【审判规则】
业主购买了与当事人相邻房产的房屋，购房前，原业主与当事人之间就通行的楼梯达成共同使用协议，但未与业主以书面的形式将该共同使用行为确定下来，业主与当事人之间无共同使用楼梯的协议，购房后，业主将包括楼梯在内的房产进行了登记，其后业主禁止当事人使用该楼梯，经查，该楼梯并非当事人通行的唯一途径。因业主个人独有该楼梯的所有权，在构造上和使用上具有独立性，并进行了登记。原业主易房后，新业主未能与当事人达成对楼梯的使用协议，且该楼梯并非当事人通行的唯一途径，业主禁止当事人使用楼梯，不影响当事人的正常权利。因此，在当事人不对楼梯享有共同使用权的情形下，业主基于对楼梯的所有权，有权要求当事人停止使用该楼梯。
【关键词】
民事 所有权 建筑物区分所有权 建筑物专有权 专有权人 权利范围
【基本案情】
卢X林、程X玉购买了张X云的相邻房产，两栋房屋一直共用楼梯通道。张X云将该房产用作宾馆经营。在卢X林、程X玉购房之前，原业主基于与张X云的协议而允许张X云使用楼梯。在卢X林、程X玉购买房产时，原业主及中介公司均口头告知卢X林、程X玉，要求在其买房后，同意张X云使用楼梯通道，但并未签订书面协议。之后，卢X林、程X玉与张X云在楼梯通道的使用问题上产生纠纷，卢X林、程X玉要求张X云停止对楼梯通道的使用，并将张X云悬挂在楼梯口的招牌拆除。张X云的房产除可通过诉争楼梯通道通行外，还可以从另一端通行，但该通道现已拆除。
张X云以卢X林、程X玉独占楼梯使用权，同时未经其同意，擅自将其招牌拆除，侵害其合法权利为由，提起诉讼，请求判令确认其对诉争楼梯通道享有占有、使用、收益、处分的权利；判令卢X林、程X玉恢复其招牌。
举证期限内，张X云申请将第一项诉讼请求变更为“依法确认其对诉争楼梯通道有共有、使用或通行的权利”。
卢X林、程X玉答辩称：本案诉争的楼梯通道系本方所有，张X云使用该楼梯通道未经本方书面同意；张X云房产有独立设计的楼梯通道，并非必须经过、使用诉争楼梯通道；张X云对争议楼道不享有产权，本方拆除张X云经营宾馆的招牌并无不当。请求判令驳回张X云的诉讼请求。
【争议焦点】
建筑物专有权人对建筑物享有占有和使用、处分的权利。在共同使用同一楼梯的相邻房屋另有对外通道时，房屋产权人可否禁止他人使用其享有专有权的楼梯。
【审判结果】
一审法院判决：驳回原告张X云的诉讼请求。
原告张X云不服一审判决，提起上诉称：双方共用争执楼梯是其唯一通道；被上诉人卢X林、程X玉只享有诉争楼梯一半的权利；被上诉人卢X林、程X玉购买房屋，认可了与本人共用楼梯的附加条件；一审判决的认定有误。请求判令撤销一审判决，改判支持本人的诉讼请求。
被上诉人卢X林、程X玉辩称：从双方产权登记情况来看，上诉人张X云不可能对诉争楼梯通道享有共有权；上诉人张X云曾经共同使用过诉争楼梯通道不能成为其主张该楼梯通道共有权的理由；本方并未书面许可或以其他形式允许上诉人张X云共同使用诉争楼梯通道；上诉人张X云放弃其他通道的通行权，不能成为主张诉争楼梯通道共有的理由；现有证据不能表明上诉人张X云共有楼梯通道，是本方向原房屋产权人购买房屋的附加条件。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，须具备一定条件，才可在作为建筑物区分所有中专有权的客体。这些条件有：（1）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。（2）须具有使用上的独立性。即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用和处分的权利。该条是关于业主对专有部分行使所有权的规定。当业主未与他人就其专有部分确定共同使用权利的情形下，他人不得使用业主对建筑物的专有部分。
