内容摘要：随着矿业市场的逐渐发育，地矿行业的矿业权评估业务越来越多。作为业内的技术及管理人士不但要懂矿业权评估，还要通晓此项业务。本人自1998年接触矿业权评估业务以来，做过部第一份确认的报告、部第一份上市公司的煤矿采矿权报告，2001年考取部首批矿业权评估师资格，对矿业权评估业务比较熟悉，现把搜集积累的矿业权资料介绍给可视之士，仅供参考。
随着矿业市场的逐渐发育，地矿行业的矿业权评估业务越来越多。作为业内的技术及管理人士不但要懂矿业权评估，还要通晓此项业务。本人自1998年接触矿业权评估业务以来，做过部第一份确认的报告、部第一份上市公司的煤矿采矿权报告，2001年考取部首批矿业权评估师资格，对矿业权评估业务比较熟悉，现把搜集积累的矿业权资料介绍给可视之士，仅供参考。
目录
1 矿业权评估方法的选取
2矿业权评估的基本程序
3矿业权评估需要哪些资料
4收益途径的参数选取
5现金流量风险系数的调整
6收益评估方法
7收益权益评估方法
8矿山生产能力和服务年限的确定
9资源储量的处理
10价格投资等参数的确定
11成本费用等的估算
12折现率和折现率和折现系数
13评估报告的内容和格式
14评估说明（重要）
矿业权评估方法（18911835315）
（一）统一DCF法
方法名称：将探矿权的折现现金流法和采矿权的贴现现金流量法统称折现现金流量法(DCF法)，简称现金流量法（类似收益法是收益现值法的简称）。
1．《矿业权评估指南》采矿权DCF法存在的问题
2．《矿业权评估指南》探矿权DCF法及存在的问题
综上所述，《矿业权评估指南》采矿权DCF法和探矿权全投资现金流DCF法计算模型均是符合评估价值内涵的，考虑到上述(参数)问题及国外矿地产DCF法评估通用模型，修改方案采用探矿权DCF法的全部投资现金流量表评估计算模型统一DCF法（取消自有资金现金流量表评估、不从项目净现金流中扣除开发投资收益），折现率中包含社会平均投资收益率。
（二）收益权益法
（三）收益法
（四）折现现金流风险系数调整法
方法名称：随DCF法修改名称，修改为折现现金流量风险系数调整法。
（五）约当投资－折现现金流法
方法名称：随DCF法修改名称，修改为约当投资－折现现金流量法。
矿业权评估方法选取的依据
矿业权评估方法都是在资产评估的客观性、公正性基本原则下提出和实际应用的，从理论上讲，是矿业权交易双方容易理解和接受的，但是实际情况是，国内外实现的矿业权交易价格大部分远远低于其评估值，或是出现我国矿业权一级市场的溜标局面，甚至有的评估结果几乎完全失去了参考意义。其原因是多方面的，包括矿业权交易双方认识评价上的误差，但更主要的源于矿业权评估方法的不完善、不成熟以及参数的选择方面等还存在一些问题。当然，选择矿业权评估方法的影响因素是多方面的，但主要依据以下几个方面：
1.评估目的
矿业权评估目的是为矿业权交易或其他市场经济行为提供矿业权定价的参考意见或依据。同一矿业权因将发生的市场经济行为的不同，评估时选取参数的角度会有所不同，评估方法也往往不同，进而使评估价值也不相同。
2.评估对象
即矿业权的类型。不同类型和不同阶段的矿业权，适用不同的价值评估途径和方法。采矿权和勘查工作程度较高的探矿权应采用收益评估途径。
勘查程度较低的探矿权，因进行开发的技术和经济参数无法取得，不适合采用收益途径，只能采用成本途径进行评估。
对于在矿业权市场上进行交易的矿业权，评估的是资产的交换价格或公平市场价格，若市场上可以找到参照样本，且差异调整参数可搜集，则市场途径不失为一种简单有效的方法。
3.信息资料
矿业权评估所需要的信息资料包括：地质、矿产、矿山建设、开发方案、采选技术、财务、市场等。根据可得相关信息的数量和质量，评估人员要根据自己在矿产开发和评估等方面的经验和知识，对信息的可用性、可靠性、完整性、真实性、准确性等进行分析和评价，选择合理的评估途径和方法。在评估报告中要说明信息的来源，信息的质量，为什么选择这种评估途径和方法，说明可得信息与选择使用的评估途径是否匹配等。
4.法律规章
评估方法的选择还受有关法律规章的约束。《探矿权采矿权评估管理暂行办法》第十三条规定，采矿权评估可以选用的评估方法有可比销售法和贴现现金流量法等方法，探矿权评估可视地质勘查程度选用重置成本法、地质要素评序法、联合风险勘查协议法、贴现现金流量法和地勘加和法等方法。□
价值评估是一项动态化、市场化的社会活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。矿业权评估是选择适用的方法，根据评估对象的实际情况及经济社会环境条件，由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对某一时点的矿业权经济价值进行评定估算，用统一货币值反映其价值量的过程。在正常情况下，矿业权评估是其收益的评定估算，因此，矿业权评估需要考虑的因素包括：评估的目的、评估对象、资源的自然条件、勘探开发经营情况、政府、市场变化等，进而选取适当的矿业权评估方法。
矿业权评估通常由两部分组成，即技术评估和经济评估。
矿业权评估的另一个基本概念是将矿产资源，特别是矿山可采量的评估纳入资产价值的范畴。在用语上已经使用“矿产资产”（Mineral Assets）或“矿产财产”（Mineral property），在评估时沿用了《公司法》对资产评估和处置的原则。但评估时对公司财务账目上的资产值仅作参考，对之影响更大的是公司在资本市场上的价值。
因此，就评估方法学而论，目前在西方矿业界中有两种趋向，一种是经典的技术经济测算原则，也是基本的趋势，以折扣现金流量/净现值法为测算基本方法，用资源、工程和经济等综合参数测算资源未来可实现的效益在现时的价值；另一种是趋向强调评估的市场原则，认为评估也是一种市场行为，以现实的市场成交价来估价勘查地或矿产资源，如上市金矿公司目前的市场价值为基础计算出其所拥有的金矿资源单价，或以其他成交单价作为现时估价的基础。随着资本市场成为矿业投资的主渠道，这种趋势有所增强。
矿业权评估基本程序
一、委托评估阶段
在这一阶段，主导者是评估委托人和评估机构，管理的主要内容是委托程序和内容。《探矿权采矿权评估管理暂行办法》对评估委托人、评估机构和委托程序作了规定。
1. 委托评估人和评估委托人
委托评估人：一般为有权出资探明矿产地矿业权的权利人(矿业权出让管理机关和矿业权人)。此外的相关人委托评估矿业权是其自己的权利和选择，但后续程序有别于权利人。
评估委托人：必须具有国土资源部认定的矿业权评估资格的机构才能接受委托。
2. 委托程序的规定
委托、受托是通过双方鉴定的合同书(委托人的委托书)建立的服务经济关系和法律关系。委托人有权自己选择矿业权评估机构，评估管理机关不予指定，其他人无权干涉。
委托人应向委托机构说明评估目的、委托评估对象、范围、权属情况、投资性质等
评估委托合同书明确委托的评估对象、评估基准日、双方的权利、义务和承诺事项、法律责任等。
二、评估阶段
(一) 准备工作
(1) 听取委托人对评估对象的详细情况介绍。
包括：评估对象的登记变动史和评估史，地质工作历史沿革，不同阶段的工作时间、工作单位、工作性质、勘察成果、投资性质和数额。
(2) 评估人员到现场勘察矿业权的情况。
(3) 调查收集当地矿产品的市场交易情况和价格。
(4) 拟定评估思路、技术路线，确定方法。
(5) 归纳、整理资料，核实数据和材料。
(二) 评定估算
(三) 定稿
三、评估结果确认或备案阶段
采矿权评估需要哪些资料
一、矿山地质资料类：
1、采矿许可证和生产许可证;
2、地质报告，包括地质图(附采矿权范围图)、典型勘探线剖面图、主矿体储量计算图、典型的钻孔柱状图、采矿井巷工程分布图(包括采空区的分布);
3、储委或地矿局审查决议;
4、储量评审认定书、占用储量登记书、生产矿山储量动态表、储量套改等文件;
5、可行性研究报告或矿山开发利用方案;
6、开发可行性研究方案或报告;
7、申请变更采矿许可证重新划定矿区范围的生产矿山，另应提供矿产开发利用说明和地矿主管部门《划定矿区范围批复》。
二、单位概况
单位、公司经营情况介绍;矿山沿革及开采现状
三、法律性文件
1、单位、公司法人营业执照;
2、公司章程;
3、公司有关情况报告及上级主管部门的批复文件。
四、会计报表资料
1、资产负债表;
2、损益表;
3、矿山固定投资分大类汇总表(原值、净值);
4、产品销售价格，单位成本构成明细表，近几年矿山开采量，开采回采率、矿石贫化率、选矿回收率等三率指标统计表等;
5、其他有关的技术经济统计表。
收益途径矿业权评估方法的参数及选取
收益途径矿业权评估:现金流量风险系数调整法
一、“现金流量风险系数调整法”基本原理
二、方法的基本假设
1．勘查区范围属于大中型沉积矿床的一部分，其周边已进行过较高程度的勘查或进行开发，假定在收集相关地质信息、通过类比估算得出的资源储量大致可靠。
2．假定根据勘查区已知地质情况所拟定的总体规划或开发利用初步方案，与未来勘查结束后的开发方案没有较大偏差。
3．假定根据所拟定的总体规划或开发利用初步方案，通过类比测算出的未来收益大致可靠。
1．区域内矿层层位和厚度基本稳定，赋存状况好，其周边已进行过较高程度的勘查或已进行开发，相关地质信息可以收集到，通过类比和推断可以预测出评估对象的资源储量、矿层赋存情况和开采条件等开发利用所必须的参数。
2．根据上述地质资料可以拟定出矿山建设总体规划或开发利用初步方案；通过对本地区生产的矿山企业的类比，对评估对象未来矿山建成后的收益可以预测。
3．本区域勘查程度低、地质信息不确定，因矿产开发地质风险因素所不能达到的价值量可以通过对风险要素的分析、类比可以初步预测、量化。
五、“现金流量风险系数调整法”计算方法
计算公式：式中：Pa ——探矿权价值；
Wp ——采用现金流量法估算的探矿权基础价值；
R ——矿产开发地质风险系数；(1－R) ——调整系数。
1．在勘查区范围确定之后，应在原有地质资料或结合周边生产矿井地质资料基础上估算资源储量。资源储量估算工作可以由评估人员完成，也可以委托具备资质条件的地质勘查单位或专业人员完成，资源储量估算报告编制及评审由评估委托人决定。评估机构应对地质资料和资源量估算的规范性、可靠性、可用性进行独立的、负责任的评述。
2．应拟定或确定下一步地质勘查设计（或施工方案）。
3．应通过类比，编制矿山开发建设项目可行性研究报告或预可行性研究报告。在地质资料不能满足项目可行性研究报告或预可行性研究报告编制要求时，可考虑编制矿山开发建设项目意见书（应包含投资估算及经济评价内容）。
