房屋、土地、租金

序号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%	价值变化
1	固定资产-房屋建筑物类	525,003.77	46,880,282.78	46,355,279.01	8829.51%	89.2951355
2	无形资产-土地使用权	3,984,638.88	32,001,750.00	28,017,111.12	703.13%	8.03127986

一、账面价值

二、评估价值

三、增减值

四、增值率

五、价值变化

（四、）= （三、）/（一、）

（五、）= （二、）/（一、）

即房屋价值变动为89倍，土地使用权变动为8倍，收益分别为88倍和7倍。

房地产权证

房地产权利人

3)房地产出租情况:
企业房屋部分用于出租，租期为 2020 年 10 月至 2021年 10 年，租赁金额为 90 万元人民币。其余部分自用。

本次评估范围的房地产位于永和路 598 号，地块内总建筑面积为 1866 平方米，土地使用权类型为出让，土地用途为交通，土地使用期限自1996年4月15日至2036 年 4 月 14 日止。该处房地产主要作为企业的经营办公用房。位于程家桥 58 号房地产 主要作为企业的修理工厂，厂区内主要是单层厂房。

区位状况:委评房地产位于静安大宁板块，周边主要是以住宅为主，聚集度

一般，交通条件一般，周边有学校、医院、金融机构等，配套较齐全，环境景观一般。

市政冻结

土地用途主要可以分为:1)居住用地;2)工业用地;3)商业、旅游、娱乐用地; 4)综合用地;5)教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。

聚集程度:

交通条件:

市政配套:

环境景观:

规划限制:由于我国土地为国家所有，企业及个人仅拥有一定年限的使用权，在考虑最佳利用原则时，尚需遵循相关部门的规划限制，具体包括区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。

工业用地有时需考虑特殊产业的管制，比如高科技园区一般不能允许传统制造、 污染行业进入，而各类地区级、国家级产业园可能有投资规模要求的准入标准，会使拿地门槛提高，其土地价值也较高;其他各类用地尚需考虑地上建筑限制对地价的影响， 没有特殊要求限制的宗地价值较高，因此也以委估对象为标准。

d.个别因素

宗地面积:

土地形状:

临街深度:

开发程度:

地形地势:

地质土壤:

个别因素:宗地面积 6465平方米，形状规则，上海工业 5级用地，宗地单面临街，出入较为不便，宗地内已完成七通一平，属于平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。

(5) 出让金扣除，委评的土地使用权来源为划拨用地，因此需扣除土地出让金，扣除比例为 30%，因此扣除出让金后土地评估单价为 4950 元/平方米。

租赁情况说明:

2012 年公司与控股股东上汽集团签署了《土地使用权租赁协议》，公司通过租赁形式使用

军工路 2636 号和殷行路 200 号和 148 号等地块共计 610,676.6 平方米土地，租赁期限自 2012 年 1 月 1 日至 2031 年 12 月 31 日，年租金为 950 万元，租金每三年可以调整一次，2020 年，经双 方协商并签署新的补充协议，上述租金调整为 1,000 万元(含税)。

喏，我们原本可以去找麦肯锡，或者一群哈佛大学的教授，那样的话我们将会得到一份十英寸厚的报告，阐述各种方法，建议我们如何让这家位于糟糕城区的失败酒店走出困境。但我们没有那么做，而是在酒店外面拉了一条标语，上面写着：“出售或出租”。有个人看到标语，于是来找我们。他说：“你们要是能够改变区域用途许可，让我能够把停车场改建为高尔夫球推杆练习场，我就愿意花20万美元来装修你们的酒店，并通过贷款高价把它买下来。”“可是你总得让旅馆有停车场啊，”我们说，“你是怎么想的呢？”他说：“不用。我的业务是从佛罗里达用飞机把一些老年人送过来，让他们住在机场附近（注：好莱坞公园离洛杉矶国际机场很近），然后用大巴将他们送到迪士尼乐园和其他地方，再把他们接回酒店。我不在乎周边的环境有多么糟糕，因为围墙以内可以满足客人的所有需求。他们只需要早上坐大巴出发，傍晚再回来就可以了；他们不需要停车场，他们需要的是高尔夫球推杆练习场。”所以我们和这个家伙做成了这笔生意。这件事情运转得非常顺利，我们收回了贷款，什么问题都解决了。很明显，这是一个李嘉图和图钉工厂发生相互影响的例子。这个家伙设计用来娱乐老年人的奇怪系统纯粹是图钉工厂式的，而找到这个拥有这种方法的家伙则纯粹是李嘉图式的。所以这些事情发生了相互影响。

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