保利蔷薇住宅底商营销方案

21

2）2 号楼、4 号楼商铺具体价格

以地上面积作为主要定价依据（地上面积越小，总价越低，投资门槛约低），

并根据底商在商业街的具体位置（项目西北角适当提升，东北角适当下调）、底

商的格局（少量商铺不规则，或有部分空间不好利用）与底商开间（大开间适当

提升，小开间适当下调）的不同，价格上下调整。

如表所示，用阴影区别不同的底商地上面积范围，地上售价在 20000－28000

元/平米，最高的为园区出口东侧面积最小的 1－3 与 1－5 号铺，最低的为园区

最东北角，最靠里且面积相对大的 1－1 号铺。

总价在 130－200 万之间，最低总价为面积最小的 1－3、1－5，最高总价为

园区出口西侧的无地下室的 2－1。

被售楼部遮挡商铺 1－3

共 530 平米

售楼部

240 平米

4

5

6

7

8

9



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2 号楼、4 号楼商铺具体售价

楼

编号

位置

格局

开间

总面积

地上

面积

地下

面积

地上

单价

地下

单价

总价

2

1-3

出口东侧

6

72.57

34.9

37.67

28000

8000

1278560

2

1-5

出口东侧

6.4

73.25

37.09

36.16

28000

8000

1327800

4

2-8

5

103.43

42.21

61.22

25000

8000

1545010

4

2-2

出口西侧

7

91.7

43.04

48.67

26000

8000

1508400

4

2-6

7

91.7

43.04

48.67

26000

8000

1508400

4

2-7

7

91.7

43.04

48.67

26000

8000

1508400

4

2-11

7

91.7

43.04

48.67

26000

8000

1508400

2

1-2

9

93.28

45.07

48.21

26000

8000

1557500

4

2-15

3

82.39

46.5

35.89

24500

8000

1426370

4

2-16

7

96.07

50.26

45.81

23000

8000

1155980

4

2-18

西北角

7

103

51.78

51.22

23500

8000

1216830

4

2-10

长条空间

7

104.17

55.49

48.68

21500

8000

1193035

4

2-3

5

118.18

56.98

61.21

22000

8000

1253560

4

2-5

5

118.18

56.98

61.21

22000

8000

1253560

4

2-12

5

118.18

56.98

61.21

22000

8000

1253560

4

2-17

西北角

8

120.72

60.81

59.92

22000

8000

1337820

4

2-19

西北角

9

124.82

63.3

61.52

22000

8000

1392600

2

1-1

东北角

8

129

65.48

63.52

20000

8000

1309600

4

2-9

5

127.48

66.26

61.22

22000

8000

1457720

4

2-1

出口西侧

不规则

9

95.11

95.11

21000

8000

1997310

合计

2046.63

1057.36

989.35

23341

8000

24679775



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第四章 保利蔷薇商业营销推广

一、入市时间

根据本项目的工程进度，5 号楼商业已经完工，但目前堆积物料以及作为工

作人员办公休息场所，稍加清理可使用。

2 号楼与 4 号楼住宅底商正在施工，商业尚需要一定时间才可以达到租赁要

求。

建议两种方案：

1、整体推售方案

项目商业在入住前 3 个月整体（5 号楼、2 号楼、4 号楼商铺）推出市场，即

2007 年 8 月推出。

原因有——项目将于 2007 年 11 月入住，多数商家将赶在入住前开业；一般

商家的装修期约 1 个月；从发布招商消息到客户正式签约，蓄客时间一般在 1

个月左右。

1）好处：于客户现房投资，风险更小，守铺时间少，商业街环境成型，收益更

高

2）坏处：积压资金达一年

2、分批推售方案

