指导〡朱代恒 撰文〡罗敦龙
全文共5984字，阅读大约需要13分钟。
Chapter-1
起因
近日，海南省美兰海岸小区的多名业主向笔者反映，其所在的小区正在遭受改聘物业服务公司的风波，原物业服务公司因不满该小区业委会通过合法程序另行选聘了新的物业服务公司，拒不迁出也拒不过渡交接。期间，小区业主、业委会、新物业服务公司与原物业服务公司之间发生多起口角争执甚至暴力对抗，造成小区业主处于无物业服务公司服务的真空状态，小区管理秩序混乱，给小区业主的生活和出行带来诸多烦恼和不便，急切需要解决问题。这期间小区业主也曾多次向当地派出所、街道办、政府主管部门、住建局等行政主管单位寻求帮助，均无济于事，到现在为止依旧没有解决问题。
美兰海岸小区新原物业换替风波现场
诚然，随着我国社会经济的不断发展，人们物质生活条件的不断改善，小区业主迫切希望自己所居住的生活环境无论是从硬件设施配套完善程度上，还是从物业管理服务水平上都提出了更高的要求。
但是，全国范围内层出不穷的物业服务公司以权谋私、消极懈怠、中饱私囊、坑蒙拐骗、不履职不尽职等损害全体业主利益和权益的行为屡见不鲜，特别是没有成立业委会的小区，这种损害小区业主利益和权益的情况更是不胜枚举。
在网上，但凡有类似案件通过媒体或个人曝光后，甚至引起大量网民提出物业公司到底还应不应该存在的讨论。
笔者在中国裁判文书网上以“民事案件、侵权、物业管理”为组合关键词查询相关案例，至目前为止已有38832例（见下图），足以可见现在物业服务公司侵害小区业主利益和权益的行为有多频繁。
裁判文书网公开的物业管理侵权相关案件截图
为此，笔者从一个美兰海岸小区多名业主的朋友身份以及从一个旁观者的角度看一看此次更换物业的风波事件，希望从笔者的角度去辨析这一事件涉及的事实和法律问题以及探讨站在业主的角度应该采用什么样的途径和方法解决目前的困扰，为美兰海岸小区多名业主尽早解决物业服务纠纷的问题提供一些思路和参考。
Chapter-2
事实及经过
一、原物业公司延续至今的事实
美兰海岸小区的原物业服务公司由海南某某某生置业有限责任公司控股60%，是该原物业公司的实际控制人。
而该原物业服务公司经过查询得知，其自身关联风险提醒已达7项之多，全部来自其实际控制人海南某某某生置业有限责任公司的自身风险，风险类型有“失信被执行人1项、限制高消费1项、裁判纠纷3项、开庭公告2项”。
原物业公司关联风险提示
二、美兰海岸小区业主委员会的成立及决定选聘新物业
据了解，美兰海岸小区交楼以来，还没有成立过业委会，也没有自行选聘过其它的物业服务公司，一直以来都是由原物业服务公司进行管理。但是多年以来，小区环境和设施日益老化和失修，该原物业服务公司却没有进行及时的维护和管理。小区日益破败不堪，小区业主看在眼里，急在心里，却无能为力，多次向原物业服务公司反映要求其修复和管理，但却没有任何成效。
破乱的小区环境
因此，该小区业主2022年年初就按照《海南经济特区物业管理条例》召开第一次业主大会选举产生业主委员会和召开第二次业主大会授权业主委员会公开解聘原物业和选聘新物业。
据了解，该小区业主于2022年1月20日至2022年2月7日以现场投票、书面征求意见的方式召开首次业主大会，小区业主总人数2208人，参与表决业主1613人，占比73.05%，小区专有面积14115㎡，参与表决面积102996㎡，占比72.83%，符合法定程序，完全符合《物业管理条例》第十二条的规定。
根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。这条规定也就是人们常说的双过半即建筑面积过半和业主总人数过半即可选举小区的业主委员会。
对于选聘新物业服务公司的法律规定，《物业管理条例》第十一条第（四）项规定的选聘和解聘物业服务企业为业主共同决定事项，未列入该条例第十二条第三款规定的需要经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的事项，因此，对于解聘原物业和选聘新物业，只要按照《物业管理条例》第十二条第一款的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，由业主大会授权业委会进行解聘和选聘即可。而美兰海岸小区的业委会正是按照上述规定，同时也是在文昌市文城镇政府行政审批办的监督指导下开展的另行选聘物业的工作。
因此，美兰海岸小区的业委会成立以及决定选聘新物业服务企业的形式合法、程序合法、内容合法、过程合法、结果合法，且在当地镇政府的监督指导下进行，其结果具有法律效力。