编制矿山开发建设项目可行性研究报告或预可行性研究报告或矿山开发建设项目意见书可以由评估人员完成，也可以委托具备资质条件的设计单位完成，具体由评估委托人决定。
1．探矿权基础价值（Wp）
探矿权基础价值计算时所需要的参数有：资源储量及可采储量、生产规模、矿山服务年限和评估计算年限、后续地质勘查投资、固定资产投资及更新改造资金、流动资金、总成本费用和经营成本、采选（冶）技术指标、产品销售收入、销售税金及附加、企业所得税、折现率等。参数选取与现金流量法基本相同。
2．矿产开发地质风险系数（R）
矿产开发地质风险主要指由于勘查工作程度不足，地质矿产信息的不确定或可靠程度低所带来的矿山开发投资风险。矿产开发地质风险系数是将这种风险的半定量化，据以计算因地质风险因素所不能达到的价值量。
属于矿产开发地质风险的要素主要有：区域成矿地质条件、地质构造复杂程度、矿床变化规律与矿层稳定性、矿石品质及选冶性能、开采技术条件等。不同地区、不同矿种的地质要素差异较大，应根据各评估项目的具体情况，确定其相应的风险系数。
不同类型矿种的矿产开发地质风险系数的测算和测算方法有待研究，本指南仅提供了适合我国北方地区分布面积广、稳定性较好的大的煤产区（尤其是晋、陕、蒙、新等主要产煤区）探矿权价值评估的矿产开发地质风险系数。我国其他地区煤矿、其他非煤矿种可按照本地区、本矿种的特点，制定适合本地区、本矿种的风险要素和矿产开发地质风险系数。
鉴于：①我国北方主要煤田（尤其是晋、陕、蒙、新等主要产煤区）地质工作程度高，成矿地质条件好；②目前煤层稳定、埋藏浅、煤质好、交通便利的地域，大都已进行过较高程度的勘查或已进行开发，其周边需要进一步勘查的区域，一般情况下埋藏深，构造、水文地质及开采技术条件相对复杂，交通困难，勘查难度相对较大等情况。因此，对我国北方地区煤矿开发地质风险系数暂作如下规定：预查（概查或找煤）阶段取0.35～0.58，基数值（平均值）0.46；普查阶段取0.24～0.36，基数值（平均值）0.30。
不同情况下的煤矿开发地质风险系数取值详见表五。
八、“现金流量风险系数调整法”应用中需注意的问题
1．评估对象的勘查工作程度主要考虑其勘查类型、已完成勘查工程的工程间距及对矿体控制程度，并比照现行地质勘查规范综合确定。
2．计算可采储量时，对于各种资源量应在项目经济合理性分析后分类处理，属技术经济可行的各种资源量（包括333、(334)?）全部参加评估计算，不再使用“可信度系数”进行折算。
3．当勘查区范围较小，区内资源/储量较少，规划生产能力为小型，难以采用现金流量法计算探矿权基础价值时，也可采用收益权益法等其他方法计算探矿权基础价值。
4．矿产开发地质风险系数（R）的确定，应由专业技术人员在充分分析“资源储量估算地质报告”中所反映的各风险要素标志的基础上，通过论证、评判后归类取值。也可采用3～5名地质和采矿专家组成的专家组评判赋值、求其平均值方式确定。
收益途径矿业权评估:收益法
收益法是现金流量法的补充，有限制地使用。
（一）方法原理
收益法评估资产价值的原理是根据预期收益原则和贡献原则。资产之所以有价值，是因为它能为资产所有者或占有者带来未来收益，未来收益的大小决定了资产价值的高低，同时，某单项资产价值也取决于其对未来收益的贡献份额。因此，采用收益法评估采矿权，是按照将利求本的思路，通过估算待评估采矿权实施后的未来预期收益－净利润现值之和，即为采矿权评估价值。
收益法中的折现率与现金流量法的折现率内涵和取值相同。
需要说明的是，收益法评估的原理与现金流量法基本相同，均遵循预期收益和贡献的原则，都是通过预测未来收益的方式来估算当前资产的价值。所不同的是现金流量法通过净现金流量进行估算，收益法通过净利润进行估算。由于通过净利润的估算存在一定的问题，因此只在某些特殊情况下作为替代方法可以选用收益法，即限制使用收益法。
（二）方法特点
收益法的特点是相对于现金流量法而言，其特点如下：
1．评估对象的矿山生产稳定，持续经营；
2．评估对象的矿山已完成基本建设，其流动资金和已形成的固定资产在企业中正常运行，评估计算中没有建设期，一般情况下也没有试产期；
3．固定资产投资、更新改造资金以折旧形式列入总成本费用（由于“连续折旧”，更新改造资金也以折旧形式列入总成本费用），以总成本费用代替现金流量法中的经营成本；
4．不考虑流动资金投资，流动资金借款利息以财务费用形式列入总成本费用。
二、“收益法”财务模型和计算公式
（一）财务模型
收益法的财务模型为：
销售收入（＋）
总成本费用（－）
销售税金及附加（－）
企业所得税（－）
净利润
折现系数
净利润现值（净利润×折现系数）
采矿权评估价值
收益法采矿权评估价值估算表式参见表二。
（二）计算公式
根据收益法原理和财务模型，其计算公式如下：
式中：WP —采矿权评估价值；
Wai —年净利润（净利润＝销售收入－总成本费用－销售税金及附加－企业所得税）；
r —折现率；
i —年序号（i=1,2,3,…,n）；
n—计算年限。
收益法评估涉及的主要参数包括：保有资源储量、可采储量、生产能力、矿山服务年限和评估计算年限、采选（冶）技术指标、固定资产、流动资金、产品销售收入、总成本费用、销售税金及附加、企业所得税、折现率等。
采用收益法评估参数的来源和依据主要是生产矿山基于评估基准日的地质储量核实报告、生产和财务报表或其他统计数据。
收益法适用于正常生产矿山的采矿权评估。
由于矿山经营管理等原因导致矿山亏损，其矿山实际生产技术和经济参数常常难以反映行业平均技术和管理水平，因此，原则上，经营性亏损矿山的采矿权评估不能采用本矿山企业的技术经济参数采用收益法评估，而应采用代表设定的生产力水平的技术经济参数采用现金流量法评估。
基于前叙的收益法的特点，收益法在计算矿业权未来收益时，未考虑流动资金投入，将固定资产投资等以折旧形式进入总成本，实际上未能真正反映现金流的时间价值，当折旧时间越长、折现率越高时，采用该方法计算的矿业权价值的偏差越大。这也是该方法存在的主要问题，因此，收益途径评估中应谨慎采用收益法。由于收益法和现金流量法评估经济参数基本类同，收益途径评估时应首选现金流量法，只有在特殊情况下选择收益法。
1．在使用收益法时，应特别重视区分和甄别企业所提供资料的真实性、可靠性、完整性，要重视应用矿业权评估原则和规范对企业提供的资料进行研究分析，要注意矿山实际生产统计数据与行业平均技术、管理水平的比较利用。
2．资源储量核实。生产矿山的资源储量已有变化。变化的原因主要有三类，一是因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量，二是矿山生产勘探增加或减少了资源储量，三是技术经济条件变化引起的资源储量变化。所以，必须进行资源储量核实，计算评估基准日保有资源储量。
同时，计算可采储量选用参数指标时，要剔除矿山企业因技术水平或管理水平不同所造成的差异。如，采矿回采率或采矿损失率指标，矿山历史统计数据或现实数据可能随企业的技术水平或管理水平而变化，采矿权评估时，应采用反映行业平均水平的相应指标。
3．固定资产及折旧。采用收益法评估采矿权，固定资产投资额应以企业评估基准日的资产负债表、固定资产明细表列示的固定资产净值和在建工程账面值作为取值依据，但应当剥离与采矿权评估无关的矿山企业办社会资产和不良资产。正确区分不同类型的固定资产。对于计提折旧的固定资产，应根据不同类型的固定资产的原值，采用不同的折旧年限，进行折旧计算。固定资产计提完折旧后，以不变价原则投入等额初始投资的更新资金，采用连续折旧方法计算固定资产折旧。
收益途径矿业权评估:收益权益法
收益权益法限制在特定条件下使用。
收益权益法是在特定条件下采用收益途径评估采矿权可以考虑的一种评估方法。我国矿山企业的现状是大中型矿山企业少、小型矿山企业多，小型矿山企业具有开采方法比较落后，技术和财务管理不规范，占用资源储量小，产品初级化的特点。采矿权评估中，某些小型矿山企业所能披露或提供的技术和财务经济资料不够充分也不规范，不具备采用现金流量法和收益法的条件；对某些矿山服务年限较短的采矿权，采用现金流量法等其他收益途径评估方法可能存在评估结果失真问题。因此，根据这些矿山企业的实际情况，在收益途径评估原理基础上设计了收益权益法，以满足现阶段某些采矿权评估的需要。
一、“收益权益法”方法原理及特点
（一）方法原理
收益权益法是在收益途径评估原理基础上，把收益途径评估的财务模型的计算程序简化，通过采矿权权益系数调整销售收入现值，计算采矿权价值的一种评估方法。
采矿权权益系数是通过统计现金流量法和收益法评估的采矿权评估结果而测算出来的，实质是评估价值与销售收入现值之比，它包含着收益途径的全部内涵。在销售收入一定的情况下，采矿权权益系数与净利润或净现金流量呈正相关关系，与矿山总成本费用呈负相关关系。也就是说生产总成本高的矿山，其净利润或净现金流量少，采矿权权益系数低；反之，生产总成本低的矿山，其净利润或净现金流量多，采矿权权益系数高。
收益权益法评估涉及的主要参数包括：资源储量、可采储量、生产能力、矿山服务年限和评估计算年限、采选（冶）技术指标、产品方案、销售收入、折现率及采矿权权益系数。
采矿权权益系数是收益权益法所特有的，详见表四：
三、“收益权益法”适用范围
1．收益权益法适用于矿产资源储量规模和矿山生产建设规模均为小型的采矿权评估，但生产规模应符合矿山生产规模、矿山服务年限与储量规模相匹配的原则（参见下一章参数及选取中“一般矿山合理服务年限参考表”）。
矿产资源储量规模和矿山生产建设规模划分标准依据国土资源部国土资发[2000]133号《关于印发<矿产资源储量规模划分标准>的通知》和国土资发[2004]208 号《关于调整部分矿种矿山生产建设规模标准的通知》，详见《矿业权评估指南》附录。
2．对于资源接近枯竭的矿山，其剩余服务年限小于5年的采矿权评估可以采用收益权益法。
基于前叙的收益权益法对评估对象自身的地质、采选(冶)条件及经营状况的反映不够充分等问题，因此，收益途径评估时，对具备现金流量法、收益法等适用条件的(具备或可类比确定评估参数的)，不应使用收益权益法，应首选现金流量法，只有在特殊情况下选择使用收益权益法。
四、“收益权益法”应注意的问题
1．收益权益法的适用范围是有限制的，在使用时应注意不要超范围使用。
2．确定生产能力时，应遵循矿山生产规模、矿山服务年限与储量规模相匹配原则。如果矿山生产规模、矿山服务年限与储量规模明显不匹配时，评估人员应按照确定生产能力的原则和影响因素，对生产能力进行调整。但资源接近枯竭的矿山除外。
3．评估时要注意采用的销售价格是原矿价、精矿价还是金属价，不同类型的产品方案对应不同的采矿权权益系数。
