作者:张周波 发布时间:2008-07-16 15:01:51
内容提要:一物数卖是指就同一标物的出卖人与数个买受人签订买卖合同，将该标的让与数个买受人的行为。在不动产一物数卖中，除无权处分的情形下合同效力特定外，数份买卖合同均为有效，合同效力的认定直接影响着不动产物的归属的认定。在数份买卖合同中首先应根据物权变动规则确定物的归属，也即如其中一买受人完成了物权变动的登记手续，也就取得了物的归属。但在买受人均未取得物权时，应根据出卖人的意愿决定履行哪一份合同及物的最终归属。(全文共5753字)
“买卖是人类最早、最基本之交易行为。一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，面此实多出于出卖人罔顾信用，图谋私利。” 一物数卖是指就同一标物的出卖人与数个买受人签订买卖合同，将该标的让与数个买受人的行为。动产与不动产是民法根据物能否移动而对物进行的一种分类。不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。不动产一物数买的概念与一般的一物数并无二致，只是交易标的物为不动产。目前我国法律对某些情况下的不动产一物数卖中物的归属并无明确具体的规定，导致司法实践中存在不同的认识和做法，本文拟就不动产一物数买中物的归属区分不同情形作一些探讨。本文中物的归属不仅指物权的享有问题，还包括在买受人均不享用物权时出卖人将物交付给谁、在数份买卖合同中履行哪一份合同等问题。
一、数份买卖合同效力的认定对物的归属认定的影响
一物数卖，顾名思义，针对同一标的物存在数份以转让所有权为主要内容的买卖合同。正确认识和判断数份合同的效力是认定物的归属的前提。因为合同无效即自始不产生法律约束力，不存在继续履行的问题。数份合同均无效或只有一份有效则不存影响物的归属的认定的因素，只有在同时存在多份合同有效的情况下，才产生物的归属认定问题的困惑。
对数份买卖合同的效力的判断，不同的国家和地区并不尽相相同。以《法国民法典》为代表，认为后一合同无效，即生效的债权合同既可以作为引起债权变动的法律事实，又可以作为引起物权变动的法律事实。因此，在买卖合同成立的前提下，即使未实际交付标的物，标的物的所有权也发生转移。该法典第1583条的规定“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转于买受人”，出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如标的物为特定物，无论是否移转标的物的占有或办理相应的登记手续，标的物的所有权即移转归第一买受人所有。出卖人再与第二买受人订立买卖合同时，双方当事人之间的买卖合同即为出卖他人之物的买卖合同。而《法国民法典》第1599条的规定，出卖他人之物的买卖合同为无效合同。无论出卖人此后再就该同一标的物订立多少个买卖合同，这些买卖合同的效力都应做相同的认定，即作无效认定，但标的物为特定的未来物的情况除外。 以德国为代表，认为数份买卖合同均为有效，区分合同行为与物权变动，认为不动产物权的变动必须进行登记，如未进行登记则不发生物权变动的效果，即登记有决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的效果。 因此，当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如未进一步借助物权合同移转标的物的所有权于该买受人，出卖人就仍是标的物的所有权人。无论出卖人此后就同一标的物订立多少个买卖合同，这些买卖合同当然都是生效合同。
在我国，对于不动产一物数卖中数份合同效力的认识有一个转变过程。过去很长一段时间，普遍认为数份合同签订后未办理不动产的过户登记手续，买卖合同无效，还有人认为前一份合同有效，后一份或数份无效。这些认识上的误区左右着人们对一物数卖行为的判断。如最高人民法院1982年12月，最高人民法院在《关于王贵与柯作信、江妙法房屋买卖关系如何确认的批复》中同意浙江省高级人民法院的意见，即“房屋买卖关系，既未经国家契税手续，也没取得房屋部门的认可，认定其买卖关系无效是适当的”。1990年最高人民法院还做出“未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的”的复函。在新的合同法颁布后，上述认识逐步得到了改变。一般认为，不动产一物数卖中的数份买卖合同宜作有效处理。笔者同意这一观点。其一、合同无效是法律所代表的公共权力对合同成立过程进行干预的结果。