2014年11月22日，人民银行宣布降低金融机构存贷款基准利率，2015年各银行将执行新贷款利率，也就是说，降息给房贷客户带来的实惠就要兑现了。但银行工作人员提醒，虽然马上就启用央行最新基准利率，利率下调了，但并不意味着马上就少还钱了，因银行实行分段计息以及每位客户的具体还款日不同，采用等额本息还款法的房贷客户，2015年1月的还款金额可能会比较复杂，全年的房贷月供应以2月为准。
房贷利率的调整方式
降息，对于房贷“负翁”来说，绝对是个利好消息，那么，所获得的实惠究竟有多少呢？按照调整后的基准贷款利率计算，贷款40万元、20年等额本息还款，每月还款额将由2990多元调整到每月2900元，月供将减少90多元。对此，很多房贷客户自己就能够算清楚。但银行工作人员提醒，由于银行实行分段计息以及每位客户的具体还款日不同，利率调整后的一两个月，月还款额总会有些不同，房贷客户一定要“具体问题具体对待”。一般客户贷款时，都有两种选择，固定利率贷款和浮动利率贷款。简单来说，固定利率贷款利率在约定期限内固定不变，不随人民银行利率调整或市场利率的变化而变动。如办理的是浮动利率贷款，贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
目前，大多数市民与银行签订个人按揭抵押贷款合同时，都选择浮动利率贷款。
还款金额的变动
目前，银行住房贷款还贷方式大多采用“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种。如果选择“等额本金还款法”，贷款者每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算，并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。那么遇到法定利率调整时，由于贷款本金不变，利率下降则还款额同时减少。以每月20日为贷款扣款日为例，2015年1月月供利息包括了2014年12月最后11天的以老利率计算的利息和1月份前20天的以新利率计算的利息，由于1月还款利息存在分段计息情况，一般从第二个月开始，还款额正常。
如果选择“等额本息还款法”，则每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算，并逐月结清。如遇国家法定利率调整时，银行根据贷款人的贷款总额、还款本金等情况重新计算月供，而利率调整后银行增加了每月需还的本金，这样就会出现1月份月供比之前高的情况。比如2015年1月15日为还贷日，对于2014年12月16日至12月31日的利息要按照2014年计算，2015年1月1日至1月15日按照新利率计算。按照等额本息还款法，在每月还款金额不变的情况下，由于2015年还的利息下降，本金自然上升。下降的利息和上涨的本金抵消，多出来的钱实际上是多还的本金。1月份多扣除本金，还款日如果在月初，获得的降息优惠也少，月供自然也就多了。但贷款月供2月份以后就恢复正常，比2014年要低。
建设银行鞍山分行提醒，在2015年1月还款日之前，多存一些本金，避免贷款逾期，给您造成不良记录。
三类人不必急着提前还贷
从2014年12月中下旬开始，提前还贷客户逐日增多。那么，提前还贷划算吗？在采访中，多位银行工作人员提醒，是否提前还贷一定要精打细算。受降息影响，公积金5年以上的贷款利率从今年1月1日起，将从4.5%下调为4.25%，而我市市场上，银行的5年期定存利率一般都为5%以上，二者明显倒挂，公积金贷款提前还贷显然没有必要。已还款多年或享受7折利率的商业贷款者也没必要提前还贷。据我市某银行工作人员介绍，该行绝大多数房贷都采用“等额本息”还款方式，该方式的利息支出多集中在还款初期。如果已还款多年，比如贷款20年已还款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前还贷就没什么意思了。尤其是2008年、2009年买房享受7折优惠的客户，他们的贷款利率远远低于目前的五年期定存利率，更用不着提前还贷。2014年，银行“缺钱”成了一种常态，小微企业融资难、融资贵的问题尤其突出，房贷客户如果另有投资打算或正在做生意，不妨把现金用在其他地方，获得高于贷款利率的收益。
千华网 鞍山日报 张筠 记者 赵晓英
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