——房屋名义所有权人能否对抗房屋实际所有权人的效力？

 

【当事人及案由】

委托人（原告）：某某银行某某支行

相对人（被告）：胡某某

相对人（第三人）：任某某

相对人（第三人，追加）：李某某

案由：房产确权纠纷

承办人：贾峻峰、韩建龙

【案情简介】

2000年，山东某某有限公司（以下简称乙公司）与原告某某银行某某支行（以下简称某银行甲支行）签订《人民币资金借款合同》。合同生效后，某银行甲支行严格履行了合同放贷义务。

借款到期后，乙公司由于经营不善无力偿还借款，向原告某银行甲支行申请以资抵债，以其位于市中区济大路36号院25号楼东单元302室房产及地下室抵偿借款合同项下本金90万元。由于原告的以资抵债审批程序较为复杂，为最大限度减少贷款损失，原告某银行甲支行与乙公司及第三人任某某经过协商，通过名义上的房屋买卖形式（第三人任某某没有支付任何房款），暂时将房产过户至第三人任某某（当时第三人任某某系原告职工）名下，待原告完成审批程序后，办理以资抵债手续。

2002年底，由于第三人任某某工作调动，第三人任某某及被告胡某某按照原告某银行甲支行的要求，以名义上的房屋买卖形式，将市中区济大路36号院25号楼东单元302室房产及地下室临时过户至被告胡某某的名下，并办理济房权证中字第073625号房屋所有权证，被告胡某某没有支付过任何房款，所有过户费用由原告某银行甲支行缴纳，被告胡某某仅属名义上房屋所有权人。

2003年1月27日，以资抵债审批程序完毕后，原告某银行甲支行与乙公司签订《以资抵债协议书》，协议约定，乙公司以其位于市中区济大路36号院25号楼东单元302室房产及地下室抵偿其在原告借款合同项下的本金90万元。

2005年，第三人李某某于2005年在山东省泰安市中级人民法院对本案被告胡某某提起诉讼，该院于2005年5月12日作出（2005）泰民一初字第17号民事判决书，判决胡某某向李某某偿还本金1680000元，偿付利息335832元。该案审理过程中，第三人李某某向法院申请了财产保全，泰安市中级人民法院于2005年3月29日查封了胡某某名下的位于济南市市中区济大路36号院25号楼东单元302室的房产，即本案争议的房产。房产查封后，原告某银行甲支行、被告胡某某向山东省泰安市中级人民法院提出异议，第三人任某某亦向山东省高级人民法院提交了证明，证实上述房产的来源情况及由其过户至胡某某名下时双方并未发生交付房款的行为，山东省泰安市中级人民法院在执行过程中经公开开庭听证，认为胡某某经买卖取得房产，产权证转移手续合法，裁定驳回了某银行甲支行的异议。由此，原告某银行甲支行起诉至济南市市中区人民法院。

【案件审理情况】

委托人某银行甲支行作为原告诉求：确认济房权证中字第073625号房屋所有权证名下的房产归原告所有。

被告胡某某未答辩。在法院向被告胡某某送达应诉材料时，向其做了一份调查笔录，胡某某证实了以资抵债以及房屋自第三人任某某手中过户至其名下的事实。

第三人任某某陈述，因乙公司经营不善无力偿还借款，故将其名下的位于济南市市中区济大路36号院25号楼东单元302室的房产以资抵债。根据某银行甲支行的工作安排，其以资抵债审批程序相当漫长，为防止变故，某银行甲支行将上诉房产暂时过户至本人名下。2002年年底，因本人工作调动，某银行甲支行决定将该房产转登记到被告胡某某名下，全部过户转让手续由某银行甲支行负责办理，本人与被告胡某某在济南市房管局履行了房产过户签字手续，虽然按照房管局的要求出具了评估报告和协议书，但双方没有发生交付房款行为。且本人在华夏银行工作期间，该房产证一直由某银行甲支行控制。

第三人李某某述称，因被告胡某某向其借款逾期拒不归还，其于2005年向泰安市中级人民法院提起诉讼，并在审理过程中，向法院申请了财产保全，泰安市中级人民法院查封了胡某某位于济大路36号院25号楼东单元302室的房产，即本案中原告、被告、第三人任某某争议的这处房产。该房产是被告胡某某于2002年12月份从任某某手中以49.6万元人民币的价格购得，权属来源明确清晰，从济南市房管部门的登记档案来看，这宗房产的登记与确权，有胡某某、任某某二人签订的房屋买卖协议书、济南贵恒房地产评估咨询有限公司对该房产的评估结论、房权转让登记申请书、交付房屋价款和相关税费的手续等资料在档存查。登记档案表明，双方交易出于自愿，成交价格公平，申请登记手续齐全，内容真实有效，且该房产的登记确权工作历经调查、勘验、初审、复审等各个环节，确保了登记的客观真实。根据《城市房地产管理法》《城市私有房屋管理条例》的规定，我国的城市私有房屋，统一实行权属登记制度，房屋所有权证书的相关登记资料，是房屋所有权人享有权利的唯一合法凭证。那么，其他任何有关房屋权属的说法和主张，都不能对抗其法律效力。

