◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）
真理往往很简单。
中国楼市确定性高的金字塔尖，就是四大一线城市。
但现实问题是，有些人明白这个道理，可心有余而力不足——哪有上千万买套房？
其实，这里有个误区：
一线城市核心地段的房产，并不是动辄上千万。如果算上买房杠杠，门槛甚至可以低至——100万。
这对刚毕业的年轻人是个天文数字，但对很多投资者来说，手头还是绰绰有余的。
用100万，如何撬动一线城市的核心资产？
最开始，我也觉得这是个不可能完成的任务。
要是在深圳，100万元大概能买10㎡，勉强一个卧室。10个100万，才能在深圳买套比较舒适的房子。
北上广，同样难以上车。
如果把100万设为首付金额，政策允许三成首付的情况下，总价300来万。
数据来源：安居客/制图：楼市黄大大
按照四个一线城市7月二手房均价，我发现，100万元首付在北上深只能买50㎡甚至更小的房子。这个面积真的有些尴尬。
而且，三个地方限购比较紧，外地人很难上车。
广州呢，房价算是一线城市里唯一的洼地，只有北京的一半左右；而且下边的黄埔、南沙、花都、增城、从化还可以通过人才政策破限购。
入局一线城市唯一的机会，就剩广州了！
广州这么大，究竟哪里才是有价值的区域？
从广州各区7月二手房均价可以看出，越秀、天河两地还是很难上车，毕竟房价太贵。况且限购也严格。
7月广州各区二手房均价/来源：安居客
另外，越秀、天河、海珠、荔湾新盘数量极少，有钱也难买到。
广州的城市发展方向是向东。因此，北边的白云、花都也不是最佳选择。
南边的番禺，限购比较严，要交5年社保才能买房，并且产业规划、城市配套规划一般，不太推荐。
增城、从化，离广州市区太远了，属于远郊。这些地方，如果没有便捷的轨道交通，就不用考虑了。
最后就剩下黄埔和南沙。
这两个地方选哪里？给个简单粗暴的选择方向：
黄埔是现在，南沙是未来。
两地的规划都很先进，区别是：黄埔发展成熟，但南沙的规划要到多年之后才能兑现。
未来兑现的意思是，你买入时周边荒凉，几年后卖出还是杂草丛生。
因此，要是过个三五年就置换，我会推荐黄埔。
选定黄埔之后，范围进一步缩小。接下来我再详细分析黄埔四大板块：
老黄埔、长岭居、知识城和科学城（区府）。
黄埔区各板块分布图/图源：网络
先来说老黄埔：
老黄埔城市面貌一般，还有大量的旧改工程。
老黄埔街景/图源：百度地图
黄埔鱼珠地铁站附近街景/图源：百度地图
黄埔裕丰围地铁站附近街景/图源：百度地图
老黄埔最大的希望，是鱼珠CBD。
鱼珠的黄埔临港经济区和金融城，是广州明确提出的第二CBD。
第二CBD还和琶洲数字经济区、传统CBD珠江新城形成“黄金三角区”。
未来，“黄金三角”将形成闭环效应，实现无缝对接，成为一个整体商务区。
当然，这是需要时间兑现的。
接下来是长岭居板块：
这里主打生态宜居，环境好，有高端养老院。同时，这也抹杀了该板块产业高速发展的可能性，多半只能充当“睡城”。
长岭居的交通条件一般，目前只有黄埔有轨电车1号线深入其中，广州地铁21号线仅仅是擦肩而过。
居住在这个板块，需要先乘坐有轨电车，到长平站换乘地铁，才能到达广州各地。
这是最好的情况，那些房子远离有轨电车的人，只能通过私家车，或者公交车代步。
为加强各板块之间的联系，黄埔准备通过有轨电车连接长岭居和科学城。但这只是规划，具体落地还需时日。
商业配套方面，长岭居缺少大型商业综合体。但如果以后人口数量达到一定程度，大型商场还是能进驻。
教育配套方面，规划不错，同样只有时间能给出答案。
再往北的中新知识城，其实和南沙很相似：
规划先进，但需要多年才能大有起色；离广州主城区都很远，开车要1个小时。
接下来重点说说科学城和区府板块。
这两个地方，算是发展最成熟的区域，没有之一。城市面貌比老黄埔强很多。
黄埔科学城街景/图源：百度地图
科学城，发展了20多年，产业、配套都非常成熟了。有这么一个数据：
广州世界500强3家，两家在黄埔，且都在科学城。
同时，它也是科技部十大世界一流科技园区。
科学城，还是广深科技创新走廊上为数不多的核心创新平台，级别和东莞松山湖、深圳高新区相同。
广深科技创新走廊/图源：米宅
在科学城，又有一条道路值得强烈关注——开创大道。
原因在于，区政府、青年创新创业基地、不少公司的总部分布在开创大道两边。开创大道，也是政府规划里的产业主轴。
图源：黄埔观察
我之前就说过，买房要买在高科技公司周边，再不济也要买在产业强的板块，这样房价才有持续上升的动力。
毕竟，房产升值是由板块价值决定的。
在这条开创大道上，我真心为大家推荐一个不错的楼盘——品秀星樾。
位于科学城、区府板块。虽在开创大道一边，但楼盘与道路距离较远，避免了噪音干扰。
另外，有一种说法是，黄埔买房有两个原则：一靠地铁，二避工厂。
楼盘离6号线香雪地铁站八九百米，走路13分钟。
这个距离，恰是最舒服最安静的地铁房。周边也没有工厂，居住环境相当不错。
当然，这里也不像长岭居一样缺乏商业配套。小区周边就有香雪城、飞晟汇、萝岗奥园广场。如果不满足，还可以去4公里外的万达，两三站地铁就到了。
讨论居住环境的话，就离不开绿地。小区附近就有一个创新公园。
标记处为品秀星樾，青色部分为创新公园
另外，我之前也说过，黄埔区山地、绿地非常多。
下图，黄埔区大片范围都呈现绿色——遍布山地、绿地。
圈内为黄埔区大致范围
就连南边的主城区，也镶嵌着大量绿地。这和越秀区等广州其他区相比，差别很大。
左图为黄埔区部分范围，右图为越秀区、海珠区部分范围
右图大片区域是越秀区、海珠区，几乎全部是灰色——都被建筑覆盖了，绿地很少。
之前，广州组织公园分类分级等级认定，黄埔区参评公园总数达到30个，全市第一。达一级标准、二级标准的数量也都在全市11个参评区中位列第一。
香雪公园、黄埔公园、龙头山……这些绿地，让居住在黄埔区的人感受到绿意触手可及。
地铁、商场、绿地这些能让房产大幅增值的配套都有了，加上这也是你入局一线城市的唯一机会，我建议你好好珍惜！
更重要的是，只需要100万首付就可以拥有，难道不香吗？
◎本文作者 | 江文华
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