业主购买了与当事人房产相邻的房屋，在业主购房之前，原业主基于协议而允许当事人使用楼梯，但仅口头约定，业主在购房后对该楼梯进行了所有权登记，业主与当事人未就楼梯使用达成协议，遂要求当事人不得使用该楼梯。经查，该楼梯并非当事人房产通行的唯一途径。因依据规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用和处分的权利。业主购买的房产在构造上具有独立性，使用上亦具有独立性，并将该房产包括诉争楼梯在内进行了所有权登记，且诉争楼梯并非当事人通行的唯一途径，故业主禁止当事人使用该楼梯，不影响当事人的正常通行权利。因此，当事人与业主未能就诉争楼梯达成共同使用的协议时，业主有权要求当事人停止使用诉争楼梯。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
【法律文书】
民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例 有效 参考适用
张X云诉卢X林等建筑物区分所有权纠纷案
【案例信息】
【中法码】物权法·所有权·建筑物区分所有权·专有权(T0505011)
【案号】(2008)饶中民一终字第281号
【案由】建筑物区分所有权纠纷
【判决日期】2009年03月18日
【权威公布】被国家法官学院《中国审判案例要览》(2010年民事审判案例卷)收录
【检索码】C0303+40++JXSR++0409C
【审理法院】江西省上饶市中级人民法院
【审级程序】第二审程序
【审理法官】李雅莉聂晓红付惠云
【上诉人】张X云（原审原告）
【被上诉人】卢X林程X玉（原审被告）
【上诉人代理人】黄鹤（江西盛义律师事务所）
【被上诉人代理人】席新波（江西立凭律师事务所）
【裁判文书原文】(如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审原告）：张X云。
委托代理人（特别授权）：黄鹤，江西盛义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢X林。
被上诉人（原审被告）：程X玉。
委托代理人：席新波，江西立凭律师事务所律师。
上诉人张X云因与被上诉人卢X林、程X玉建筑物区分所有权纠纷一案，不服江西省德兴市人民法院（2008）德民一初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
（二）一审诉辩主张
1.原告张X云诉称
2004年12月，原告向德兴市木器厂购买了该厂的办公大楼，即坐落于德兴市银城中路28号的6层、共558.03平方米的房产，用于开办“钰蓝宾馆”。与该办公大楼相邻的二楼房产系郑宝仙所有。两处房产之间的楼梯通道，自竣工并投入使用之日起一直由双方共同使用。2007年4月，被告向郑宝仙购买了该二楼的房产。同年11月30日，被告卢X林向原告送达了一份通知，称其对该楼梯通道享有全部的所有权，要求原告停止使用该楼梯通道。同时，被告未经原告同意，擅自将原告楼梯通道口的“钰蓝宾馆”招牌拆除，企图换上自己“香缘玉舍美体美容中心”的招牌，独自占用该共用楼梯通道。被告的行为侵害了原告对该楼梯通道所享有的合法权利，故诉请法院依法判决：（1）确认原告对银城中路28号楼梯通道享有占有、使用、收益、处分的权利；（2）判令被告恢复原告的招牌；（3）本案诉讼费由被告承担。举证期限内，原告申请将第一项诉讼请求变更为“依法确认原告对银城中路28号房产的楼梯通道有共有、使用或通行的权利”。
2.被告卢X林、程X玉辩称
