指导〡朱代恒 撰文〡马婷
全文共4387字，阅读大约需要8分钟。
随着市场经济的快速发展，社区化建设的必要性愈发凸显，而物业管理作为社会基层管理中重要一环，对建立共建共治共享的社会治理格局有着重要的意义，关系着人民幸福生活。物业管理活动的顺利推进，离不开政府行政职能部门正确履职，以服务型政府理念为指导，政府行政职能部门应从被动管理到主动靠前服务，从粗放式管理到精细化治理，杜绝一切不作为、慢作为、乱作为。近期，美兰海岸小区遇到了原、新物业交接过程中，原物业不退场、新物业进不来的难题，在原、新物业僵持对峙中，小区内物业服务陷入瘫痪，美兰海岸业主委员、新物业公司均寻求住建局、镇政府、社区（属于居民自治组织）、派出所等多个政府行政职能部门、机构帮助，但是至今问题尚未能解决。那么政府行政职能部门在物业管理活动中到底扮演着何种角色？又应当如何正确履行职责？若不正确履行职责，将承担什么法律责任？本文主要围绕上述三个问题进行分析和探讨，以供参考。
Chapter-1
基本事实
美兰海岸小区建成于2007年，位于海南省某开发区，小区占地面积近8万平方米，小区户主共2000多户。开发商在小区建成之初便与原物业签订了前期物业管理合同。管理至今，原物业公司由于缺乏服务意识以及专业知识，未对小区内的乱象做出有效整改治理。治安、道路、绿化每况愈下，将业委会提出的整改请求置之不理，无奈之下，业主商议决定解聘原物业公司。
2022年1月20日至2022年2月7日，小区按照法定程序组织召开了首次业主大会会议，并以表决方式选举出业委会委员，制定了《业主大会议事规则》《管理规约》，并于2022年2月26日报镇人民政府备案。
2022年3月7日，小区业主委员会函告住建局、镇政府、社区，将启动小区物业择优选聘工作，并附《择优选聘美兰海岸物业实施方案》。
2022年3月15日，小区业主委员会公布《关于召开第二次业主大会会议的决定》，投票表决授权业委会对小区管理的议案，并向全小区进行了公告。
2022年3月30日至2022年4月11日，美兰海南小区业委会组织召开第二次业主大会会议，通过了业主大会决议，授权业委会采用招投标的方式聘请新的物业公司为小区提供物业服务并与之签订物业服务合同，第二次业主大会会议内容及表决结果已向小区进行了公示。
2022年5月3日，小区业主委员会发布《美兰海岸小区物业服务公开选聘公告》，并抄送镇政府、住建局、社区。
2022年5月25日，小区业委会函告某田公司选聘情况并通知其做好小区物业服务交接工作，于2022年6月15日前办理正式交接手续。但截至当前，原物业公司仍未与新物业公司进行物业交接工作，反而组织人员阻止新物业公司进场实施物业服务，目前镇政府、住建局、社区均参与协调，但纠纷至今仍在发酵，相关机构也未作出具体行政行为。
Chapter-2
政府行政职能部门在物业管理中的职能
一、履行协调职能
我国物业管理主要实行多元主体共同参与的机制，其中包括了业主、业主大会、业主委员会、物业管理服务公司、居民委员会以及相应政府机构等主体。多主体决定了物业管理的复杂性和难协调性，县级以上人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导；街道办事处应当建立健全居住社区综合治理工作制度，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题，应建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，推动业主设立业主大会、选举业主委员会，并依法监督业主委员会和物业服务人履行职责；乡镇人民政府应当根据本条例规定和市、县、自治县人民政府决定，负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作；居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。
政府行政职能部门不仅要协调好业主委员会与业主之间的关系，更要协调好业主委员会与物业企业的关系，在多个主体之间，政府行政职能部门应当主动履行协调职责，而不应当相互推诿。尤其是原、新物业企业交接是处理物业管理的重大问题，根据《海南经济特区物业管理条例》（以下简称“海南物管条例”），县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专（兼）职物业管理工作人员以协调解决物业管理中的问题。政府行政职能部门还应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。在本案中，无论是政府行政职能部门、社区在面对新旧物业交接问题都应做到有求必应，积极主动协调各方，化解矛盾。