4．采矿权权益系数主要反映矿山成本因素，其取值应根据地质构造复杂程度、矿体埋深、开采技术条件、矿石选冶（洗选）难易程度等定性分析后选取。
5．收益权益法的计算模型中不考虑建设期。
矿业权评估中生产能力和评估计算的服务年限问题的处理
《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》对矿业权评估中生产能力和评估计算的服务年限问题的处理的修改说明：
1．生产能力：
2．评估计算的服务年限：
矿业权评估计算中资源储量的处理
《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》对于‘矿业权评估计算中资源储量处理’的修改说明。
要说明的是，采用折现现金流量风险系数调整法评估时，推断的内蕴经济资源量（333）和预测的资源量(334)全部参与评估计算（不做可信度系数调整），本方案未作修改。
此外，《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》增加了：无需做更多地质工作即可供开发利用的地表出露矿产（如建筑材料类矿产），估算的资源储量均视为111b或122 b，全部参与评估计算。
矿业权评估计算中价格参数的确定
《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》中对‘矿业权评估计算中价格参数确定’的修改说明：
矿业权评估中，一般采用当地平均销售价格，原则上以评估基准日前的三个年度内的价格平均值或回归分析后确定评估计算中的价格参数。对产品市场价格波动大、服务年限较长的大中型矿山，可向前延长至5年；对小型矿山，可以采用评估基准日当年价格的平均值。企业进行产权交易、抵押、融资等，可以根据企业的会计报表中的价格资料，参照上述原则或经合理预测确定价格参数。评估报告中应该详细陈述产品价格参数的确定过程和方法。
矿业权评估中投资计算的处理
《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》对'矿业权评估中投资计算处理'的修改说明
矿业权评估计算中更新资金、维简费、井巷工程基金、煤炭生产安全生产费用的处理
《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》中对'矿业权评估计算中更新资金、维简费、井巷工程基金、煤炭生产安全生产费用处理'的修改说明.
维简费、安全费用等处理历来是评估界争论的焦点问题，也是评估实践中反映最突出问题。现《矿业权评估指南》规定采矿系统提折旧、安全费用不进成本违反国家财务制度及相关规定，不考虑更新资金尤其是采矿系统违背资源经济规律。
维简费不同于折旧，其包含两块：已形成的采矿系统固定资产的折旧和维持简单再生产所需资金支出。前者属折旧性质，因采矿系统资产已在发生时计入现金流出项中的固定资产投资上，故其折旧属预提待摊性质的系统内部的现金转移、而非实际产生的系统对外现金流出，不做现金流出项计到经营成本中；后者虽属预提性质，提取时并不产生系统对外现金流出，但提取的这部分资金是用于矿山生产过程中包括深部开拓延伸等的固定资产性支出（更新投资）和诸如生产探矿、技改等费用支出，这些支出发生时产生系统对外现金流出，应做现金流出项计到更新投资和经营成本中。但如何确定折旧性质的维简费与更新性质的维简费比例、如何确定固定资产性支出和费用性支出一直是一个难题，煤矿设计常采用维简费（安全费用分离前）各按50%分别列入折旧、经营成本(生产期不再列采矿系统更新资金，煤炭工业部基本建设司煤基函字[1997]第156号）；但金属矿无此规定，参照煤矿可能也不合理。
1．采矿系统(坑采的井巷工程或露采的剥离工程)固定资产不再按其服务年限提取折旧，而是按财政部门规定的以原矿产量计提维简费、安全费用和井巷工程基金，直接列入总成本费用(相应地折旧只反映房屋建筑物和设备的折旧)。
2．按探矿权评估处理方式，房屋建筑物和设备采用不变价原则考虑其更新资金投入、计入现金流出；对采矿系统所需的更新资金(维持简单再生产所需的固定资产性支出和费用性支出)不以固定资产投资方式考虑，而以更新费用(更新性质的维简费、全部安全费用、不含井巷工程基金)方式直接列入经营成本。对煤矿，按财政部门规定标准维简费的50%(更新性质的维简费)及全部安全费用(不含井巷工程基金)作为更新费用；对计提维简费的金属矿等，按评估计算的服务年限内采出原矿量和采矿系统固定资产投资计算单位矿石折旧性质的维简费，以按财政部门规定标准计提的维简费扣除单位矿石折旧性质的维简费后全部余额作为更新费用(更新性质的维简费) (但余额为负数时不列更新费用)。
3．对于计提折旧、不计提维简费的盐湖等矿山以及某些小型矿山基建时一次性投入全部开拓工程费用的，不考虑其更新资金投入，不计算更新费用。(其评判原则就是看矿山基建采掘工程结束后进行采矿是否还需要开拓工程投入。)
一、矿业权评估总成本费用的内容
总成本费用是指项目在一定时期（通常为一年）为生产和销售产品而花费的全部成本和费用。总成本费用的编制方法分为“制造成本法”和“费用要素法”，两种方法是从不同角度（生产环节或费用要素）归集成本费用，估算的成本费用总额相同，所不同的是各科目的计算范围。对同一评估项目，不论是采用“制造成本法”还是采用“费用要素法”，其估算的总成本费用结果应是一致的。矿业权评估中要根据实际资料情况选择其中一种方法（不要轻易变换编制方法，以避免造成重算和漏算），一个评估项目不能两种方法混用。
1．按照“制造成本法”分类
总成本费用＝生产成本＋管理费用＋财务费用＋营业费用
＝（直接成本＋间接成本）＋管理费用＋财务费用＋营业费用
生产成本包括各项直接成本和间接成本。直接成本也称制造成本，包括基本生产和辅助生产的直接材料费、直接燃料及动力费、直接人工费(工资及福利)和其他直接费用。间接成本也称制造费用，是指企业为生产产品和提供劳务而发生的各项间接费用，包括工资和福利费、折旧费（维简费、井巷工程基金）、修理费、办公费、水电费、机物料消耗、劳动保护费、季节性和修理期间的停工损失等。管理费用、财务费用、营业费用统称为期间费用，是指企业当期发生的必须从当期收入中得到补偿的费用，包括企业行政管理部门、产品销售部门为组织、管理生产经营活动、销售产品、筹集资金而发生的各项费用。
2．按照“费用要素法”分类
总成本费用＝外购材料费＋外购燃料及动力费＋工资及福利费
＋折旧费、维简费、井巷工程基金、摊销费＋利息支出＋其他费用
二、矿业权评估经营成本的内容
矿业权评估中，经营成本为总成本费用扣除折旧费、摊销费、折旧性质的维简费、井巷工程基金，以及财务费用（或利息支出）后的余额。
经营成本＝总成本费用－折旧费、折旧性质的维简费、井巷工程基金、摊销费
－财务费用(或利息支出)
经营成本是现金流量分析的重要依据之一。现金流量计算与会计成本不同，按照现金流量的定义，只计算现金收支，不计算非现金收支。折旧费及摊销费等只是项目系统内部的现金转移，而不是系统对外发生的现金流出。
三、矿业权评估中成本费用的选取
矿业权评估中成本费用的取值可依据或参考：矿山企业会计报表、矿产资源开发利用方案或（预）矿产开发项目可行性研究报告或矿山初步设计、有关部门公布的价格、定额标准或计费标准信息等。评估人员应根据评估对象的具体情况，采用设定的生产力水平和在当前经济技术条件下最合理有效利用资源为原则合理确定成本费用参数。
生产矿山的矿业权评估，选取企业的会计报表中的成本参数时，一般选择一个年度左右的成本费用的平均值经分析后合理确定。
需要注意的是，通常矿产资源开发利用方案或（预）可行性研究报告或矿山初步设计等设计的矿山产品销售价格为含增值税价时，其设计的成本指标中的材料、燃料及动力费也含有增值税，评估时应相应换算为不含增值税的材料、燃料及动力费（含税的材料、燃料及动力费÷(1+17%)）。
矿业权评估中对矿山企业流动资金的估算方法
流动资金是企业维持生产正常运营所需的周转资金，是企业进行生产和经营活动的必要条件。它用于购买辅助材料、燃料、动力、备品备件、低值易耗品、半成品等，形成生产储备，然后投入生产，通过销售产品回收货币。流动资金就是这样由生产领域进入流通领域，又从流通领域回到生产领域，反复循环，不断周转。企业流动资金在企业停止生产经营时可以全部收回，所以流动资金放在现金流量表中最后一年回收。
流动资金的估算方法有两种，一是扩大指标估算法，即参照同类矿山企业流动资金占固定资产投资、销售收入、总成本费用的比率来估算；二是分项详细估算法，即按流动资产与流动负债的差额分项详细估算。
（一）扩大指标估算法
（1）按固定资产资金率计算
流动资金额=固定资产投资额×固定资产资金率
固定资产资金率，即流动资金占用额与固定资产投资额的比值。
（2）按销售收入资金率计算
流动资金额=年销售收入总额×销售收入资金率
销售收入资金率，即流动资金占用额与产品销售收入之比值。
（3）按总成本费用资金率计算
流动资金额=年总成本费用×总成本费用资金率
总成本费用资金率，即流动资金占用额与总成本费用的比值。
固定资产资金率、销售收入资金率、总成本费用资金率估算参考指标见表十二：
（二）分项详细估算法
对拟建（新建）、在建矿山项目，其矿产资源开发利用方案或（预）可行性研究报告或矿山初步设计中的流动资金额一般采用分项详细估算法估算，矿业权评估可以采用矿产资源开发利用方案或（预）可行性研究报告或矿山初步设计数据。
按流动资金构成，分项详细估算公式如下：
流动资金=流动资产－流动负债
流动资产=应收账款+存货+现金
流动负债=应付账款
流动资金和流动负债各项目的计算公式如下：
应收账款=年经营成本÷周转次数
周转次数=360÷最低周转天数
最低周转天数按实际情况并考虑保险系数分项确定。
存货=外购材料、燃料+在产品+产成品
外购材料、燃料应分项计算，其计算公式为：
外购材料、燃料=年外购材料、燃料费用÷周转次数
在产品=（年外购材料、燃料及动力+年工资及福利费
+年修理费+年其他制造费用）÷周转次数
产成品=年经营成本÷周转次数
现金=（年工资及福利费+年其他费用）÷周转次数
年其他费用=制造费用+管理费用+财务费用+营业费用
－工资及福利费－折旧费－维简费－摊销费－修理费－利息支出
综合上述两式，现金可按下式计算：
现金=（年经营成本－年外购直接材料费－年修理费）÷周转次数
应付账款=年外购材料、燃料、动力÷周转次数
常用流动资金估算参数见表十三：
矿业权评估中，统一按流动资金总额的70%为银行贷款（六个月至一年期短期贷款），流动资金总额的30%为自有资金。
矿业权评估中，流动资金在生产期按生产负荷分段投入。
