从果园看未来产业园

昨天，跟朋友交流未来产业园的发展模式和发展方向，以及可能的发展机遇在哪里。

我们看到传统的产业园的模式（商业模式、盈利模式），就是“薅羊毛”，收取入驻园区企业的房租，我们把这种模式称为“产业园1.0”吧。为了让这种模式得以不断继续，产业园的运营方会想尽办法提供尽可能的配套服务，但终究没有改变“商业本质”。

产业园靠收租模式能够发达吗？这个答案其实现在已经越来越明显了，尤其是在当前疫情的影响下更为突出，靠收租的模式是不能推动产业园发达的。越来越高昂的地价房租已经甚至成为了初创企业落地的阻碍了。并且，产业园的天赋使命是“培育产业”，要回到这个根本才能在拿地、政策、聚集等方面回应各方关切。

这使我想到了“果园”，它们的共通之处有不少呢。果园里面的每一棵树都好比产业园里面的一个企业，此时做类比象比，就会发现果园的打理模式有益于改进产业园的发展模式。

果园的盈利模式是通过最终的果实销售获得长期投入的沉淀资本的回报，产业园也应该是“分享果实”，而不是“割韭菜、薅羊毛”。

果园的起初，是要育苗、培育、定株、剪枝、除虫、浇水、施肥，伺候好每一棵树很多年，待到果树结果期之后才能获得回报。在果树没有进入结果期之前，一直是净资本投入。当然，果园的风险也在于此，一旦果实欠收、结果不理想，前面很多年的净投入可能要折本了。

果园是典型的培育型商业模式，而且是典型的分红型盈利模式，其中体现的全过程打理也适用于产业园来借鉴。果园的成败有很多要素，但其中，选择最初的一组数量的定株产果的树苗是核心关键。这与产业园如何选择有生命力、竞争力、成长性的企业进入园区的道理是如出一辙的。

产业园2.0的核心就是采取与以往不同的商业模式、盈利模式、育秧模式，从而实现何以为产业园的天赋宗旨使命。当然，产业园1.0在招商引资的经济发展历程中也发挥了巨大作用，只是现在的招商引资情形已不同以往。

从果园看产业园的未来核心的是打造和改造产业园的商业模式和盈利模式，从商业模式而言，入驻园区的企业就像是果园里面的果树，与产业园之间应该是不离不弃的互为依托而存在的——互相成就；从盈利模式而言，当很多的果树开始进入结果期、丰收期，产业园能够从中分得自己前期长期投入的市场化回报——股权增值和股权分红。

我们把这种类似果园模式的产业定义为“产业园2.0”，并提出核心的功能是“赋能”，以实现产业园天赋的培育产业的使命。

产业园2.0的商业模式和盈利模式说起来很简单，也应该有人尝试过了，但是做到成功实现，其挑战却是非常大的。因为值得，所以应该采取拥抱这种挑战的新发展理念。

为了适应产业园未来的商业模式，进行改造并不是轻而易举的事情，这非常有挑战。

首先，要改造产业园资本投入回报率的计算方法。传统的计算方法是按照收租的折现率进行计算回报率，未来的方法应该是结合进来持有股权的回报计算回报率。这里的挑战是，股权价值损益具有非常大的波动，产业园采取这种模式后是否能够有效进行风控、遴选、规避就很关键。

其次，要建立与园区产业方向相配套的资本介入机制。产业园提供了低于传统市场价的场地，逻辑上进行了沉默资本投入获得了股权，还不足以让被孵化的企业快速成长。还得打通融资渠道，嫁接资本的驱动力。因为是合力孵化，产生共生生态，对于资本投资人而言也是好事。

第三，要逐步建立一整套完善的“育秧”体系，让定株果树企业少生病、不生病、健康成长。企业如同一棵树的比喻家喻户晓，但是，在培育企业的过程中象果园一样去“育秧”的体系和模式缺不多见。概因为，想象和实际去做之间有巨大的落差。企业究竟会生什么病？出现病证如何早发现？针对病证如何医治养护？定株后的秧苗设定的产出率如何设定的正确有效？

第四，一旦有机会培育出参天大树，那么其一家之回报就可能抵得上所有的投入，甚至是翻倍。再把要求降低一点，如果有机会培育出一组健壮的企业并获得了股权，那么其回报同样是非常客观的。如何找到、如何育秧、如何共生共赢，这些都是产业园传统从业人员能力圈范围之外的挑战。

第五，久久为功，巨大的回报是要有足够的长周期投入为基础的。如果是短视短期行为，无论如何也做不到巨大的回报。就如同果园一样，是要经过好些年才能达到净现金流为正的，然后随后的日子里不断积累利润对冲前期成本。这个过程本身也是挑战。

最后，从传统的担负招商引资承载功能一路走来的产业园发展到今天已经是遇到了瓶颈，或者说实现未来条件下的产业培育需要采取新模式、新机制，这是时代发展提出的必然要求和发展方向。

这里做一点点肤浅的分析，对昨晚的思考进行小结留痕，也希望能够起到抛砖引玉的效果。