二、履行引导职能
《海南物管条例》第三条“物业管理应当遵循党委领导、政府主导、业主自治、专业服务、社区治理、多方参与相结合的原则。”业主团体以大会的商议业主整体利益的事项，并由业主选举产生的业主委员会执行，业主自治需要通过业主自治机构来实现。2022年1月20日至2022年2月7日，美兰海岸小区组织召开业主委员会，选举业委会委员，制定《业主大会议事规则》、《管理规约》并报镇人民政府备案。2022年3月7日，小区业主委员会函告住建局、镇政府、社区，将启动小区物业择优选聘工作，并附《择优选聘美兰海岸物业实施方案》。2022年5月3日，小区业主委员会发布《美兰海岸小区物业服务公开选聘公告》，并抄送镇政府、住建局、社区。业主委员会的成立，选聘和解聘物业服务均符合《海南经济特区物业管理条例》规定。相关的制度、程序均在政府行政职能部门的指导下开展，这也正体现了政府行政职能部门在业主自治的引导职能。
三、监督管理职能
《物业管理条例》《海南物管条例》第六章的法律责任中明确赋予房地产行政主管部门行政处罚权，以强有力的行政处罚手段要求政府落实好物业管理活动的监管工作。
《物业管理条例》第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
《海南物管条例》第七十条物业服务人违反本条例第四十八条、第四十九条规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日五千元罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。
《物业承接查验办法》第五条：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。”
政府行政职能部门应当认真贯彻落实法律法规及规章，在物业管理活动中要做到既不越位，又不缺位，还不错位，该管的一定要管好。当物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。物业服务人拒绝移交、退出的，市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府可责令原物业服务人退出物业管理区域，辖区内公安机关也可协助处理。市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府在协调无果下，应当果断行使强制手段，责令退出、行政处罚并应当加强对物业服务人交接工作的监管。
Chapter-3
政府行政职能部门在物业管理中的职能实现途径
一、政府行政职能部门职能定位
政府行政职能部门应从被动管理到主动靠前服务，从粗放式管理到精细化治理。《物业管理条例》的投诉解决制度、监管制度等都对房地产行政主管部门提出了明确要求，政府行政职能部门对物业管理进行监管，尤其是当物业管理出现问题时，更应当承担解决纠纷的主导角色，多方协调、积极主动响应并化解纠纷。若相关行政机关怠于履行其行政监管职能，工作得过且过，没有担当，不愿主导，不敢冒风险，遇到问题绕道走，该办不办、急事慢办，没有作为，各方矛盾激化，纠纷也始终得不到及时解决。
备案制度则强调了对于实质性涉及业主权利义务的事项不应当进行干预，备案制度并非一种审批性的备案，而是一种告知性的备案，目的是为了政府行政职能部门了解业主大会及业主委员会开展活动的情况，便于对活动进行指导。政府行政职能部门亦不应当插手不该管的事项。在本案中，住建局认为业主委员会组织召开的第二次业主大会表决公示，不应由业主委员会自行公示，而应当由镇政府公示，待政府公示第二次业主大会投票业主名单七天后，再由政府出具证明后，住建局才能给新物业公司备案，这与法规规定不符。《物业承接查验办法》第二十九条明确规定：“ 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其他承接查验有关的文件。”关于物业企业的解聘和选聘关系到广大业主的切身利益，只要业主大会会议流程合法、程序正当，就应当有效。
二、完善物业管理的执法规范