上述事实由原告、被告、第三人任某某提供相关协议书，以资抵债申请书，房屋所有权转让登记申请表，契税、交易费缴纳凭证及当事人陈述等证据经法院核查予以证实。

一审法院认为，财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的取得不得违反法律规定，取得的方式以其是否以他人所有权为前提而分为原始取得和继受取得，继受取得表现为所有权在时间上的承接关系，即后手权力利直接来自于前手权利的转让，此种转让通常是以合同的方式实现的，本案争议的胡某某的房产系其与前手任某某通过房屋买卖协议而取得，应分析胡某某取得该房产的行为是否是当事人真实意思的表示。

从本案争议房产的来源看，争议房产系由某银行甲支行贷款户乙公司抵债而来，经某银行甲支行与乙公司、任某某协议先过户至第三人任某某名下，任某某作为“中介人”暂时受让，后又因任某某的工作调动而过户至被告胡某某名下，任某某与乙公司之间、胡某某与任某某之间均未发生交付款项及交付房屋的行为。任某某、胡某某仅系依其所在单位的授意办理了相关手续，乙公司实际将房产交付给了原告。手续办理完毕后，任某某、胡某某未实际占有、使用该房产，亦未因此而获得收益和处分的权利。且从原告与乙公司、任某某的协议书中，原告审批手续中也明显有待审批手续办理完毕后，再过户至原告名下的意思表示，胡某某作为名义权利人，系代原告某银行甲支行持有该房产的所有权，但其登记行为不能产生对抗房产实际所有权人的效力。故2007年4月28日，法院作出判决：坐落于济南市市中区济大路36号院25号楼东单元归原告所有。

【案件评析】

本案焦点为，房屋名义所有权人能否对抗房屋实际所有权人的效力？

我国不动产物权公式示采取登记公示主义，不动产物权登记具有推定经合法登记的不动产物权权利人为真正权利人的效力，但这种效力只是法律上的“推定”，而并非绝对“真正”不可推翻的。房屋产权登记，是物权公示的一种形式。房屋权属证书只是一种权利的证明，而不是权利本身，登记行为并创设权利。登记机关对房屋权属进行登记发证，只是对权利内容的一种书面记载，产生公示和公信的效力。但这只是一种拟制的证明效力。当所登记的房屋产权发生争议时，登记机关并没有裁判的权利。因此，房屋登记只是权利设定和权利变动时进行公示的法定形式，虽然登记的结果可以作为确认权利所有人的依据，但是行政机关进行房屋权利登记行为本身不是确定权利归属的确权行为，而是对已经存在的权利进行确认的行为。如果当事人对房屋所有权发生争议，只有仲裁机关的裁决或人民法院的裁判才具有确定权利归属的效力。根据物权理论及产权登记的性质来看，应当是先有权利而后有登记，权利是内容，登记是形式。因此解决本案纠纷的实质问题就是权利的归属问题。

本案中，乙公司无力偿还银行贷款将涉案房产以资抵债。因原告以资抵债程序审批过程漫长、程序复杂，故原告权宜之策将该房屋登记至银行员工第三人任某某名下，后任某某因工作调动，转登记在银行员工被告胡某某名下。后因胡某某个人债务涉诉，导致第三人李某某诉胡某某债权纠纷案件中保全了涉案房产。某银行甲支行在上述债权纠纷案件中提出异议被依法驳回。我国《物权法》第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。由此产生本案房产确权之诉。

第三人李某某提出的在房管部门查看涉案房产登记档案来看，这宗房产的登记与确权，虽有胡某某、任某某二人签订的房屋买卖协议书、济南贵恒房地产评估咨询有限公司对该房产的评估结论、房权转让登记申请书、交付房屋价款和相关税费的手续等资料在档存查，但是该评估价格明显违背当时市场行情，不能有效推断出符合胡某某与任某某真实交易的意思表示。且原告提供了充分证据证明争议房产的来源，登记在任某某及胡某某的名下的过程，以及该房产真实归属，被告胡某某、第三人任某某对此均无异议。故此，涉案房产虽登记在胡某某名下，但第三人李某某主张该房产系被告胡某某所有的房产缺乏依据。因此，涉案房屋应确认归原告某银行甲支行所有。