例如：某矿评估设定2007年7月生产达产，则评估时应在2007年(7月)投入全部流动资金(达产负荷100%)而不是50%；又例，某矿评估设定2008年开始进入试生产，2008年生产负荷50%、2009年生产负荷75%，2010年开始达产，则评估时应在2008年投入50%的流动资金，2009年投入25%的流动资金(追加25%的流动资金、2009年占用75%流动资金)，2010年再投入25%的流动资金(追加余下的25%流动资金、2010年占用全部流动资金)。
矿业权评估中“更新改造资金”和“回收固定资产残（余）值”的估算
更新改造资金
房屋建筑物和设备采用不变价原则考虑其更新资金投入，即设备、房屋建筑物在其计提完折旧后的下一时点（下一年或下一月）投入等额初始投资(基建期初始投资)。
采矿系统(坑采的井巷工程或露采的剥离工程)更新资金不以固定资产投资方式考虑，而以更新性质的维简费(含安全生产费用)方式直接列入经营成本，详见下节叙述。
回收固定资产残（余）值
固定资产净残值是指预计固定资产清理报废时可以收回的残值扣除预计清理费用。固定资产余值是指当固定资产折旧年限长于评估计算年限时，各类固定资产评估计算期末扣除累计折旧后的余额，即评估计算期末固定资产净值。
回收的固定资产残值应按固定资产投资(固定资产原值)乘以固定资产净残值率计算，固定资产净残值率按照固定资产原值的3%～5%确定。矿业权评估中，固定资产净残值率一般可参照设计或矿山实际情况具体确定。
固定资产的残值应在各类固定资产折旧年限结束年回收，而不是在评估计算期末回收。
回收的固定资产余值应是固定资产的余值收入减去清理变现费用之后的剩余价值额。考虑到回收固定资产的余值折现时采用的折现率包括了货币时间价值和风险报酬，而固定资产清理报废时变现的风险相对较小等因素，故矿业权评估时，不考虑固定资产的清理变现费用，即以评估计算期末固定资产净值作为回收的固定资产余值。
收益途径矿业权评估:评估利用的资源储量
评估利用的资源储量指评估基准日保有资源储量中，用于作为评估计算可采储量的基础数据——参与评估计算的基础储量和资源量折算的基础储量。
计算评估利用的资源储量时，对评估基准日保有资源储量应结合矿产资源开发利用方案或(预)可行性研究或矿山设计进行项目经济合理性分析后分类处理：
1．经济基础储量，属技术经济可行的，全部参与评估计算；
2．内蕴经济资源量，属技术经济可行的，包括已通过(预)可行性研究、矿山设计或矿产资源开发利用方案编制并审查通过、基建和生产矿山，以及经分析对比，有理由认为是经济合理的项目，分类处理如下：
(1) 探明的或控制的内蕴经济资源量（(331)、(332)）对应于(111b)、(122b)，全部参与评估计算（不做可信度系数调整）
(2) 推断的内蕴经济资源量（333）可参考(预)可行性研究、矿山设计或矿产资源开发利用方案取值。(预)可行性研究、矿山设计或矿产资源开发利用方案中未予设计利用，但资源储量在矿业权有效期（或评估年限）开发范围内的，可信度系数在0.5~0.8范围中取值，具体取值应按矿床(总体)地质工作程度、推断的内蕴经济资源量(333)与其周边探明的或控制的资源储量关系、矿种及矿床勘探类型等确定。矿床地质工作程度高的，或(333)资源量的周边有高级资源储量的，或矿床勘探类型简单的，可信度系数取高值；反之，取低值。
(3) 无需做更多地质工作即可供开发利用的地表出露矿产（建筑材料类矿产），估算的资源储量均视为（111b）或（122b），全部参与评估计算（不做可信度系数调整）。
3．通过上述预可行性研究、可行性研究等项目经济合理性分析表明，应属边际经济和次边际经济的，不进行收益途径矿业权评估。
4．地质储量报告、储量核实报告采用以往资源储量套改等原因出现的边际经济基础储量和次边际经济资源量原则上不参与评估计算。但设计或实际利用的，或虽未设计或实际利用，但评估时进行经济分析认为属经济可利用的，应视为(111b)、(122b)全部参与计算。
5．预测的资源量(334)? 不参与评估计算。
需要说明的是，采用现金流量风险系数调整法评估时，推断的内蕴经济资源量（333）和预测的资源量(334)? 全部参与评估计算（不做可信度系数调整）。
上述项目经济合理性分析的具体方法、步骤或原则，应依照国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法和参数》执行。
收益途径矿业权评估:保有资源储量
矿产资源储量是收益途径矿业权评估的基础，是十分重要的参数，它关系到生产规模和服务年限的确定。
根据国家标准GB/T 17766—1999《固体矿产资源/储量分类》，固体矿产资源储量分为储量、基础储量、资源量三大类十六种类型。收益途径矿业权评估中计算可采储量的基础是评估基准日保有的基础储量和资源量，包括：
1．经济基础储量，即
2．边际经济基础储量，即
3．次边际经济的资源量，即
4．内蕴经济资源量，即
矿产资源储量不是静态和一成不变的，它是随着矿产市场条件和开发利用水平等改变而变化的，因此，地质（储量）报告提交的资源储量不能不加分析而直接采用。
对于国家出让矿业权、收取矿业权价款为目的的评估所依据的资源储量，应以代表社会平均生产力水平的、由国土资源主管部门发布或勘查规范推荐的一般矿产工业指标估算资源量和基础储量，经过资源储量评审，并在此基础上进行资源储量分类和估算。
对于二级市场转让的矿业权评估所依据的资源储量，无论评估对象的矿产资源储量是否经过储量评审，评估人员都应该根据评估基准日矿产品市场价格水平和矿产资源开发利用技术水平等，独立地进行综合评述、经济分析，确定工业指标，估算资源量和基础储量，并在此基础上按照现行资源储量分类标准进行储量分类和估算。评估人员也可利用矿业权交易双方均认可的工业指标和开发利用方案进行资源储量分类和估算。
对探矿权以及在建、拟建矿山采矿权评估，一般其提交的资源储量尚未动用，评估基准日保有资源储量即为地质勘查提交并（或）经评审的资源储量。
对生产矿山采矿权评估，保有资源储量指资源储量核实基准日经评审的保有资源储量扣除资源储量核实基准日至评估基准日动用资源储量与生产勘探净减少资源储量之和，即：
评估基准日保有资源储量＝储量核实基准日保有资源储量
－储量核实基准日至评估基准日动用资源储量
＋储量核实基准日至评估基准日生产勘探新增资源储量
－储量核实基准日至评估基准日生产勘探减少资源储量
考虑到生产矿山储量核实基准日与评估基准日间隔时间较短，短期内(3年以内)生产勘探资源储量增减很小、可忽略，为简化计算，对生产矿山采矿权评估，保有资源储量指资源储量核实基准日经评审的保有资源储量扣除资源储量核实基准日至评估基准日动用资源储量，即：
评估基准日保有资源储量＝储量核实基准日保有资源储量
－储量核实基准日至评估基准日动用资源储量
生产矿山动用资源储量的扣除应注意以下问题：
1．扣除动用资源储量的时段期间：对延续登记采矿权原则上应是资源储量核实基准日至原采矿许可证有效期结束的期间；对于国土资源管理部门另又规定的，按其规定执行。
2．扣除动用资源储量的数量：对管理规范、生产报表齐全的矿山或国土资源管理部门出具证明的，可根据其报表或证明列明的扣除时段期间的采出矿石量和采矿损失量计算；对管理不规范、生产报表不齐全的矿山，可根据其采矿许可证核定生产能力(确定采出矿石量)以及批准的开发利用方案或(预)可行性研究或矿山初步设计或相关规范规程规定的采矿损失率计算。动用资源储量计算公式如下：
动用资源储量＝采出矿石量×（1－矿石贫化率）÷采矿回采率
对煤矿及无需考虑废石混入问题的非金属矿，上式中不计矿石贫化率。
需特别说明的是，对煤矿采矿回采率应采用国家规定的采区回采率（考虑时间不长，公式中不需再乘备用系数）。
折现率与折现系数- 矿业权评估
折现率与折现系数
一、折现率
在运用收益途径评估矿业权价值时，折现率起着至关重要的作用，它的微小变化会对评估结果产生较大的影响。
矿业权评估中折现率一般计算公式为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率＋通货膨胀率
式中，无风险报酬率和风险报酬率中含有社会平均投资收益率。
风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。
（1）无风险报酬率亦称安全报酬率，一般将国债利率和银行储蓄利率作为无风险报酬率的参考标准。
（2）风险报酬率则是指冒风险取得的报酬与其投资额的比率。风险报酬率取决于投资的风险大小，风险大的投资，要求的风险报酬率就高。在企业经营过程中可能要面临着许多风险，主要有行业风险、经营风险、财务风险、社会风险、政治风险等。行业风险主要由行业特点决定的，矿业投资特别是前期投入风险较高；经营风险是企业在经营过程中，由于市场需求变化、价格变化、生产要素供给条件变化等给企业的未来预期收益带来的不确定性影响；财务风险是企业在经营过程中的资金筹措、资金营运、资金周转等方面出现的不确定因素对投资收益的影响；社会风险是由于社会经济及政策因素的变化对企业未来预期收益带来的影响；政治风险是由于国家政局及社会不稳定对企业未来预期收益的影响。
（3）通货膨胀率。我国通常以零售物价总指数表示通货膨胀率。在评估计算中，对项目未来各年收益测算所采用的价格假定是不变的，实际上未考虑通货膨胀因素，因此，折现率中可暂不考虑通货膨胀因素。
2．矿业权评估中折现率的选择
收益途径各矿业权评估方法采用统一的折现率。
现阶段折现率推荐采用区间指标8%～10%。勘探及生产矿山取低值，详查及以下取高值。对一些高风险矿产、价格波动大的矿产，可以不限于上述区间范围，根据评估项目的具体情况合理分析确定。对矿业权出让评估和国家出资勘查形成矿产地的矿业权转让评估，由国土资源部发布具体折现率标准。
二、折现系数
折现系数是折现率和时间的函数，是未来资金换算成现在资金的换算系数。
矿业权评估中，自评估基准日次日为评估计算起点，评估计算起点年(i=1)按零年(i－1=0)折现；若以年末做评估基准日的，评估基准日时点下一年(i=1)按零年(i－1=0)进行折现；对以年内的月末做评估基准日的，评估基准日时点当年(i=1)按零年(i－1=0)进行折现。
采矿权评估，采矿权权益系数计算
采矿权权益系数
采矿权权益系数是收益权益法所特有的参数，它是选取近年部分采矿权评估价值与销售收入现值之比的统计结果，它包含了收益途径的全部内涵，利用它可省略净利润或净现金流量的整个计算过程。
采矿权权益系数是采矿权评估价值的一种统计结果，它需要有大量的其他评估方法评估的采矿权价值作为统计样本。