政府行政职能部门根据相关法律法规进行执法监督，是约束、制止物业管理诸多主体不当行为、不法行为的重要环节，是整顿物业管理市场秩序、促进物业管理行业健康发展的有力手段。而行政处罚则是最有力的武器，当沟通协调已无法解决矛盾，政府行政职能部门可以在查清事实的前提下，运用法律赋予的行政执法职权进行行政执法，通过落实企业约谈、责令改正、执行可落实的行政处罚的工作机制，对物业管理中出现的违法行为依法予以查处，形成法律监管下的震慑效力，规范物业服务企业履约尽责。尤其是在本案例中，相关部门迟迟不作出行政处罚，导致原、新物业交接陷入僵局。
Chapter-4
法律责任
根据《物业管理条例》《海南物管条例》的明确规定，政府及主管部门应当积极履职，牵头进行协商、调解或相关部门约谈，如原物业公司仍不退场，行政主管部门有权依据《物业管理条例》第五十八条、《海南物管条例》第七十条、第四十八条、第四十九条规定，对原物业公司进行行政处罚。法律为政府行政职能部门明确了法定义务，相关部门应当履行法定职责，但相关部门目前仅仅参与协调，没有对行政处罚作出任何意思表示，或不予接受、迟延办理。若相关的政府行政职能部门继续予以拒绝或不予答复，明确表示不履行或虽然未明确表示不履行但超过法定期限仍不履行的属于行政不作为，业主方不服行政不作为的可以通过行政复议或行政诉讼的方式维护自身权益。
小区物业管理事关基本民生问题，物业管理法律关系主要属于私法领域，目前原、新物业的交接问题已经迫切需要相关行政机关的主导协调解决，平等的法律地位导致原、新物业各执一词，难以相互妥协，因而导致问题久拖不决，但政府具有相应的强制力、公信力，应当主动履行协调、引导、监督管理等职能，明晰服务型政府的定位，完善执法规范，主动介入纠纷、正确运用公权并化解纠纷，保证各方当事人的利益得以实现。
注：文中部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。
中伦文德是一家大型综合律所，现有执业律师及专业人员2500余名。2021年3月，在The Global 200发布的2020年全球律所规模排名中，中伦文德位居第22位。中伦文德总部位于北京，并在上海、成都、石家庄、天津、武汉、太原、济南、广州、深圳、南京、前海、长沙、常州、重庆、沈阳、杭州、大连、西安、郑州、青岛、昆明等地设有23家分所，在香港、纽约、伦敦、利雅得、巴黎、里昂、柏林、汉堡、悉尼、纽约、华盛顿等境外主要城市也设有合作机构，能在全球范围为客户提供优质的法律解决方案。
中伦文德秉承“中大至正，伦理求是，文以载道，德信为本”的理念，崇尚团队精神，坚持专家化的发展特色，其专业领域除在传统领域能够保持优势外，在新型及热点领域，如私募股权基金（PE）投资和不动产资产证券化（REITs），中概股，网络金融及资本市场的科创板业务等法律业务的研究实践中也一直处于业内的前沿。中伦文德多年以来的出色业绩不仅赢得了境内外客户的认可，同时也得到有关政府管理机构的高度肯定，参与多部法律的起草工作，受委托的国家重大项目包括在“2022北京冬奥村项目”、“南水北调”、“2008奥运工程”、“川气东送”、“中亚管道工程”、“大兴国际机场”、“亚投行总部”、“北京城市副中心”、“奥林匹克中心区”和“一带一路建设”、“国家六十周年庆典”等，服务的国家部委包括：国家自然资源部、公安部、财政部、商务部、发改委等。
中伦文德重庆分所系西南政法大学、西南大学法学院教学科研实践基地。依托总所平台，2022-2023年着力打造“刑事专业委员会”、“公司法专业委员会”、“投资并购专业委员会”“破产清算与重整专业委员会”“医疗事务专业委员会”、“交通法律专业委员会”、“婚姻家庭专业委员会” 等专业团队，构建“法律服务中心”等公共案源事业平台。重庆分所现60余名律师众志成城，团结一心，夯基础、练内功，着力实现提档升级、价值叠加。
重庆分所现设立十三大法律专业委员会：刑事法律事务部、民商事法律事务部、投资并购法律事务部、建设工程和房地产法律事务部、公司法法律事务部、交通法律事务部、医疗事务法律事务部、破产清算与重整法律事务部、婚姻家事法律事务部、国际业务法律事务部、环境与资源法律事务部、仲裁法律事务部、劳动与社会保障法律事务部等。法律服务涵盖民事、刑事、行政诉讼、金融、建筑工程、房地产、公司、企业法律顾问、投融资与并购重组、财税、企业风险管理、医药与食品、传媒与影视、知识产权、涉外法律等综合性商务法律服务领域。
联系客服
