“房随地走，地随房走”在法律实践中的尴尬

我国《物权法》第146条、147条，《担保法》，《房地产管理法》均对“房随地走，地随房走”作了明确规定。“房随地走”是指某块土地上的土地使用权被处分时该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并处分，反之，建筑物、构筑物及其附属设施被处分时该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓的“地随房走”。

案情

李某与王某系夫妻，育有三子李一某、李松某、李阳某。夫妻共同出资在村镇建房一栋(未办理房产证)。2010年夫妻先后病逝。现三个儿子要求继承该栋房屋。经法院调解后，双方对该房所占土地所有权继续问题达成协议由李阳某继承，李一某、李松某放弃继承。现李阳某需变更土地使用权证，地管部门是否能根据法院调解书进行土地使用权变更登记。

分歧

土管部门能否根据法院的调解书予以变更登记?存在两种意见。

第一种意见认为土管部门不能根据法院的调解书予以变理登记。理由是根据“地随房走”的原则， 李某的该栋房屋未办理房屋产权证，法院不能以该土地使用权证归属于李某而当然地将房屋认定为李某所有，因此也就不能发生继承。

第二种意见认为土管部门应根据法院的调解书予以过户登记。理由是李某对该地土地拥有使用权，根据法律规定土地使用权是可以继承的，现李某去世，李某的儿子当然的继承该土地的使用权，“房随地走”的原则，李阳某对土地上的建筑物也当然的发生继承，因此，土管部门应对该房予以过户登记。

分析

笔者同意第二种意见，我国《物权法》第146条、147条，《担保法》，《房地产管理法》均对“房随地走，地随房走”作了明确规定。“房随地走”是指某块土地上的土地使用权被处分时该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并处分，反之，建筑物、构筑物及其附属设施被处分时该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓的“地随房走”。我国法律规定“房随地走，地随房走”旨在强调“房地一体”，即强调权利转移时一定要随着转移以保证权利最终归属同一个权利主体。但在司法实践中，由于土地和房屋在绝多数地方实行分别登记制度，造成两种权利在事实上的分离。

土管部门对于李某的房屋只有土地使用权证没有房屋产权证而不予以认定该房屋的产权，是片面的理解“地随房走”的法律含义，将房与地的权利主体予以割裂。法院根据李阳某提供的该房的土地使用权证及其他证据证明该房产不存在其他争议权利主体，因此根据“房地一体”的原则，法院根据土地使用权证而认定该房由李某所有并且予以法定继承符合法律规定，土管部门应根据法院的调解书认定的权利主体对李某的土地使用权证予以变更登记。