民法典即将实施,有人提醒打算买二手房的人,购房时一定要了解清楚,该房屋是否设有居住权。什么是居住权?居住权会影响到哪些人?哪些人需要考虑设立居住权?河南省法学会民法学研究会副会长兼秘书长、郑州大学法学院副教授申惠文对此进行了详细解读。
居住权可有效避免“白眼狼”现象
记者:您好申教授,能不能解释一下什么是居住权?居住权会影响到哪些人?
申惠文:居住权,简单地说,就是这个房子不是你的,但你可以居住,也就是说一个房屋上可以发两个证:居住权证和所有权证,而居住权证的权利人要优先于所有权证的权利人。例如,父母给子女买房,房屋登记在子女名下,子女拥有所有权,但是父母和子女约定,父母对该房屋享有居住权。这样做,父母对房屋居住的权利优先于子女对房屋所有的权利,可避免子女不让年迈父母居住房屋的“白眼狼”现象。
新增居住权的主要目的是让老百姓“住有所居”。我国目前建立了廉租房、经济适用房、限价房等住房保障制度,但这些还不够,离婚后配偶一方没有房屋、年迈父母没房居住等,他们属于弱势群体,也需要用法律来保障他们的居住权益,这就是立法的初心。
记者:这样看来居住权真的很重要,那哪些人需要考虑设立居住权?
申惠文:第一种情况,夫妻可以对房屋产权作出约定。一人享有所有权,另一人享有居住权。
比如,婚前男方有一套房子,婚后女方要加名,因为加名后就能依法享有房屋共同的所有权,当前男方只能选择加或不加。民法典施行后,男方对于房屋的产权多了一种选择,可不给女方加名,给女方设个几十年或终生居住的居住权。
第二种情况是父母与子女之间的房屋产权安排。父母给子女买房,可以约定,子女享有所有权,父母享有居住权。子女自己买的房享有所有权的同时,也可以给父母设立居住权。
第三种情况涉及为其他近亲属或亲朋好友设居住权。只有一套房的业主可以通过遗嘱方式为特定人设居住权。如为了亲朋好友或者照顾他们的保姆设居住权益,子女享有房屋所有权。
第四种情况是可以通过设立居住权的方式,进行共有房屋的分割或共同购买房屋。可以采用一方享有所有权,另一方享有一定期限的居住权的方式。通过设立“居住权+所有权”来实现对房屋的分割。
如果老人觉得子女养老不可靠或没有子女,但有一套房子,可考虑保留房屋居住权,但把房屋所有权转让给金融公司或保险公司,公司每个月给老人发些钱以补充养老金。
再如,有的用人单位想用福利房吸引人才,可以在其房屋上为员工设立居住权,双方约定,员工离职,则居住权消灭。这样既满足员工居住需求,也符合公司人才管理要求。
记者:设立居住权的时候,应该注意哪些事项?
申惠文:设立居住权要注意以下几个问题:第一,遗嘱和合同是设立居住权的两种方式,但一定要把房屋的具体位置、居住权时间期限、居住权发生纠纷的解决方式等明确,此外,则是由法院裁判设立居住权。
第二,居住权可以有偿设立。
第三,居住权以到不动产登记中心办理居住权证为生效要件。
第四,居住权可以出租。
第五,居住权不得转让和继承。由于居住权问题比较复杂,当事人可以约定一个附条件或者附期限。如居住权人买了新房、出国了、离职了等情况时,居住权可以通过附条件、附期限,来解决我们生活当中各方面的利益需求问题。
建议设有居住权的房屋可转让和抵押
记者:申教授,还有个问题请您解释一下,关于房屋居住权还需要哪些问题?,比如房贷没还清,房屋能不能有居住权?农村的房子呢?
申惠文:关于居住权的司法解释,建议要考虑这几个问题:一是设立居住权的房屋能不能抵押和转让?银行按揭款没还完的房屋能不能设居住权?二是农村的房子能不能设居住权?农村的房屋现在不能转让,只能在集体经济组织内部流转。如果把农村房屋设居住权,会不会导致以设立居住权的方式变相进行买卖?这个问题还有待在司法解释中进一步明确。
我个人建议,应该允许在农村住房上设立居住权,毕竟农村也存在养老问题,存在弱势群体保护问题。三是能不能针对一套住房的一部分设立居住权?四是设立居住权房屋的居住权人与所有权人的权利义务如何划分?设立居住权的房子,居住权人和所有权人谁能落户?如果是学区房,谁的孩子可以上学?将来如果征收房产税,由谁交房产税?房屋需要重大修缮,维修费用谁来承担?物业费呢?这些问题目前法律都不明确,建议在司法解释中做详细规定。
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