干货」买房送面积、送优惠？“买新房”中的这些坑千万别再踩

疫情过后，虽然复工复产很艰难，手中资金也有限，但是我们还是决定要通过买新房来提高生活质量。毕竟封控期间的生活告诉了我们，有一个舒适温馨的家是多么的重要！

说起选新楼盘，我想我们都希望自己买的房子能有更高的性价比，能住得更舒适、宽敞，很多机灵的开发商就瞄准我们这一心理，打出了“送飘窗、送花园、送露台”“一房变两房、两房变三房”的广告宣传，着实令我们心动。那么这些开发商宣传的新房优惠到底靠谱吗？

小芝这就结合身边的案例，与您一起分享“买新房“中的那些常见坑：

常见坑之一：开发商的“优惠赠送承诺”止于广告

2020年，朋友小李看中了上海某郊区楼盘，在参观楼盘样板房时，该样板房在两间卧室中均有飘窗，销售人员也承诺“交房时，所有卧室飘窗都是赠送的”。

心动不已的小李决定买下该房屋，并当场付下定金签了《意向购买协议》。然而，等到交房时却发现，自己的房子根本没有飘窗。失望不已的小李向开发商要个说法，开发商则认为飘窗并未写入购房合同中，不属于违约。在一番协商无果后，小李将开发商告上了法院。

法院认为：房屋拥有飘窗属于对原有房屋功能的提升与改造，开发商在售房时以明示方式承诺将其作为赠送面积给予购房者，对于购房者来说有极大的吸引力，属于邀约的一部分。

因此，小李购房后，对房间包含飘窗具有合理期待，如今因开发商违约而造成合同预期目的的落空，开发商应对此承担相应的违约责任。

考虑到开发商无法再行补救安装飘窗，法院根据总房价的10%，判决开发商赔偿小李30.5万元。

芝士独角兽提醒：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

因此，我们在选购新房时，要特别注意通过录音、录像或者书面方式，及时保留开发商在销售时对购房优惠、赠送面积、学区配备等方面的承诺，一旦这些优惠、承诺事后不兑现，我们可以通过法律途径可以及时维护自身合法权益。

常见坑之二：将“公共面积”宣称为“赠送面积”

2021年，朋友小王购买了上海某市中心一新楼盘，欢天喜地入住后不久。他发现自己北面客卧窗台发生漏水，导致楼下王女士的天花板多处渗水，发霉。

那么，小王购买的新房为何会漏水呢？原来，他的北面客卧靠窗部分的一半面积，是从开发商赠送的设备平台改造而来。（楼下王女士的房间也是如此改造）这次发生漏水的主要原因，就是因为开发商的设备平台防水工程不到位所导致的。

小王在承担了王女士的维修费用后，与开发商协商要求承担赔偿责任。开发商则认为，设备平台本就属于购房时的赠送面积为由，拒绝承担售后责任。为此，小王一纸诉状，将开发商起诉到法院。

法院认为：漏水处原属于设备平台，其实质是属于房屋的公共部位。根据《房屋建筑工程质量保修办法》，关于公共部位防水工程有5年的保修期限，开发商不能以设备平台属于“赠送部分”就免除售后保修责任。

但是，小王将原本属于公共部位的设备平台改造装修为房间，亦对漏水的发生有一定过错，因此，法院判决，开发商承担50%的赔偿责任。

芝士独角兽提醒：我们买房时一定要注意，并不是所有面积都能送的。比如像本案中的设备平台，就属于全体业主共有的公共空间，开发商并无权赠送。另外，有些开发商还会通过“违章搭建”、“偷面积”的方式“赠送”给业主，这些都为房屋后续使用埋下违法的隐患。

常见坑之三：优惠买入的新房烂尾，购房人拿不到房还需还贷

这个坑可能是对我们购房人来说“杀伤力”最大的一个坑。我们国家的期房销售制度注定了有些开发商因为种种原因，无法按期交房甚至烂尾。

朋友小张就是这样一个“倒霉蛋”。2018年，在楼市低点他以相当优惠的价格买到了上海某期房。他本以为自己捡到了漏，哪想到是踩到了雷。

该期房原本约定2020年交付，然而过了交付日期后，开发商却宣布资金链断裂，无法继续开发。于是他只能一边继续向银行归还每月5000元的贷款，一边继续苦等自己的新房能起死回生。那么对于新房“烂尾”的购房人，是否还需要归还银行贷款呢？

在之前的司法实践中，一般认为根据合同的相对性，购房人仍需按约定归还银行贷款，其损失只能向开发商主张赔偿。

然而从近期的司法判例来看，法院开始向购房人权益保护倾斜。

比如，最高法民再245号判决认为：新房购房人与按揭银行之间关于“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息和实现债权的费用。”的条款属于格式条款。由于购房人并未取得房屋，却即支付了首付款，又需偿还贷款，若按该条款约定，在购房人无过错解除贷款合同的前提下，仍需承担还款责任，属于明显不合理的加重购房人的责任情形，有违公平原则，属无效约定。

芝士独角兽提醒：除了在购房前要了解开发商的资质和资金实力，做好功课外，一旦不小小心买到的新房变“烂尾”，我们也千万不要“躺平”“摆烂”，一定要在法律框架内据理力争，依法维护自身的合法权益。

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