随着国内房价的日益高涨,越来越多的人开始将投资目光瞄向了海外地产。
其中,在日本购买房产在许多人看来就是一笔很好的投资。
一方面,相对于上海的高房价,日本的房价具有一定优势,而且保值增值率较为稳定。另一方面,日本房屋空置率较低,租金回报率相对也较高,怎么看都是一笔稳赚不赔的买卖。
然而,最近,一些投资者通过知名中介机构购得的日本房产,最终却可能要落到房财两空的境地。这是为什么呢?我们来看今天的这起因为购买日本房产所引发的案例。
2021年,老刘在仲量联行业务人员的推销下,购买了日本丰臣商事株式会社(下称“丰臣公司”)开发的3套房屋,总价约人民币500余万元。丰臣公司在合同中承诺在2022年为购房者办理产权登记、代为装修成民宿并出租房屋。购房者自交款日起,可按月获得相当于约6%左右的投资收益,收益每个季度支付。
也即,虽然看起来是一笔房屋买卖,其实却类似于一款“房产+理财”的组合产品,且有房屋产权作为保证,看起来似乎稳赚不赔。
另外,仲量联行销售人员向老刘宣称,他们已经事先对丰臣公司开发的房产项目进行了详细的尽职调查,他们调查得知,丰臣公司具有雄厚的资金实力(注册资金10亿日元,在大阪有101栋自持的房屋,全日本有3座度假村),并且会配有律师全程提供见证服务,确保老刘能享受到合同中的全部权益。
听到这里,老刘毫不犹豫签订了购房合同,并如约缴纳500余万元购房款。
2021年前两个季度,丰臣公司如约支付给老刘投资收益,然而,到了第三季度末,丰臣公司给老刘发来邮件称,“疫情导致公司经营面临巨大压力,公司现金流短缺,故对第三季度的租金延迟支付,也希望各位业主朋友可以多给公司一些时间,公司将努力在2022年3约恢复支付租金。”
然而,到了2022年3月,老刘仍然没有收到延迟支付的租金,心中疑虑的老刘不得不加入了一个有同样遭遇的维权QQ群,走上抱团维权之路。
在QQ群中,老刘发现,国内购买了丰臣公司房产的远不止自己一人,群中500多人来自上海、广州、北京等全国各地,一位受害者王女士比他更惨,一口气买了5套房子,还介绍给亲戚购买了2套。
然而,曾经以为稳赚不赔的投资,经过老刘他们的主动调查却发现,他们购买的这些房屋,已经面临非常糟糕的境况。有的已经被丰臣公司抵押给银行借款,有的已经因为诉讼产权已经被法院冻结,有的甚至产权已经变更至其他第三方公司名下。
而老刘购买的房屋也不例外,其产权登记信息显示:2021年12月20日,由于房屋案涉一债权诉讼,产权被东京地方裁判所冻结;2022年3月11日,房屋产权再次因为新的债权纠纷再增一条临时冻结信息。
此外,老刘他们还发现,虽然丰臣公司承诺会为购房者办理产权登记,然而其实并未做登记,而且现在由于房屋产权抵押的被抵押、冻结的被冻结,过户承诺的兑现似乎遥遥无期。
于是,老刘他们集体要求丰臣公司对此“给个说法”。
2022年4月,丰臣公司的法定代表人西园寺优真以视频的方式现身解释。在视频中,西园寺优真称:“公司因为疫情而遭受了前所未有的困难,公司净资产为-218.65亿日元,面临资不抵债的危险。尽管如此,丰臣公司至今未有任何申请破产清算的打算,但是,他表示,如果发生大规模挤兑、诉讼、质押之时,公司将不得已选择通过法律向法院申请民事再生,此时将会向所有债权人提出部分债务免除申请,在此基础上进行企业重组。如果重组方案得不到半数以上债权人或者法院的认可,此时将自动进入破产清算程序,预期清算回报率最大不超过8%。为了避免发生这种情况,他建议,买房人同意再生计划,进一步耐心等待,让公司获得足够的时间以恢复正常业务运营,特此向所有债权人申请最短6年,最长10年的等待时间。”
很明显,摆在老刘他们这批购房者面前似乎只有两条路可走:一条是同意丰臣公司的再生计划,等待6年甚至10年拿回自己的房子。另一条则是联合起来集中向丰臣公司讨要房款和发起诉讼,但是可能会由于清算回报率将不超过8%而蒙受巨额损失。
显然,无论哪条路,对老刘他们来说,都非常的艰难,尤其是进行跨国维权,诉讼风险和成本都非常巨大,最终能否拿回自己购买的房子,其不确定性也非常之高。
由此可见,随着当前国际形势越来越纷繁复杂,海外房产投资已经不再是“天上掉馅饼”“稳赚不赔”的买卖了,我们在砸钱投资前,一定要充分做好投资标的的法律风险评估,做好项目的背景调查,避免最后“竹篮打水一场空”。
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