确认合同的效力属于价值判断的范畴，判断的依据只能法律、行政法规的强制性规定以及社会公共利益。 我国合同法第五十二条对此也作出了明确规定 。但目前，我国法律、行政法规并未禁止一物数卖，一物数卖也并不必然损害社会公共利益。其二、从鼓励交易的角度来看，应尽量减少对无效合同的认定。鼓励交易是提高效率、增进社会财富积累的手段，这不仅是因为只有通过交易才能满足不同的交易主体对不同的使用价值的追求，满足不同的生产者与消费者对价值的共同追求，而且因为只有通过交易的方式，才能实现资源的优化配置、实现资源的最有效利用。按照美国经济分析法学家的观点，有效率地使用资源必须借助于交易的方式。只要通过自愿交换方式，各种资源的流向必然趋于最有价值的使用。当各种资源的使用达到最高的价值，就可以说它们得到最有效的使用。 过多地宣告合同无效，无疑增加交易成本和造成交易不稳定，与合同示鼓励交易的价值目标相悖。其三、物权的取得与否对买卖合同的效力并无影响。登记作为不动产物权变动的公示方法，产生物权变法动生效的法律效果。除法律另有约定外，未经登记不发生物权变动的效力。但虽未登记，但对合同效力发生影响。我国物权法已对此作出了明确规定 。
笔者认为，上述观点的讨论前提是第一买受人在合同签订后未完成不动产的登记行为即尚未取得物权。对此有学者认为，“物权变动法律效果的发生，须以生效的债权合同与交付行为(或登记行为)这一民事法律事实构成为前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生移转，是出卖人能否依约履行合同的问题。申言之，出卖人是否享有标的物的处分权，在逻辑上直接影响的是出卖人能否依约履行自己移转标的物所有权于买受人的合同义务，故不能因为出卖人无法履行合同义务，就否认出卖人与第二买受人间订立的买卖合同的效力，也即，出卖人与第二买受人之间所订立的买卖合同仍得为生效合同。”也有学者认为合同效力待定。笔者同意效力待定说。因为第一买人完成物权登记后，即取得了标的物的所有权，出买人再次出买标的物属出卖他人之物，在我国现行法律框架下，按《合同法》第51条所规定，为无权处分合同，依据该条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得财产权利的，该合同有效。”
通过以上的分析，得出这样一个结论，即除无权处分外，不动产一物数买中数份买卖合同均为有效合同，需要一种规则来确定物的归属。
二、不动产物权变动规则对物的归属的认定的影响
物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭，通常需要特定的方式予以公示始得产生法律效力。物权公示制度是物权法的基本制度之一。不动产一般采用登记公示方法。物权变动的意义在于确定物的归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。在登记对抗要件主义模式下，不动产的变动在当事人之间不须登记即能发生法律效力。只是在登记后才产生对抗第三人的效力，未经登记的则不能对抗善意第三人。在该模式下，第一份买卖合同生效时第一买受人即取得物权，不动产由其所有，此后买卖合同将不能得到履行，自然不能取得物的归属。在登记生效主义模式下，不动产的变动必须登记，如未登记则不发生物权变动的法律效果。我国物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;不经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”显然，我国物权法采用的是不动产物权登记生效主义。在此模式下，登记是取得物权与否的判断标准，数份买卖合同不论合同成立的时间先后、合同价款的多寡、合同条件的优劣，只要其中一份合同的当事人完成了物权变动的登记即申请国家专职部门将有关不动产物权的事项记载于不动产登记簿，就依法取得该不动产的所有权，物的归属自然明了，其他不动产买卖合同也就成为履行不能的合同，仅享有债权请求权，根据物权优于债权的原则，其他买受人无法获得物的归属，在同一物上取得物权。
三、数份买卖合同中物权均未发生变动的情况下确定物的归属
不动产一物数卖中，其中一买受人取得了物权即标的物的所有权已经移转时，我国现行的物权法等民事立法对物的归属的判断提供了充分的依据和标准。但是在出卖人将不动产标的物尚未转移给任一买受人，数个买受人呈现相同的权利状态─债权时，现行立法却面临着难以取舍的状况。尽管一买受人先行向法院起诉，在其他买受人不知情时可以依据法院的胜诉判决取得标的物的所有权，但如果其他买受人要求参加诉讼，主张权利，或者某一买受人获得胜诉判决，在执行程序中其他买受人对标的物提出执行异议，或者持有另一个法院的胜诉判决，无论程序上的规则设计如何巧妙，法官都很难就哪一方当事人获得所有权的问题作出决断。因为两种权利的冲突根本就不是依据诉讼程序可以解决的 。
