舒圣祥
8月初，正在内部征集意见的深圳市《城市更新条例（草案稿150731）》，首次提出了“产权置换按照建筑物使用面积（套内建筑面积）测算，置换比例（即拆赔比）不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3”和“如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体”等突破性条款。
城市拆迁无疑是一个大难题，一方面各种强制拆迁事件不断上演，另一方面也确有所谓“钉子户”狮子大开口的案例。在公平与效率之间，如何找到一个平衡点，既不让被拆迁户利益受损，又能保持相应的城市更新效率，一直都是对地方政府善治能力的考验。截至目前，虽然相关法律越来越完善，但似乎仍然没有找到很好的解决办法，相关的社会共识与妥协谅解并未实质性达成。在此背景下，深圳出台的这个办法，虽然尚在内部征求意见，但的确堪称“大胆的突破”。
首先是明确规定了拆赔比，不得低于1∶1，也不得高于1∶1.3。这意味着，拆迁补偿有了“地板”和“天花板”，不再是交易双方不受限制的自由谈判。对此，有专家认为，“拆赔比标准是明显在收敛这两年拆赔比的大口子，将避免开发商为了转嫁成本推高房价，拒绝以城市大部分人利益来补偿小部分人。”这话的意思是，被拆迁户不再能够狮子大开口，消除了“拆迁一夜暴富”有助于遏制房价，从而不再以多数买房者的利益来补偿少数被拆迁户的利益。神奇的是，在这个叙述逻辑里，竟然没有开发商和土地财政任何事情。
不排除降低拆迁成本会让买房者间接受益，但现如今的房价显然不只有开发成本这一个决定性因素。因此，限制拆赔比，最大的受益者是开发商，是土地财政，而不会是买房者。将买房者和被拆迁户置于利益对抗的位置，偷换了拆迁过程中真正的利益命题，是非常不负责任的。更重要的是，“不得低于1∶1，不得高于1∶1.3”的科学依据到底是什么？这样的做法，是否有违“让市场发挥决定性作用”的原则？
相比拆赔比，更大的“突破”还是“强制征收”和“强制售卖”的条款。作为公民私有财产，被拆迁户理当拥有对个人房产谈判交易价格以及决定是否同意交易的权利。可如果按现在披露的草案，个人将会失去这一切权利，代之以“少数服从多数”的强制。只要不同意的人数少于5%，那么这部分人将不再有权对自身房产说了算，而是必须服从多数人的决定。而且，执行这样的条款，并不需要通过法律的途径经过法院的判决，仅需向地方政府提出申请即可，而地方政府与开发商往往本来就是利益共同体。
在依法治国的理念下，这明显有违上位法的规定。我国《宪法》明确规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”所谓“少数服从多数”的“强制征收”和“强制售卖”条款，显然有违宪法。在公民合法私有财产面前，不能单纯为了提高拆迁效率搞“少数服从多数”，这与依法治国理念可谓格格不入。