采矿权评估中，采矿权权益系数根据以下影响因素来选取：矿体埋藏深度，地质构造复杂程度，矿石选冶性能，开采方式、水文工程地质条件及其他开采技术条件等。
1．矿体埋藏浅，地质构造属简单类型，矿石选冶性能好，开采方式为露采或平硐、水文工程地质条件简单、其他开采技术条件较好的采矿权评估时，采矿权权益系数取高值。
2．矿体埋藏中等，地质构造属中等类型，矿石选冶性能一般，开采方式为斜井或竖井、水文工程地质条件中等、其他开采技术条件一般的采矿权评估时，采矿权权益系数取中间值。
3．矿体埋藏较深，地质构造属复杂类型，矿石选冶性能差（或回收率低），开采方式为斜井或竖井、水文工程地质条件复杂、其他开采技术条件差的采矿权评估时，采矿权权益系数取低值。
上述影响因素实质是反映成本因素，实际应用中不应仅限于以上因素，应根据评估对象具体情况确定，如南方极薄煤层，由于开采难度大、生产效率低、成本高，采矿权权益系数也应取低值。
资产评估报告基本内容与格式概述
各省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理局（办公室）、，国务院有关部委、直属机构：为了进一步促进我国资产评估工作的发展，提高资产评估行业的执业水平，规范资产评估行为，完善资产评估工作程序和审核标准，我们制定了《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》，现印发给你们，请遵照执行。并将执行中的有关问题及时报告我部。
总则
基本内容与格式一资产评估报告书
一、概述
二、评估报告书封面及目录
三、评估报告书摘要
四、资产评估报告书正文
五、备查文件
六、评估报告书装订
基本内容与格式二评估说明
一、撰写评估说明的基本要求
二、评估说明封面及目录
三、关于评估说明使用范围的声明
四、关于进行资产评估有关事项的说明
五、资产清查核实情况说明
六、评估依据的说明
七、各项资产及负债的评估技术说明
八、整体资产评估收益现值法评估验证说明
九、评估结论及其分析
基本内容与格式三资产评估明细表
一、概述
二、资产评估明细表样表
总则
二、凡按现行资产评估管理有关规定进行资产评估的各类资产评估项目必须遵循本规定。
三、本规定所称的资产评估报告的基本内容和格式是指资产评估机构接受委托开展资产评估活动后，按照资产评估管理工作的要求，向财产评估主管机关和委托方出具的涉及该评估项目的评估过程、方法、结论、说明及各类备查文件等内容的资产评估报告的基本内容及编制格式；
评估机构在具体项目的操作中，其工作范围和深度并不限于本规定的要求。
四、本规定所称资产评估报告是由资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件构成。
五、资产评估机构进行资产评估活动时，应当遵循资产评估的一般原则和本规定的要求；具体项目不适用本规定的，可结合评估项目的实际情况增减相应的内容。
六、资产评估活动应充分体现评估机构的独立、客观、公正的宗旨，资产评估报告书的陈述不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述，评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容。
七、资产评估报告的数据一般均应当采用阿拉伯数字，资产评估报告应用中文撰写打印，如需出具外文评估报告，外文评估报告的内容和结果应与中文报告一致，并须在评估报告中注明以中文报告为准。
八、凡涉及资产评估报告基本内容与格式的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。
九、本规定由财政部负责解释、修订，并从颁布之日起实施。
资产评估报告基本内容与格式之一(资产评估报告书)
一、概述
（一）进行资产评估必须按本规定撰写资产评估报告书，并作为资产评估机构提交委托方和提请财产评估主管机关确认批复的基本内容与格式。
（二）评估报告书包含的基本内容和格式：
1．评估报告书封面及目录；
2．评估报告书摘要；
3．评估报告书正文；
4．备查文件；
5．评估报告书装订。
二、评估报告书封面及目录
（一）评估报告封面须载明下列内容：
1．评估项目名称；
2．资产评估机构出具评估报告的编号（该编号需注明年度及报告书序号）；
3．资产评估机构全称；
4．评估报告提交日期；
5．评估报告封面可载明评估机构的服务商标（即图形标志）。
（二）评估报告的目录在评估报告书的封二上排印，包括每一章节的标题及相应的页码。
（三）评估报告须按评估报告书、评估说明、评估明细表分册装订（注明评估报告共包括几册），各分册扉页上分别打印该册目录。
三、评估报告书摘要
（一）评估机构应以较少的篇幅，将评估报告书中的关键内容摘要并刊印在评估报告书正文之前，以便使各有关方了解该评估报告书提供的主要信息，方便企业在注册等情况下的使用；
（二）'摘要'与资产评估报告书正文具有同等法律效力，并按评估报告的统一格式要求由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章并署明提交日期；
（三）'摘要'必须与评估报告书揭示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用下述文字提醒使用者阅读全文：'以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文'。
四、资产评估报告书正文
（一）评估报告书正文应按照以下基本内容和格式撰写：
1．首部；
2．绪言；
3．委托方与资产占有方简介；
4．评估目的；
5．评估范围与对象；
6．评估基准日；
7．评估原则；
8．评估依据；
9．评估方法；
10．评估过程；
11．评估结论；
12．特别事项说明；
13．评估基准日期后重大事项；
14．评估报告法律效力；
15．评估报告提出日期；
16．尾部。
（二）首部
1．标题。标题应简练清晰，含有'#215;#215;#215;#215;（评估项目名称）资产评估报告书'字样，位置居中偏上；
2．报告书序号。报告书序号应符合公文的要求，包括评估机构特征字、公文种类特征字（例如：评报、评咨、评函，评估报告书正式报告应用'评报'，评估报告书预报告应用'评预报'）、年份、文件序号，例如：#215;#215;评报字（1998）第18号，位置本行居中。
（三）绪言
应写明该评估报告委托方全称、受委托评估事项及评估工作整体情况，一般应采用包含下列内容的表达格式：
'#215;#215;（评估机构）接受#215;#215;#215;#215;的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为#215;#215;#215;#215;（评估目的）而涉及的全部资产和负债进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在#215;#215;#215;#215;年#215;#215;月#215;#215;日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：'
（四）委托方与资产占有方简介
1．应较为详细地分别介绍委托方、资产占有方（两者合一的可作为资产占有方介绍）的情况，主要包括：
（1）名称、注册地址及主要经营场所地址、法定代表人、历史情况简介；
（2）企业资产、财务、经营状况，行业、地域的特点与地位，以及相关的国家产业政策。
2．须写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系，如无隶属或经济关系，则写明发生评估的原因；
3．如资产占有方为多家企业，须逐一介绍。
（五）评估目的
1．应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型；
2．须简要、准确说明该经济行为的发生是否经过批准，如已获批准，则应写明已获得的相关经济行为批准文件，含批件名称、批准单位名称、确立日期及文号。
（六）评估范围和对象
1．须简要写明纳入评估范围的资产在评估前的账面金额及资产类型；
2．如纳入评估的资产为多家占有，应说明各自的份额及对应的主要资产类型；
3．须写明纳入评估范围的资产是否与委托评估及立项时确定的资产范围一致，如不一致则应说明原因。
（七）评估基准日
1．写明评估基准日的具体日期，式样为：本项目资产评估基准日是xxxx年xx月xx日；
2．写明确定评估基准日的理由或成立的条件；
3．须对确定评估基准日对评估结果影响程度作出明确揭示；
4．申明评估中所采用的价格是否是评估基准日的标准，如不是则说明原因；
5．评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质商委托方确立，并尽可能与评估目的实现日接近。
（八）评估原则
1．写明评估工作过程中遵循的各类原则；
2．写明本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则；
3．对于所遵循的特殊原则，应作适当阐述。
（九）评估依据
1．评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等；
2．行为依据应包括进行资产评估的项目委托方的申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等；
3．法规依据应包括资产评估的有关条法、文件及涉及资产评估的有关法律、法规等；
4．产权依据应包括评估资产的产权登记证书、土地使用权证、房屋产权证等；
5．取价依据应包括资产评估中直接或间接使用的、企业提供的财务会计经营方面的资料和评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等；
6．对评估项目中所采用的特殊依据应在本节内容中披露。
（十）评估方法
1．简要说明评估人员在评估过程中所选择并使用的评估方法；
2．简要说明选择评估方法的依据或原因；
3．如对某项资产评估采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明该资产评估价值确定方法；
4．对于所选择的特殊评估方法，应适当介绍其原理与适用范围。
（十一）评估过程
1．评估过程应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程，包括接受委托、资产清查、评定结算、评估汇总、提交报告等过程；