于 2006 年 11 月先推出 5 号楼独立商业街，招商主要以特色餐饮为主，同时

蓄积 2 号楼 4 号楼商业客户并进行价格摸底，通过 5 号楼的消费群带动区域人气

的聚集，更利于 2 号楼与 4 号楼住宅底商的推售，2007 年 5 月推出 2 号楼 4 号

楼商业。

1）好处：回收资金快

2）坏处：目前消费群只能借助周边客群，人气淡泊，周边环境稍差，需守铺，

招商有一定难度，价格方面都需让利来带动人气。



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二、销售方式

1、直接销售

如果 5 号楼独立商业能与 2 号楼 4 号楼底商同样取得销售许可，则直接销售。

主要包括三种付款方式。

1）一次性付款，采用此种方式购房给予 98 折优惠

2）分期付款，签署合同时先付房款 40％，最长两个月内付清尾款

3）按揭，首付款为总房款 50％，剩余房款客户向银行贷款付清

2、以租代售

此种销售方式的前提是：5 号楼销售证件在目前销售期内暂时无法办理，但

是肯定能办理下来。

以租代售就是客户开始交纳总房款的 30％作为购房定金，并与开发商签订 1

－2 年的租赁合同（视预售证办理时间而定），租金按市场价计算，一次性付清

一年租金，租赁合同期满后客户如有意向购买此商铺则可交纳剩余房款（总房款

减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同；若客户无意购买，则向

客户返还开始交纳的购房定金。

以租代售这种方式有利之处在于一定程度规避了无证销售的违规，同时也降

低了经营、投资的门槛，首付约 75 万（250 万×30％）即可开始经营，缩短了

销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺的销售。不利之处在于如果

在客户正式经营之前仍未能取得销售证，则无法通过工商、消防、卫生的检察，

商铺无法开业。或者租赁过程中当出现与客户的纠纷时，由于本商铺签署租赁协

议时无销售证，租赁协议的前提都不成立，因而得不到法律的保障。同时以租代

售不利于资金快速回笼。

因而，如果短期无法取得预售证，但确定不久能取得，则与客户先签署租赁

协议，并约定在一定时间（预计取得预售证的时间）由租赁转为正式购房合同。

若取得的时间预计较长，但可以通过协商与当地工商、消防、卫生达成协议，

则承诺客户可保证其开业经营的正常。



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三、营销主线

基于以上的分析及本项目的定位，并结合产品实际情况，在推广宣传时，主

要围绕下面几个方面：

1) 突出项目的高档次消费群，向客户描述东二环内的商业特性，处于国贸商圈、

建国门商圈、王府井商圈、新世界商圈的环绕之中，突出大地段的卓越与稀

缺，强调住宅的稀缺与升值潜力，从而带出商铺的发展前景与潜力。展示项

目所在区域与其它商业项目比较的优势之处。

2) 突出项目自身的独特魅力，通过项目效果图及现场实景充分展示项目通过整

体包装后，所展现出来的浓郁欧式风情商业街特色

3) 商铺与住宅进行联动，项目面对两大目标客群，认购商铺的客户群玉认购住

宅的客户群，他们的述求既有联系又有区别，宣传推广中将他们从单向的目

标客户群向双向的目标客户群转变，对商业的销售有重要作用。

4) 商铺可集商铺、仓储、家居为一体，商铺用途更广泛，并且地下商铺售价在

10000 元以下，比住宅售价还低，整体销售均价 2 万左右，性价比超高。

四、具体工作安排

项目招商前期，做以下准备：

1、售楼处展板

展板是对本项目商业的介绍，同样也是现场销售的重要工具，展板主要包括

以下内容：

 项目商业的功能规划

 项目的投资前景

 项目商业街的效果图

 项目的平面销控图

 付款方式介绍



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2、销售资料

同时为配合销售，现场需准备以下资料

 招商手册

 税费明细

 租价表

 装修标准

 付款方式

 认租须知

 租约合同

3、户外宣传

利用项目目前的路牌，更换成为项目商业街的推广信息，以信息传达为主。

工程围挡同样也更换成为商业推广内容。

4、网络宣传

网络 推广不间断配合商铺推广，内容直接以销售信息告知和卖点宣传为

主。在项目网页上漂浮商铺推售信息，更新各大门户网站的商铺推售信息，在蔷

薇的各业主论坛上刊登商铺发售信息。

5、楼体条幅

为引起路过客户的关注，建议在项目 4 号楼楼体上的西侧和北侧挂出大幅“保

利蔷薇商业广场隆重发售”、“保利蔷薇商业广场优惠招商”及租售热线等内容的

条幅。

6、与保利项目的联动

在保利其它项目放置商业推广展板进行推广，吸引客户来访咨询。