原告诉请不能成立，依法应驳回。本案诉争的楼梯通道系被告所有，原告使用该楼梯通道未经被告书面同意；原告房产有独立设计的楼梯通道，并非必须经过、使用被告的楼梯通道，原告的请求不具有排他性；原、被告相邻的不动产不是合法建筑，故不能产生合法的相邻权。原告对争议楼道不享有产权，被告拆除招牌并无不当，诉请驳回原告诉讼请求。
（三）一审事实和证据
江西省德兴市人民法院经公开审理查明：德兴市银城中路28号两栋房产（坐北朝南及临街作西朝二栋，均是6层）原系德兴市木器厂于1999年出资建设。2001年，何建勇、郑宝仙从原德兴市木工厂处购得临街房产第二层，办理了产权登记，建筑面积为263.08平方米（含上下楼梯）。2004年度，原告从德兴市木器厂处购得（坐北朝南的1至6层）房产，办理了产权登记，一层建筑面积为83.62平方米，2至6层建筑面积为474.36平方米，原告购房后一直经营“钰蓝宾馆”至今。2005年何建勇将临街房产2层租赁给被告经营“香缘玉舍美体美容中心”。2007年，郑宝仙又在德兴市人人中介公司挂牌出售该房产，被告作为房产承租人，主张优先受让权，于2007年4月22日与何建勇、郑宝仙签订了房屋转让协议购得房产，在卖房前，何建勇、郑宝仙及中介公司均口头告知被告，买房后仍应同意原告共用楼梯通道，但未签订书面协议。被告购房后办理了产权登记，建筑面积为287.23平方米（含1至2层内梯）。
在最初建设过程中，上述两栋房产均设计有楼梯，但在建设过程中，德兴市木器厂为有效利用店面，原告所有的房产1至2层的楼梯并未建造（改造成店面），而是通过两房产相邻的朱灿慧的店面顶层从被告1至2层楼梯通行，同时，德兴市木器厂还在朱灿慧店面上加建了两层。房屋建成后，两房产一直共用楼梯通道。为此，原告于2005年3月16日与何建勇、郑宝仙签订协议，何建勇、郑宝仙同意原告共用楼梯通道；2007年，在与被告协商买卖房产时，何建勇、郑宝仙及中介公司均口头告知被告，买房后仍应同意原告共用楼梯通道，但未签订书面协议。楼梯通道共用至2007年11月30日，被告书面通知原告，被告将收回共用的1至2层楼梯通道进行装修，限原告在2008年1月1日前自行解决楼梯通道问题，并停止原告对楼梯通道的使用。此后，被告将原告悬挂在楼梯口的“钰蓝宾馆”招牌拆除。原、被告因此发生争议。
另查明，原告的房产除通过被告房产的楼梯通道通行外，还可以从另一端通行（但该通道现已拆除）。
上述事实有下列证据证明：
1.德兴市房产管理局德房发办字第1000000966号、1000000991号房产证各一份。
2.2007年4月22日，被告与何建勇、郑宝仙签订的“房屋转让协议”一份。
3.德兴市房产管理局德房发办字第12802号房产证一份。
4.郑宝仙转让给被告房产的分户图。
5.证人何娆当庭证词。
6.证人毛尧财当庭证词。
7.被告送给原告的通知。
8.德兴市房产管理局德房发办字第710000450号房产证一份。
9.原告所有的德兴市银城中路28号楼房产登记档案。
（四）一审判案理由
江西省德兴市人民法院经审理认为：民事活动应当按照国家的法律、法规及相关的规定进行，当事人的合法权益必须依法受到保护。本案中，原、被告所争执的楼梯，已由被告依法进行了登记，属被告的个人财产。因此，被告对该楼梯享有所有权。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为对争执的楼梯享有共有、使用或通行的权利。诚然如原告所言，原业主一直和原告共用该楼梯，并且为此还签订了一份协议，协议中明确原业主拥有楼梯所有权，原告只有使用权。原业主的房产易主后，新业主即本案的被告和原告之间对争执楼梯的使用，非但没有书面约定，反而形成纠纷。从本案查明的事实来说，并未出现《中华人民共和国物权法》第八十七条中所规定的情形，即争执的楼梯，原告必须使用，否则，原告的建筑物与外界将无法通行。