对上述冲突的解决，存在着不同的学说和观点。
卖方优先权说。两大法系许多国家都对不动产买卖中的优先权作出了规定。但各国对卖方优先权的条件的规定各不相同。在法国和日本，只要当事人未于合同成立之时交付价金，出卖人便享有优先权。而在美国，除此之外，尚须卖方将所有权转移契书交付给买方，并且不动产转移登记条件的成就。但是在分期付款买卖中，卖方的优先权可以产生在转移不动产所有权之前。 王利明教授主持的物权法专家建议稿第544条规定了出卖人的优先权。
买方优先权说。买方的优先权于合同的有效期间内卖方接受了买方支付的钱款而无正当理由拒绝或不能转移标的物所有权时产生。买方的优先权不以买方占有标的物为要件;卖方接受的买方支付的钱款不仅包括买方支付的价金，还包括买方在合同的有效期间内支付的税金和保险金。买方尚未支付价金，仅支付了税金或保险金的，于卖方违约时，同样可以行使优先权。 有些国家同时规定了不同条件下的卖方和买方优先权。
合同成立在先说。审判实务中，有人认为，应以买卖合同成立的先后判断履行哪一份合同以及物的归属的标准。其理论依据是诚实信用原则。它要求人们在进行民事活动时实事求是，对他人以诚相待，不为欺诈行为，讲究信誉，恪守诺言，严格履行自己承担的义务。 诚实信用原则是以法律形式确认的最基本的商业道德。 根据这一“帝王条款”，出卖人应对先成立的合同予以履行，对其他买受人承担履行不能的违约责任。
出卖人决定说。此观点认为，在物权尚未发生变动的情况下，所有买受人均对出卖人只享有债权。根据债权平等性原则，买受人间并无优先可言。因此履行哪一份合同应由出卖人决定。
笔者同意最后一种意见，即认为在发生不动产一物数卖、而数买受人均未取得物权时，应由出卖人决定履行哪一合同，并由该合同的买受人最终取得物的归属。基本理由如下:
1、符合债权的平等性原则。
根据物权变动规则，在买卖合同签订后，买受人完成不动产登记的物权变动公示前，数个买受人的权利处于同一性质，即均为债权，各买受人都享有请求出卖人交付物等权利。债权具有平等性。数个债权人对同一个债务人先后发生数个普通债权时，其效力一律平等，不因其成立先后而有效力上的优劣，是为债权平等原则。债权平等原则的内容包括:同一标的物上可以并存两个以上内容相同的债权;数个债权人之间的效力一律平等，不因成立的先后、数量多寡以及发生的原因的不同而有效力上的优劣之分;对同一债务人的数个债权，只要已到清偿期，对债务人的一般责任财产都有平等的受偿权与此密切相关的是债务任意履行规则，即债务人向哪个债权人履行，如何履行，原则上取决于其自由意志。 基于债权的平等性原则，数个买受人间并无优先权，因此应由出卖人决定履行哪一合同是恰当的。
2、符合物权的权利特征。
在买受人尚未办理登记等物权变动手续前，出买人对标的物仍然享有物权。物权是权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是一种支配权，权利人无须他人同意，无须他人的意思，可以独立地作出决断并根据自己的意志控制、占用、使用、收益以及依法处分物。出卖人作为物权的权利人理所当然地享有将物的所有权转移给谁的权利。
3、符合我国目前的立法现状。
我国目前的物权法等相关民事立法没有创设出卖人或买受人优先权制度。无法适用优先权理论对实务中的物的归属作出相应判断。
审判实务中，在发生不动产一物数卖，而数买受人均未取得物权时，法官应询问出卖人的意见，由出卖人决定履行哪一合同，并由该合同的买受人最终取得物的归属。当然，在诉讼前或诉讼中，买受人已实际占有标的物的，表明了出卖人将标的已交付给买受人，应视出卖人同意履行该份合同。但是，这种占有必须是合法占有，而不是恶意占有，特别是一些买受人在眼看合同有不能履行的风险而抢占不动产的情况。因为恶意占有时，不具有出卖人同意履行的意思表示。
综上，笔者认为，在不动产一物数卖中，除无权处分的情形下合同效力特定外，数份买卖合同均为有效，合同效力的认定直接影响着不动产物的归属的认定。在数份买卖合同中首先应根据物权变动规则确定物的归属，也即如其中一买受人完成了物权变动的登记手续，也就取得了物的归属。但在买受人均未取得物权时，应根据出卖人的意愿决定履行哪一份合同及物的最终归属。
编辑:谭元贵
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