中在70-80㎡、100-140㎡，均价在6-7万/㎡；少数豪宅产品的均价可达近14万/㎡。
这次保利推出的新项目的主力产品90-100㎡，对这个区域是很好的差异化补充，也许会供不应求。
供需关系
从供应端看：浦江板块近三年未有住宅用地出让，供应极少。
从需求端看：浦江板块的需求结构和需求量都在经历较大变化。
悄然变化的需求结构：
随着区域内的世博会动迁住房逐渐进入市场交易，浦锦街道的人群结构逐渐年轻化，高收入、高学历人群占比不断提高。
从居住者的工作地点的大数据分析也可以看出：
【居民工作地点规律】@鬼话宝
现在的浦江居民在漕河泾浦江园工作为主，除此之外有大批是在8号线沿线区域工作，主要位于中心城区和浦东。
加上前文提到的，规划北部科技创新中心将建设具有国际水准的先锋园区和面向科创人群的品质社区，发展成为区域性创新服务中心。规划将原部分商业办公用地调整为科研设计用地，积极引导高学历人群、外籍人士、创新人群积聚。
综合以上来看，浦江板块地产市场的价值处于被低估状态，新房库存紧缺、长期供不应求，并且需求端的人口结构明显上移。
05
看完板块规划，还要看看：
楼盘周边小地段，
有哪些
尚未释放的规划势能？
先看楼盘周边1.5公里的用地规划图：
【规划图】@鬼话宝
对比楼盘周边1.5公里的卫星图：
【卫星图】@鬼话宝
将规划与现状进行比对后，可以发现哪些地块的规划尚未落地：
1、以漕河泾 C 片区为核心的创新功能集聚区
位于保利项目东北侧800米处的漕河泾 C 片区，是《浦江新市镇总规》中规划近期重点发展区域。
规划要求以漕河泾 C 片区为核心的创新功能集聚区，总面积为 131.1 公顷，积极引导高学历人群、外籍人士、创新人群积聚，集聚生产性服务业就业岗位。
【漕河泾C片区】@鬼话宝
2、浦锦路两侧、陈行公路南侧的大量未建商办用地
江月湖周边、浦锦路与陈行公路交叉口有大量未见商办用地及住宅用地。
【未建商办用地】@鬼话宝
3、一横一纵两条绿轴
沿立跃路、浦星公路两侧的两条绿轴尚未实施，建成后区域内将更生态宜居。
【两条绿轴】@鬼话宝
5、规划近期重点实施的公共服务设施
扩建市区级医疗设施 2 处：仁济医院南院、复旦大学附属眼耳鼻喉科医院浦江分院；
新增市区级体育设施1处：华侨城体育中心。
【近期实施公共服务设施】@鬼话宝
当然，浦江板块已经是一个发展了10年的成熟生活区，这些未落地的“规划势能”都是锦上添花。
板块内的生活配套设施，其实已经相当齐全：
·8号线江月路站：步行距离约1000米；
·浦江城市生活广场：成熟业态及餐饮娱乐商业一体的大型商业广场；
卜蜂莲花超市：家庭“一站式”购物场所；
华侨城OMAILL购物中心（10万方）：拥有上海规模最大的家乐福之一；
·上海尚德坤庭幼儿园、向明中学、浦江第一幼儿园/小学/中学；
·仁济医院南院、复旦大学附属眼耳鼻喉科医院浦江分院；
【生活配套设施分布图】@鬼话宝
06
再来说说，保利锦上产品本身。
【保利锦上平面图】@鬼话宝
景观方面
科普一下：一般上海的居住区规划要求绿化率不低于30%，因此绝大多数商品房的绿化率在30-35%之间。
但是保利锦上所在的这块住宅用地，虽然小区绿化率也是35%，但是它的中部规划有额外的2万㎡公共绿地（不计入小区的绿化率）。
换句话说，如果计算整个小区街坊的话，小区里总计有约4万㎡的绿化，绿化率达到惊人的47.2%。
【规划图】@鬼话宝
放眼全上海，这都是非常罕见的绿化率。
十字中轴规划的中轴景亭，上风格局、归家礼序动线流畅。
保利锦上楼盘在住宅中部配置了南北贯通的中轴，能够有效聚集人气，同时也提高了内部交通的疏散能力。
两侧地块的间隙则有适宜活动的各类休息赏玩的公共空间，它能够有效的促进地块的人流活性，保障各类人群的兴趣爱好需求，是老少咸宜的居住好地块。
楼盘内植物类别依据街巷位置而发生变化，传达出“移步移景，高低错落”的景观特色，合理植被类型搭配，打造出个性化的景观公共空间。
户型方面
保利锦上现有：建面约90平的多层、约100平的小高层和127-146平的叠加住宅可供选择。
它的90-100㎡的户型在板块内有差异化的优势，加上127-146㎡叠加产品的补充，总价控制很好，而且是板块内稀缺性强、无同类竞争的产品。
户型设计本身，也是方正简洁、实用性强。
保利锦上的所有户型都是南北贯通，且在南向还布置飘窗、阳台等空间，使得每个户型具有良好的南向景观朝向。
动静分区的合理化功能设计对于是多人口家庭还是合租人群都非常合适，这既能让住户既能拥有舒适、宽阔的居住体验，又能满足私密、安全性的居住需求。
技术分析
保利锦上楼盘南侧临河，河对岸是世博家园二街坊（高层住宅）；西侧和东侧是待建住宅（空地），北侧是平安小区（低层住宅区）。
为更准确地了解楼盘日照情况，鬼宝选取了全年日照时间最短的冬至日，时间段为9:00至15:00，测算各层住户的满窗日照时长。
【采光分析轴测图】@鬼话宝
从测算结果可以看到，由于它是个低密小区，楼栋之间间距分布又比较合理，整体楼栋的照明条件都很好。
采光条件最优秀的楼栋是1、4、15、16、24、25、29、30号楼，他们南北向公共空间开敞、距离其余楼栋较远，所有楼层采光都满足日照标准，均能达到5小时以上的采光。
其他楼栋的采光条件也较好，在冬至日这些楼栋的底层也能满足3小时以上的自然采光。
即便是最有可能受到地块南侧现状高层建筑群影响的34、35号楼，由于隔了一条水系，日照条件也很优质。
【采光分析平面图】@鬼话宝
从测算结果的平面图可以看出，该楼盘位于南北主轴线上的公共空间，没有高层建筑物的遮挡，普遍能达4-5小时以上的采光条件、采光条件优秀。
更直观的模型动图，来看一看吧~
【冬至日（9-15时）日照动态图】@鬼话宝
总之，浦江板块是个生态宜居型的居住板块，且未来有望成为上海“黄金中轴”，有价值提升潜力。
而且板块内长期供不应求、新房难得一见，对即将到来的保利锦上感兴趣的小伙伴们抓紧去看哦！
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