实际上，相关的证据证明了原、被告所拥有的房产属于两个独立的建筑物，不存在共同使用同一楼梯的问题，只是因为原告房产的原业主在未经准许的情况下，擅自在两个独立的建筑物之间建造一座建筑物，才使原、被告的房产形成了相邻关系，形成了被告房产的原业主同意原告与其共用争执楼梯的事实。另外，房产设计的方案中已为原告的房产设计了一条楼梯，只是因故未建，并且还有另一条楼梯供原告通行。综上所述，被告已将争执的楼梯登记为自己的内梯，拥有所有权，因此，在不妨碍原告正当行使权利的前提下，有权不让原告使用争执楼梯。另外，被告拆除悬挂在自己拥有所有权的建筑物上的原告的招牌，行为并无不当，因此，无恢复之必要。
（五）一审定案结论
江西省德兴市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第三十九条的规定，作出如下判决：
驳回原告张X云的诉讼请求，案件受理费50元由原告承担。
（六）二审情况
1.二审诉辩主张
（1）上诉人张X云诉称：
1）双方共用争执楼梯的现状，是从两栋大楼建造时起即历史上形成的，并非被上诉人购买后形成的，且是上诉人的唯一通道。2）被上诉人的房产证及房产分户图中，虽标明争执楼梯为1一2层内梯，但被上诉人只享有1/2的权利。3）被上诉人向何建勇、郑宝仙购买房屋，是认可了与上诉人共用楼梯的附加条件的。4）一审判决认定“原告房产的原业主在未经准许的情况下，擅自在两个独立的建筑物之间建造一座建筑物，才使原、被告的房产形成了相邻相关，形成了被告房产的原业主同意原告与其共用争执楼梯的事实”，明显偏袒被上诉人。5）上诉人并未在朱灿慧店面二楼以上建造建筑物，而是在原德兴市木器厂搭建的雨篷两侧安装了挡雨的窗户。这与上诉人、被上诉人争执的共用楼梯没有必然的因果关系。
（2）被上诉人卢X林、程X玉辩称
1）物权的确定是以登记为准的。从双方产权登记情况来讲，上诉人不可能对被上诉人所有的楼梯通道拥有共有权。2）上诉人曾经共同使用过该楼梯通道不能成为上诉人主张该楼梯通道共有权的理由。3）被上诉人并没有书面许可或以其他形式同意上诉人共同使用被上诉人所有的楼梯通道。4）上诉人还有其他通道，如果她放弃了其他通道的通行权，责任在她自己，不能因此主张被上诉人的楼梯通道共有或以被上诉人的通道为唯一通道。况且上诉人自己的楼房有独立设计的楼梯通道，她完全可以恢复其独立的楼梯通道。5）没有证据表明让上诉人共有楼梯通道，是被上诉人向原房屋产权人购买该房屋的附加条件。事实上被上诉人房屋买卖时明确约定楼梯通道在房屋产权范围内，许不许可上诉人使用完全是被上诉人的权利。
2.二审事实和证据
江西省上饶市中级人民法院另查明：卢X林、程X玉的房屋面积为267.21平方米，其中套内面积223.86平方米，分摊面积43.35平方米（含一至二层专用楼梯27.44平方米）。
江西省上饶市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
江西省上饶市中级人民法院经审理认为：经鉴定，争执楼道系被上诉人卢X林、程X玉个人独有，上诉人张X云没有提供证据证实其对诉争楼梯享有所有权，其对争执楼梯享有共同占有、使用、收益、处分权利的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用和处分的权利。故被上诉人卢X林、程X玉有权要求上诉人张X云停止使用诉争楼梯通道。
4.二审定案结论
江西省上饶市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
（1）驳回上诉，维持原判。
（2）二审案件受理费合计100元，由上诉人张X云承担。
（3）本判决为终审判决。
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