【作者】史意 【来源】《中国不动产》2018年第1期
在依申请登记和依嘱托登记中，可根据实际权利状况与现有登记状况的关系，确定其中是否存在交易关联，进而选择适宜的登记类型
摄影/高荣唱
撤销登记判决要求撤销现有登记，并采用对应的登记类型将不动产恢复至真实权利状态。而在撤销之诉中，实际权利人的形态却呈现多样性，不仅可能是原告本人，还有可能是案外人，或是悬空状态、未登记状态。了解撤销判决后应当产生的权利状态，有助于工作人员理顺法律关系，正确适用登记类型，真正发挥登记公示效应。
应当产生的权利状态
一般情况下，法院做出撤销登记的判决后，不动产应登记在原告的名下，由其独立享有或与他人共有不动产物权，但也有一些特殊的情况。例如，原告的使用权依附于特定的所有权人，一旦所有权人变更，原告的使用权便消失殆尽，法院下达撤销登记的判决是为了保护原告的使用权而非所有权。又如，在一些案例中，撤销登记判决执行后，不动产将恢复至原权利人名下,而原权利人已去世，丧失民事权利能力。此时，在继承人未确定的情况下，为便于实际操作，不动产权利可暂时悬空在已亡人的名下，待实际权利人确定后再进行依法登记。此外，撤销登记判决的执行还可能导致不动产回归至未登记状态。例如，建筑物区分所有权制度建立后，若原告认为登记机构将共有面积部分以专有面积的形式确认给第三人，那么撤销登记后，无继受人的错误登记部分将回归至未登记状态。
根据相关理论学说对更正登记的解释:在依申请、依嘱托登记的情形中，若登记簿记载状态与实际状态不符的情况在登记当下即已发生，则可适用更正登记，反之不可;在依职权登记的情形下，鉴于单方申请登记类型的局限性，可一概适用更正登记类型。
笔者认为，在依申请登记和依嘱托登记时，可以根据实际权利状况与现有登记状况的关系，确定其中是否存在交易关联:若存在关联，则根据不动产发生变动的时点，结合更正登记的解释，以划分是否适用更正登记;若无关联，直接采用更正登记。在依职权登记时，则直接采用更正登记。下文仅探讨依申请登记和依嘱托登记下撤销判决的实践方式。
注销登记与更正登记
根据《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第28条规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的，当事人可以申请办理注销登记。注销登记，顾名思义是使不动产状况处于消灭状态。而更正登记，是以不动产状况存在为前提进行的修改。
鉴于注销登记的特殊性，笔者认为若是因不动产灭失，权利人放弃不动产权利，不动产被依法没收、征收或者收回导致撤销登记的，登记机构应当采用注销登记类型以使登记状态灭失，更正登记在此绝对避让。只要明确法院判决意在消灭登记，使得登记状态从有转向无，而非变更权利人，那么登记机构就应毫无保留地适用注销登记。
转移登记与更正登记
更正登记与转移登记的划分，可通过登记时点下登记簿状态与真实权利状态的比对、实际权利人与登记权利人交易关系的有无来判定。
首先，若撤销登记后物权恢复至原权利人名下，可视为现登记权利人与原权利人之间不存在任何交易关系，即现登记权利人非经买卖、赠与等方式将不动产过户至原权利人名下，而是因为登记瑕疵、登记原因文件不成立或者无效、被撤销导致登记撤销至原权利人名下，此类均可适用更正登记。例如，A经买卖将不动产转移登记至B名下，后法院以买卖合同无效为由撤销转移登记，认为该不动产仍归A所有。若A持此判决要求将不动产登记至其名下，则因物权在B推向A的过程中不存在任何交易关系，故登记机构应当采用更正登记类型。
其次，若撤销登记后的不动产物权变更至现权利人与他人共有，则应按具体类型分析。例如，不动产登记在A名下，现B主张该不动产为双方共有并主张撤销登记，法院支持了其诉讼请求。此时，应区分不动产物权由A转向A、B的具体情况，若该不动产属于夫妻共同财产，那么说明登记机构将该不动产登记在A名下时，即产生了登记簿状态与权利状态的错位，因双方不存在转移关系，该不动产在登记当时就应归A、B共有，故应当采用更正登记进行纠正;反之，若法院认为该不动产为A婚前财产，A登记后与B结婚，并经公证确认不动产归双方共有后， A反悔不愿会同登记，导致法院判决撤销登记。在此，登记机构将该不动产登记在A名下时，登记状态与权利状态是一致的，并无任何不当。将权利人从A转化为A与B，是由于A自身的转移行为所致，那么此时登记机构应当采用转移登记的形式履行判决。
最后，撤销登记后，若真实权利人既不包含现有权利人，也非完全属于原权利人，那么笔者认为此时的登记权利人与实际权利人若无转移关系，则应采用更正登记的类型。例如，A将婚前所有并登记的不动产赠与给B,后C主张该不动产由其与A共有，B非善意第三人，法院最终认定A与C为共有人，并判决撤销登记。此时，撤销登记的实质即将不动产直接恢复至A与 C名下，若采用转移登记形式，很难直接推导出B与A、C的转移关系，且不动产登记在B名下时，真实权利状态即与登记簿状态产生了不符。相反，若采用更正登记，不仅符合法律本意，也妥善地解决了将不动产回归权利真实状态的目的。
变更登记与更正登记
根据《不动产登记暂行条例》第14条、《细则》第26条的相关规定，涉及不动产用途、面积、权利期限等变更的，登记机构应当适用变更登记。变更登记与更正登记的适用，也可根据登记时点下登记簿状态与真实状态的比对来判定。若登记当下，登记状态与不动产真实状态相符，由于后续新的情况发生导致不动产自然状况发生变化的，应该适用变更登记;反之，则应适用更正登记。例如，不动产原登记为50平方米，后因权利人合法改扩建导致不动产面积增大，法院判决撤销关于面积的登记后，登记机构即应采用变更登记类型。反之，若测绘资料显示不动产为60平方米，由于工作人员的失误登记为50平方米，则应采用更正登记程序纠正登记错误。
综上，撤销登记案件的执行，需要登记机构结合司法判决，充分发挥主观能动性。根据权利真实状态、登记错误发生的时点、交易关系的有无正确适用登记类型，而无需另行设立“撤销登记”类型。
(作者单位:江苏省南京市不动产登记中心)
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