2．接受委托中应明确反映接受项目委托、确定评估目的和评估对象及范围、选定评估基准日、拟定评估方案的过程；
3．资产清查中应反映指导资产占有方清查资产与收集准备资料、检查核实资产与验证资料的过程；
4．评定估算中应反映现场检测与鉴定、选择评估方法、收集市场信息、具体计算的过程，在该部分应针对评估方法反映评估过程的特点；
5．评估汇总中应反映评估结果汇总、评估结论分析、撰写说明与报告、内容复核的过程。
（十二）评估结论
1．评估结论应包括评估结果汇总表、评估后各资产占有方的份额和评估机构对评估结果发表的结论；
2．须使用表述性文字完整地叙述资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面值、评估价值及其增减幅度，并含有'评估结论详细情况见评估明细表'的提示；
3．评估结果除文字表述外，评估报告中还须按统一规定的格式列表揭示评估结果（其格式见'基本内容与格式三资产评估明细表'）；
4．存在多家资产占有方的项目，应分别说明评估结果；
5．对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示；
6．评估机构如对所揭示的评估结果尚有疑义，则应对实际情况充分揭示并在评估报告中发表自己的看法，以提示资产评估报告使用者注意；
7．对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理；
8．对不纳入评估结果的各类租赁资产，其评估结果应单独表述，并说明是否纳入评估结果汇总表。
（十三）特别事项说明
1．评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下，评估人员揭示在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项；
2．提示评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响；
3．揭示评估人员认为需要说明的其他问题。
（十四）评估报告评估基准日期后重大事项
1．揭示评估基准日之后发生的重要事项；
2．特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的影响；
3．说明所揭示的期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项；
4．说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。
（十五）评估报告法律效力
1．具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件；
2．写明评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；
3．写明评估结论的有效使用期限；
4．写明评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。
（十六）评估报告提出日期
1．写明评估报告提交委托方的具体时间；
2．评估报告原则上应在确定的评估基准日后3个月内提出。
（十七）尾部
1．写明出具评估报告的评估机构名称，并盖章；
2．写明评估机构法定代表人姓名并签名；
3．至少由两名注册资产评估师盖章并签名。
资产评估报告书的附报文件至少包括如下基本内容：
1．有关经济行为文件；
2．资产评估立项批准文件；
3．被评估企业前3年会计报表（至少包括企业资产负债表、损益表）；
4．委托方与资产占有方营业执照复印件；
5．产权证明文件复印件；
6．委托方、资产占有方的承诺函；
7．资产评估人员和评估机构的承诺函；
8．资产评估机构资格证书复印件；
9．评估机构营业执照复印件；
10．参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件；
11．资产评估业务约定合同；
12．重要合同；
13．其他文件。
（一）评估报告必须按照统一格式进行打印和装订，评估报告的项目名称应在封面显著即居上中间位置。评估机构名称及报告提交日期应在封面下方居中位置打印，字体应依次变小。
（二）评估报告须用幅面209x295毫米规格的纸张（Ａ4纸规格）印刷，文中采用字体均应符合公文行文格式。
（三）评估报告应统一标注页码序号。
（四）评估机构应在评估报告书封底或其他适当位置注明评估机构名称、地址、联系电话、传真及邮政编码。
资产评估报告基本内容与格式之二(评估说明)
（一）凡按现行资产评估管理有关规定必须进行资产评估的各类资产评估项目，应当按本基本内容与格式的要求撰写评估说明，其目的在于通过注册资产评估师和评估机构描述其评估程序、方法、依据、参数选取与计算过程，通过委托方、资产占有方充分揭示对资产评估行为和结果构成重大影响的事项等，说明评估操作符合相关法律、行政法规和行业规范的要求，在一定程度上证实评估结果的公允性，保护评估行为相关各方的合法利益。
（二）评估机构、注册资产评估师及委托方、资产占有方应保证其撰写或提供的构成评估说明各组成部分的内容真实完整，未作虚假陈述，也未遗漏重大事项。
（三）评估说明是资产评估报告申请审查确认材料的必备部分，评估说明中所揭示的内容应同评估报告所阐述的内容一致。
（四）评估说明是财产评估主管机关审查确认评估报告的重要文件，原则上评估说明不提交给其他有关当事人。
（五）评估说明包括以下基本内容和格式：
1．评估说明的封面及目录；
2．关于评估说明使用范围的声明；
3．关于进行资产评估有关事项的说明；
4．资产清查核实情况说明；
5．评估依据的说明；
6．各项资产及负债的评估技术说明；
7．整体资产评估收益现值法评估验证说明；
8．评估结论及其分析。
（六）本基本内容与格式，对某具体评估项目确实不适用的，可根据实际情况进行适当修改，增减相关内容。
（一）评估说明封面应载明下列内容：
1．#215;#215;#215;（评估项目名称）资产评估说明；
2．评估报告书编号；
3．评估机构名称；
4．评估报告书提出时间；
5．评估说明如分册装订，应在封面上注明共几册此册为第几册。
（二）评估说明目录
1．目录应在封面的下一页排印，包括每一部分的标题和相应的起止页号，评估说明每一页页码标注应与目录相符；
2．评估说明中收录的备查文件或资料的复印件，须统一标注页码（原文件或资料的页码可以保留）。
声明应写明评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
（二）《关于进行资产评估有关事项的说明》由下列内容构成：
1．委托方与资产占有方概况；
2．关于评估目的的说明；
3．关于评估范围的说明；
4．关于评估基准日的说明；
5．可能影响评估工作的重大事项说明；
6．资产及负债清查情况的说明；
7．资料清单；
（三）委托方与资产占有方概况，应包括（但不限于）下列基本内容：
1．企业名称及简称、注册地址及总部地址、注册资本、法定代表人；
2．企业性质、企业历史沿革包括隶属关系的演变，股份企业设立重组情况或拟进行的重组情况；
3．经营业务范围及主要经营业绩；
4．近3年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩，已经审计或正在进行审计的，应说明注册会计师发表的意见；
5．主要产品品种、生产能力，近年实际生产量、销售量，主要市场及其市场占有率，本企业产品在同类产品市场的地位，主要原材料、能源供应情况，环境污染及治理情况；
6．形成企业主要生产能力的状况，正在或计划进行的投资项目简况；
7．执行的主要会计政策，生产经营是否存在国家政策、法规的限制或优惠，生产经营的优势分析、各种因素的风险。
（四）关于评估目的说明
1．说明评估目的及与评估目的对应经济行为的进展状况，评估目的实现后预计产生的影响；
2．已经获得有关部门批准的，应载明批件名称、批准日期及文号，并收录于评估说明附录的资料清单之中。
（五）关于评估范围的说明
1．说明需要委托评估机构进行评估的具体资产范围，明确载明需要评估的资产和负债的类型、账面金额及资产状况；
2．对于租赁或特许使用的资产以及没有会计记录的无形资产应特别说明；
3．如在评估目的实现前有不同的资产占有者，应列表载明各资产占用者待评估资产的类型、账面金额等。
（六）关于评估基准日的说明
1．明确所选取的评估基准日，评估基准日表述为：#215;#215;#215;#215;年#215;#215;月#215;#215;日；
2．适当说明选取评估基准日的理由及其合理性，如评估基准日受特定的经济行为文件所约束，应载明该文件的名称、批准日期及文号。
（七）可能影响评估工作的重大事项说明
1．委托方和资产占有方有责任写明所有对评估结果产生重大影响的事项；
2．如委托评估的资产曾经进行过清产核资或资产评估，应说明曾经进行的评估情况和调账情况；
3．如存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项，应逐一介绍；
4．对存在的抵押、质押、担保及其它或有负债、或有资产应说明事项的性质、金额及与列入评估范围的资产和负债的关系。
（八）资产及负债清查情况的说明
资产委托方和占有方须应对本企业因进行资产评估而组织开展的资产及负债清查的情况和结果作出说明，主要应包括下列内容：
1．列入清查范围的资产及负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布地点及特点；
2．清查工作的组织，时间计划、实施方案；
3．清查核实所采取的措施，待处理、待报废，高、精、尖设备和特殊建筑物以及毁损、变质存货检测、鉴定的情况；
4．清查中发现的盘盈、盘亏、毁损、报废、呆坏账、无需偿付的负债情况及其原因分析；
5．根据有关规定对发现问题进行账务调整的情况，并列示调整前后比较表。
（九）资料清单
列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料名称，主要包括：
1．资产评估、清查登记表（由评估机构出具样式）；
2．资产与负债清查结果；
3．相关经济行为的批文；
4．会计报表；
5．产权证明文件；
6．重大合同、协议等；
7．生产经营统计资料；
8．其他与评估资产相关的资料。
（一）本章主要说明评估机构对委托评估的企业所占有的资产（含应评估的相关负债）进行清查核实的情况，具体包括以下基本内容：
1．资产清查核实的内容；
2．实物资产的分布情况及特点；
