先抵后租不能排除法院强制执行

抵押权的设定先于租赁合同成立的时间（“先抵后租”），无论该租赁合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能产生阻却人民法院对涉案标的物予以执行的法律效果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

《中华人民共和国物权法》

第一百九十条 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条第一款 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条第二款 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

 

《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》

第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。