经过新成立的小区业委会的努力，在公开、公正、公正的原则下，严格按照《海南经济特区物业管理条例》的相关规定，组织公开招募新的物业服务公司。业委会向社会公众公开发布遴选新物业的招标，接受公开报名不限制包括原物业服务公司在内的任何物业服务企业。一共有五家物业服务企业报名，其中包括原物业服务公司，报名时已将物业选聘要求和评分标准发给各家物业服务公司，竞聘时严格按照评分标准打分，最终，某智慧服务集团股份有限公司（下称：新物业服务公司）以得分最高被选中。业委会现已和新物业服务公司签订了物业服务合同，物业服务收费单价均不高于现行物业收费标准，且服务质量要求及中标单位承诺不低于现在的物业服务，整个过程均合法合规，接受政府职能部门、业主大会及广大业主监督和社会的监督。
Chapter-3
关于新旧物业交替为何请不走本该只是“管家”的原物业公司的一些思考
一、原物业公司为何不愿离场？
原物业服务公司作为与美兰海岸小区交楼就开始服务于美兰海岸小区的所有业主，是该小区的最原始的物业服务企业，理应对该小区的业主拥有最深的情感和粘附力，为何现在小区业主急于更换该原物业服务公司？
在原物业服务公司开始服务小区业主后，不仅小区的人居环境越来越差，各种公共设施也是年久失修，物业保安及物业服务人员人浮于世，仿佛原物业服务公司除了收取小区业主的物业管理费以外，其它什么也不干。
物业人员人浮于世
主要安全系统几乎瘫痪
根据《海南经济特区物业管理条例》第四十三条的规定，物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理移交手续。业委会2022年5月25号分别以书面和微信发送方式通知了原物业服务公司和金科物业需在2022年6月15日前完成物业交接，并将交接通知向文昌市住建局、文城镇政府、高隆湾社区、清澜派出所进行了报送备案，但原物业服务公司至今却以各种理由拒绝和业主委员会座谈交接事宜。
二、业主的救济途径和方法
如此服务水平的企业在接到小区合法成立的业委会发出的退场移交通知后也能拒绝离场？其底气何在？该不该管一管？
（一）原物业服务公司凭什么拒绝离场？
根据《海南经济特区物业管理条例》第四十三条的规定，原物业服务公司应当在10日内办理：1. 移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物；2. 移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；3. 移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用；4. 移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。
但是原物业服务公司却组织其原本应为本小区业主服务的服务安保人员与小区业主进行暴力对抗、恶意言语中伤业委会成员以及抹黑小区部分积极更换物业的业主，并组织人员恶意攻击小区业委会成立的合法性和编造各种谎言为其继续留在美兰海岸小区制造各种理由，从而拒不交接离场。
此等行径不仅不符合法律法规的规定，还有违诚实信用的原则，不仅给其自身的企业的形象抹黑，更为当地城市文明形象抹黑。
（二）原物业服务公司的底气何在？
原物业服务公司原本只是美兰海岸小区的物业服务企业，可以说是小区的服务“管家”，但是这个“管家”并不安分守己，在主人已经下达了“逐客令”之际，仍然要以“管家”自居，反客为主，不但硬要继续“服务”下去，还要质疑主人的合法性，这到底是谁给他们的底气？这中间是利益的驱动还是黑保护伞在为他们保驾护航不得而知。
（三）该不该管一管？
该，一万个应该。但是该谁来管？
首先，法律法规来管。
根据《海南经济特区物业管理条例》第三十七条：“前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务人约定，最长期限不超过三年。期限届满，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务，服务期限为不定期；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
以及根据《民法典》第九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”
小区业委会通过法定程序更换物业服务公司，并于2022年5月25日小区业委会与新物业服务公司订立合同后，原物业服务公司服务合同自动终止，原物业服务公司应当与新物业服务公司办理工作交接手续，不得以各种理由进行拖延或者拒绝交接，在办理完毕交接手续应当撤出小区。如果原物业公司拒绝工作交接并拒不搬出小区的，业主可以通过诉讼的方式要求原物业公司进行工作交接，并要求其撤出小区，对于侵犯小区业主利益和权益造成小区业主损失的，可以按《民法典》以及相关的法律规定，由原物业服务公司赔偿小区业主的实际损失，包括但不限于因不退场造成的小区业主个人财产损失、公共区域的经营性收入、公共设施损坏等一切与原物业服务公司拒不离场所遭受相关的损失。
其次，政府及主管部门来管。