3．影响资产清查的事项；
4．资产清查核实的过程与方法；
5．资产清查结论；
6．清查调整说明。
（二）资产清查核实的内容
写明评估人员对委托评估声明中确定的评估范围进行抽查复核，介绍进行资产清查的具体内容：资产类型、账面金额、形成及产权状况（含应评估的相关负债），实物资产应说明对其数量、品质、存放地点进行清查，并说明对可能影响资产评估的重大事项进行的了解。
（三）实物资产的分布情况及特点
简要说明待评估实物资产的分布情况、特点。对于影响生产经营的重大资产项目应指明地点及特征。
（四）影响资产清查的事项
简要说明可能影响资产查勘核实的有关事项，例如资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全限制、技术性能的局限、涉及商业秘密和国家秘密等。对于不能直接清查资产，应说明原因及涉及的资产范围，并逐一列示。
（五）资产清查的过程与方法
1．说明资产清查的主要过程与使用的方法；
2．清查过程应反映清查工作的组织安排、时间计划、实施方案；
3．清查方法应反映对主要资产清查核实所采取的措施，对待修理、待报废、高、精、尖重要设备和特殊房屋建筑物进行检测的技术，对变质的存货进行鉴定的手段。
（六）资产清查结论
1．概括说明资产清查结论；
2．说明资产清查结果是否与账面记录存在差异，如存在差异，应说明差异相对程度与绝对程度，并说明差异的原因；
3．对于产权不清晰的资产应逐一列示，说明原因，并载明委托方与资产占有方的应承担的责任；
4．对于是否存在无形资产的情形应特别说明，包括是否折股或纳入投资范围的有关事项。
（七）清查调整说明
主要说明根据有关会计政策等规定应予以调整的处理，如有调整事项，应列示调整前后比较表。调整事项应说明已与资产占有方取得一致意见，对于双方有异议的事项，评估人员应具体说明调整的原因。
（一）主要说明进行评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据，主要包括如下基本内容：
1．主要法律法规；
2．经济行为文件；
3．重大合同协议、产权证明文件；
4．采用的取价标准；
5．参考资料及其他。
（二）主要法律法规
主要列示国家公布的与资产评估相关的主要法律、法规、规章、制度及国家政策。
（三）经济行为文件
本节主要说明实施经济行为所必须取得的有关部门批件。
（四）重大合同协议、产权证明文件
主要列示由委托方、资产占有方提供的与资产评估相关的重大合同、协议、产权证明文件。
（五）采用的取价标准
主要列示由评估人员所选取的确定资产评估价值的技术标准，包括国家各部委、地方政府及有关部门颁发的技术标准、规范文件。
（六）参考资料及其他
主要列示有评估人员所选取的确定资产评估价值的参考资料，包括经验数据资料、研究成果、统计资料、行业惯例及国际评估惯例等，以及评估人员认为需要列示的其他评估依据。
（一）基本要求
1．评估技术说明主要是对各项资产及负债进行评定估算和估价过程的详细说明，具体反映评估中选定的评估方法和采用的技术思路及实施的评估工作。评估技术说明应按评估项目涉及的会计科目分类逐一撰写，应至少含有以下基本内容：
（1）委估资产及负债的账面情况，包括账面金额、发生日期等；
（2）委估资产及负债的主要业务内容，适当介绍二级明细科目，甚至三级明细科目资产内容；对清查中发现的账外资产应分别单独列示；
（3）评估实施的工作，即评估过程中做了哪些工作；
（4）评估价值确定的方法、依据、计算过程；
（5）涉及的计算公式；
（6）涉及的评估价值构成等式；
（7）评估值与调整后账面值的差异及其原因；
（8）评估举例，举例应选择典型的、价值量大的资产，应有详细的评估过程，推导评估结论的每一参数都应说明来源或依据；
（9）外币资金折算为人民币时，所选取的汇率；
（10）对于选用特殊方法进行评估，应详细介绍选用该方法的原因及其科学性、合理性。
2．评估技术说明可以根据项目具体情况适当分类，但采用成本加和法评估整体资产至少应分为流动资产、长期投资、机器设备、房屋建筑物、在建工程、土地使用权、无形资产、其它资产、流动负债、长期负债和租金标准与使用费标准等。评估项目中不存在该类评估对象的除外。
（二）流动资产评估说明
1．流动资产评估说明应以货币资金、应收票据、应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款、短期投资、待摊费用和递延资产、存货等分别撰写；评估过程或方法相同的可以适当组合、分类，如产成品、在用低值易耗品可以不并入存货，而单独予以说明。
2．在分类说明流动资产评估方法前，应按会计科目列示账面值并适当汇总，保证与资产负债表相对应。
3．各备抵账户账面余额包括短期投资跌价准备、坏账准备、存货跌价准备、长期投资减值准备应按零值计算，且予以专项说明。
4．货币资金的评估说明。
（1）货币资金一般应包括现金、银行存款及其他货币资金；
（2）现金存放地点、盘点方式和过程；
（3）对银行存款应说明是否查阅了银行对账单、银行余额调节表，对数量较大的银行账户函证情况及不符情况下的处理方式；
（4）如存在未达账项，应说明未达账项是否影响净资产，影响如何；
（5）其他货币资金的存在形式、形成原因。
5．应收票据的评估说明。
（1）说明应收票据的种类、变现能力、信用程度；
（2）说明已查阅票据凭证及查阅结果；
（3）对于在评估现场工作日已变现的应收票据数额作说明；
（4）对可能坏账的应收票据，应说明原因及如何确定评估值的；
（5）已坏账的应收票据，应说明原因，并说明所取得证据。
6．应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款的评估。
（1）说明是否分析了发生时间、原因，是否对收回的可能性进行了判断，并写明分析结果；
（2）说明清查核实的具体方法及核实结果；
（3）对可能坏账的项目，应说明原因及如何确定评估值的；
（4）对已坏账的项目，应说明原因及取得的证据。
7．短期投资的评估。
（1）说明投资种类、变现能力；
（2）上市的有价证券应列示评估基准日的收盘价、持有量及评估计算过程；
（3）非上市的有价证券应列示票面利息率或约定利息率及评估计算过程。
8．待摊费用和递延资产的评估。
（1）递延资产包括开办费、长期待摊费用；
（2）说明待摊费用和递延资产的原始发生额、摊销期、所形成的资产或权利是否已在其他类型资产中反映，如反映，应说明不另计评估值；
（3）应结合待摊费用和递延资产的具体内容说明是否存在尚存的资产或权利，如存在，应指明受益期、受益额。
9．存货的评估。
（1）应分别按库存商品、产成品、在产品与半成品、主要材料与辅助材料、包装物（库存物资）、委托加工材料、在库低值易耗品、在用低值易耗品、委托代销商品、受托代销商品进行说明；
（2）外购存货说明账面价值构成，分析价值构成的合理性，并载明已查询市场价格；
（3）自制存货说明销售成本率、销售费用率及相关的税费额或比率的确定方法与数额；
（4）自制存货的适销程度应说明，并列举依据，如：市场占有率、存货周转率、市场信誉度等因素；
（5）在用的存货应具体说明如何确定成新率；
（6）对于存在失效、变质、残损、无用的存货，应说明对其价值的影响程度，需要技术鉴定的，应说明鉴定方法及鉴定结论；
（7）委托代销商品、受托代销商品应当说明代销费用的结算方式，并结合代销费用的结算方式选择适当的评估方法。
（三）长期投资的评估
1．说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响；
2．对于有特殊约定的长期投资，应详细说明约定的内容，并简要介绍对投资人权益的影响；
3．对于上市的证券，应说明已查询评估基准日的收盘价以及证券市场指数；
4．对于非上市的证券，应说明已查明票面利率或约定的利率；对于非上市的证券，如存在可预计的收益，应说明已按收益现值法评估；
5．对于控股的长期投资，应写明投资比例，并说明已对被投资企业进行整体资产评估（类似单独的项目进行说明）；
6．对于非控股的其它投资，应简要介绍投资背景、被投资单位的概况，在不能对被投资企业进行整体资产评估情况且不存在资产状况瑕疵情况下（说明原因），对于被投资单位资产变化较大（账面净资产超过注册资本15％以上的变化或固定资产初始投入项目内容或数量已变化15％以上）或投资超过3年，一般应说明是否已获得被评估单位提供的审计后会计报表。
（四）机器设备的评估
1．应总体介绍机器设备的特点、购置日期、类别、工艺流程、技术水平状况、日常管理制度；
2．应说明评估原值的构成及其来源与依据；
3．应说明设备成新状况，或增值贬值因素，并介绍进行量化的方法及依据；对于待修理设备，应说明修复的可能性及预计费用；
4．对于精密、大型、高价的设备，应说明已进行技术检测，并介绍检测情况；
5．对于报废的设备，应特别提示，并说明检测的状况及继续使用的可能性；
6．对于能够用于独立经营并可单独计算获利的机器设备，一般应说明其收益状况及收益额；
7．大型或重型设备的建筑基础，按房屋建筑物的评估要求进行；
8．举例说明应选择金额大、技术典型的设备；
9．举例设备应包括进口设备、国产设备、专用设备，国产设备应包括一般生产设备（机器）、运输设备、电子设备等不同类型，如有自制设备，应予以举例说明。
（五）房屋建筑物的评估
1．总体介绍房屋建筑物的类型、建造日期、面积及特点、日常管理状况；
2．应具体说明评估对象原值的构成；
3．应说明房屋建筑物成新状况，或增贬值因素，并介绍进行量化的方法及依据；
4．对于待修理房屋建筑物，应说明修复的可能性及费用；
5．对于复杂、大型、独特、高价的房屋建筑物，应说明已进行现场查勘，并介绍查勘情况；
6．对于国家强制报废房屋建筑物，应特别提示，并说明查勘的状况及继续使用的可能性；
7．对于能够用于独立经营并可单独计算获利的房屋建筑物，一般应说明其收益状况及收益额；
8．应选择金额大、典型的房屋建筑物举例说明；
9．房屋建筑物中含附属设备的，应按设备评估的要求进行说明；
10．如列举参照物（比较案例），应全面介绍比较因素；
11．举例房屋建筑物应包括各种结构，对于构筑物也应举例说明。
（六）工程物资的评估
1．应当说明工程物资应用的工程项目；
2．工程物资评估说明的其他要求参照有关存货评估说明的格式与内容。
（七）在建工程的评估
1．总体介绍在建工程的项目内容、开工日期、预计完工日期及对企业生产经营的影响；
2．在建工程的评估说明参照房屋建筑物、机器设备的评估说明要求；
3．应说明在建工程账面价值的明细构成，并分析其合理性；