政府及主管部门包括街道办、镇政府、工商管理部门及住建局、公安等部门，根据《海南经济特区物业管理条例》第六十四条的规定，在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交；逾期仍不移交的，视不同情形，按月处1万元以上5万元以下罚款；超过3个月仍不移交的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。
另外，根据《物业承接查验办法》第三十五条的规定，已选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
街道办和镇政府可主动介入调解原物业拒不移交的行为，这是优先解决矛盾纠纷的首要途径。但是如果调解不成，应按照上述法律规定，由物业管理主管部门责令限期移交，情况恶劣的还应按照规定处以罚款，甚至由工商管理部门降低其资质和吊销资质证书。
再次，小区全体业主来管。
小区业主是本次事件的最大受害者，不仅要遭受经济损失，还要遭受心理打击。但是小区的全体业主也可以通过自己的方法去维护自己的权益，根据《海南经济特区物业管理条例》的第七十条规定，业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务企业之间因物业管理服务发生纠纷的，可以向县级以上人民政府物业管理主管部门和相关部门申请调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。小区的全体业主可以授权业委会最终可以向当地人民法院提起民事诉讼，由法院进行公正裁决后申请强制执行，强制原物业服务公司退场。
最后，公平正义、社会道德来管。
公平正义、社会道德是维护社会秩序的最后一道防线。小区业主可据实向社会公众评价原物业服务公司的种种恶劣行径，让其在物业服务行业得到最中肯的客观评价。国家提倡诚实信用、合规经营，让原物业服务公司在阳光下暴晒，达到净化社会风气的目的，未尝不是一件符合公平正义、社会道德的事。
Chapter-4
法律责任
一、民事责任
（一）侵权责任
原物业服务公司收取的物业管理费除用于物业服务公司的成本开支以外，其他费用应用于小区公共设施的维修、保养和维修，以便小区的公共设施得以正常运行。就目前的情况来看，小区的公共设施几近瘫痪，根本达不到能够正常运行和使用的条件，给小区业主的财产和生命安全带来了巨大威胁。
因此，由于原物业服务公司的种种不作为，侵犯了小区业主的财产权，构成侵权。
另外，业委会已与新物业服务公司签订了《物业服务合同》，因原物业服务公司拒不离场导致与新物业服务公司签订的《物业服务合同》无法履行，给小区全体业主带来的经济损失，是原物业服务公司的侵权所致，应当赔偿。
（二）不当得利
小区公共区域的广告费、停车费等费用属于全体小区业主共有，不能被原物业服务公司非法私自占有和处分，构成不当得利，应予返还。
针对小区业主预缴的部分物业管理费，如果原物业服务公司在退场时，没有如实退还，同样构成不当得利，应予返还。
二、 行政责任
原物业服务公司可能面临如下的行政处罚：
根据《海南经济特区物业管理条例》第六十四条的规定，在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交；逾期仍不移交的，视不同情形，按月处1万元以上5万元以下罚款；超过3个月仍不移交的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。
因此，原物业服务公司视情况恶劣程度，可能会面临按月罚款、降低资质等级甚至是吊销资质证书的行政处罚。
另根据《治安管理处罚法》第二十六条的规定，有下列行为之一的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款：（一） 结伙斗殴的；（二） 追逐、拦截他人的；（三） 强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物的；（四） 其他寻衅滋事行为。
如果原物业服务公司组织人员暴力对抗，达到聚众斗殴、追逐拦截他人、强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物程度的，还应承担《治安管理处罚法》规定的行政处罚。
三、刑事责任
如果原物业服务公司的相关人员在撤场过程中有故意损坏美兰海岸小区公私财物的行为，应当按照《刑法》第二百七十五条的规定，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。
如果原物业服务公司的相关人员在撤场过程中有故意隐匿转移非法占有属于美兰海岸小区公私财物的行为，应当按照《刑法》第二百七十条的规定，将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。
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