4．应说明在建工程的形象进度、已支付工程款情况，并详细说明对评估价值的影响。
（八）土地使用权及资源性资产的评估
1．介绍土地的一般因素、个别因素、区域因素，包括：行政、经济、社会、位置、面积、价格、用途、级别、使用期限、交易日期、交易情况、容积率、地块形状、临街情况、地形地貌、地质状况、基础设施、交通状况、环境质量、区域规划、周边产业状况；
2．说明土地使用权评估价值的构成，详细说明费用确定的依据，并反映影响因素；
3．如列举参照物（比较案例），应全面介绍比较因素；
4．资源性资产的评估按国务院有关部门的规定进行。
（九）其他无形资产的评估
1．其他无形资产包括商标、专有技术、专利技术、软件、商誉、特许经营权等；
2．介绍无形资产的种类、名称、形成过程、发生费用状况、存在形式、存在期限以及有关权属的具体内容；
3．从法律、经济、技术及获利能力等角度分析说明所申报的无形资产是否存在，需法定年检的，须提供已通过年检的证明；
4．具体说明无形资产特征、获利能力、获利期限；
5．已实际应用的无形资产，应说明其应用、效益状况；
6．具体说明对未来收益预测的依据，如市场调查结论、订单合同、政府推广文件等；
7．对于所选择的评估方法，应适当说明选择原因；
8．反映法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展状况、企业经营管理、产品更新换代、市场销售等因素对其价值影响。
（十）负债评估说明
1．短期借款、长期借款的评估。
（1）介绍借款的种类、发生日期、放贷银行名称、还款期限、贷款利率；
（2）写明根据清查核实情况确定其真实性、完整性；
（3）写明借款条件对企业资产状况及价值的影响及影响程度；
（4）应说明利息支付情况，并分析利息支付情况对评估值的影响。
2．应付票据的评估。
（1）介绍应付票据的种类、发生日期、偿还日期；
（2）写明根据清查核实情况确定其真实性、完整性；
（3）对于带息票据，应说明利息率及支付情况，并表示已考虑利息支付对评估值的影响；
（4）写明逾期未付票据的原因，并表示是否已查明确实存在债权人。
3．应付账款、预收账款和其它应付款的评估。
（1）简要介绍应付账款、预收账款和其它应付款发生日期、形成原因；
（2）写明已根据清查核实情况查明其真实性、完整性；
（3）说明已考虑了未达账项对企业负债的影响；
（4）对于预提性质的其它应付款参照预提费用评估的说明要求。
4．预提费用的评估。
（1）介绍预提费用的明细内容、计提依据；
（2）对于长期未转销的预提费用，应说明原因，并说明已查证存在债权人；
（3）说明已查明预提费用系应付未付的费用；
（4）对于非实际负担的项目，应逐一说明。
5．应交税金、其它应交款的评估。
（1）介绍应交税金、其它应交款的具体内容；
（2）介绍被评估单位相关的税费政策，特别提示被评估单位所享有的优惠政策；
（3）对于长期未缴的款项，应说明原因。
6．应付工资、应付福利费的评估。
（1）简要介绍应付工资、应付福利费的具体内容；
（2）简要介绍被评估单位相关的工资福利政策；
（3）说明已对工资、福利费的计提、发放或使用进行了核实。
7．应付利润（应付股利）的评估。
（1）简要介绍被评估单位利润（股利）分配政策；
（2）说明已对应付利润（应付股利）按合同、协议进行了清查核实；
（3）对于长期未付的利润（股利），应说明原因，并说明已考虑可能需要支付逾期利息对企业负债增加的因素。
8．住房周转金的评估。
（1）介绍被评估单位住房周转金的形成途径和用途；
（2）说明已对被评估单位住房周转金的形成、使用进行了清查与核实；
（3）对于评估基准日住房周转金为借方的余额且数额较大，应适当说明原因。
（一）整体资产评估时用收益现值法验证的评估说明，对于不同的经营实体应分别说明，并包括如下基本内容：
1．收益现值法的应用简介；
2．企业的生产经营业绩；
3．企业的经营优势；
4．企业的经营计划；
5．企业的各项财务指标；
6．评估依据；
7．企业营业收入预测；
8．企业成本费用预测；
9．企业长期投资收益预测；
10．折现率的选取；
11．评估值的计算过程；
12．评估结论。
（二）收益现值法的应用简介
1．主要介绍本评估项目收益现值法应用的技术思路及其适用的前提条件；
2．写明收益现值法评估的验证作用，如不仅仅起验证作用时，应说明选取该方法直接确定资产评估值的科学性、合理性；
3．列示收益现值法的计算公式，并对公式中涉及的参数进行解释与说明；
4．对于不是常用的收益现值法评估公式，应详细说明评估公式的形成过程与理论依据。
（三）企业的生产经营业绩与企业的经营优势
1．主要写明企业生产经营的历史情况，并反映企业生产经营的特点、反映企业在行业中的地位与优势，同时要说明有关国家产业政策的支持程度，包括国家税收、信贷、资源、用工等方面的优惠政策；
2．企业在行业中的地位与优势要通过系列经济指标说明及比较来反映；
3．一般应列表反映企业前若干年（一般至少3年）的历史经营情况，包括收入、费用、投资收益、税金及利润；
4．对于受国家有关规定约束或禁止的情况应予以揭示；
5．对于企业关联交易应作适当说明。
（四）企业的经营计划
本节主要介绍企业在生产经营方面的年度计划、中长期计划以及经营策略，特别说明企业的产品更新与开发计划、销售计划、成本控制计划、资金筹措计划、投资计划。
（五）企业的各项财务指标
1．本节主要介绍企业的各项财务指标，以此说明企业的财务状况，财务指标主要包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标；
2．偿债能力指标至少含有资产负债率、流动比率、速动比率；
3．营运能力指标至少含有应收账款周转率、存货周转率；
4．盈利能力指标至少含有销售利润率、净资产利润率、成本费用利润率。
（六）评估依据
本节基本内容与格式参见本规定'基本内容与格式二之六'。
（七）企业营业收入预测
1．分析企业历史营业收入的构成及变化趋势；
2．分析企业产品的销售量、价格的变化趋势；
3．分析变化趋势时应说明依据和原因；
4．营业收入的预测时应说明方法，并应与被评估资产范围配比。
（八）企业成本费用预测
1．分析企业历史成本费用的构成及变化趋势；
2．分析变化趋势时应说明依据和原因；
3．成本费用的预测应说明方法，并应与被评估资产范围配比；
4．对于可能发生的土地使用权、商标、专利技术等租赁费应特别提示说明。
（九）企业长期投资收益预测
1．分析企业长期投资收益的构成及变化趋势；
2．长期投资收益应按投资项目分别说明；
3．分析变化趋势时应说明依据和原因。
（十）折现率的选取
1．应说明折现率的组成内容，对每一组成内容说明确定方法和依据；
2．折现率的选取一般应考虑社会平均报酬率、行业报酬率、经营风险、财务风险、行业风险；
3．折现率的选取应与预期收益相配比。
（十一）评估值的计算过程
1．列示评估值计算的公式和计算过程；
2．列表说明公式中的各个参数值；
3．收益现值法评估值确定一般应至少预测五年，对于未来年度收益有特殊变化的应考虑并说明；
4．计算公式中的各项参数应配比。
（十二）评估结论
1．本节主要概括说明运用收益现值法验证评估的评估结果，说明评估结果对应的资产范围；
2．分析评估结果的科学性、可行性、合理性及存在问题；
3．写明本评估结果仅仅是一种其它评估方法的验证。
（一）本章主要总体概括说明评估结论，包括如下基本内容和格式：
1．评估结论；
2．评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因；
3．评估结论成立的条件；
4．评估结论的瑕疵事项；
5．评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响；
6．评估结论的效力、使用范围与有效期。
（二）评估结论
1．用文字叙述资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面值、评估价值，并单独叙述整体资产评估时收益现值法评估的结果；
2．含有'评估结论详细情况见评估明细表'的字样；
3．含有'评估结论根据以上评估工作得出'的字样；
4．对于存在多家资产占有方的情况，应分别说明评估结果；
5．对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示。
（三）评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因
1．说明评估结果与调整后账面值比较变动情况，包括绝对变动额和相对变动率；
2．分析评估结果与调整后账面值比较变动原因；
3．说明整体资产评估收益现值法评估验证的情况，并解释差异产生的原因。
（四）评估结论成立的条件
1．写明评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的；
2．写明评估结论仅为本评估目的服务；
3．写明评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；
4．写明评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；
5．写明是否考虑了国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
6．写明是否考虑了特殊交易方式对评估结论的影响；
7．写明评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
（五）评估结论的瑕疵事项
本节主要叙述评估人员在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员职业水平和能力所能评定估算的事项，应逐条叙述。
（六）评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
1．特别提示评估基准日的期后事项影响评估结论；
2．说明评估基准日之后出具评估报告前发生的重大事项；
3．说明评估基准日之后发生的重大事项对评估结论的影响程度；
4．说明发生评估基准日期后事项时，不能直接使用评估结论。
（七）评估结论的效力、使用范围与有效期
1．写明本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力；
2．写明评估结论的有效使用期限（按现行规定为1年），从评估基准日起计算。
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