过去烟台街有一种“以房养老”的方式，它有个很形象的称谓叫“吃瓦片”

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提到烟台街早期的房地产业，就不得不提“吃瓦片”和“地皮房”，这是烟台旧时房地产业的两种常见业态。

“吃瓦片”一词并非烟台街专有，它是中国北方对出租房屋“吃租金”的形象比喻，也是旧时“以房养老”的一种方式。在有了闲置的、富余的房屋之后，业主自然会想到出租，靠租金补充和维持生计是很多有产阶级常见的做法。

我所说的“吃瓦片”，专指别无他业，将房租作为唯一生活来源的那部分人。此风盛于清末民初，是社会贫富差距加大和一些人好逸恶劳的产物。

旧时官绅后裔或八旗子弟，很多人不士不农、不工不商，提笼耍鸟、游手好闲，一部分人先是倒腾古董、名人字画，休闲为主、牟利在次。后来，国势衰败，长期挥金如土的纨绔子弟入不敷出，既出不了力，又不会做事，便想到出租多余祖产。

因为这个群体往往祖产丰厚，有大量的房屋闲置，出租后足可以房养老，完全靠“吃瓦片”度日。清末民初，此种情形全国各地皆有，烟台也不例外。

据《烟台房地产志》（讨论稿）记载：自清末以来，外地、外省的资本家来烟埠经商的日渐增多。而奇山所的“坐地户”也在逐渐变化。

“坐地户”的后裔多是浮华有余，经商无谋，比不得外来的资本家灵活、钻营，因而很多原先经商的“坐地户”由经商转为建房出租，比经商获利更快、更多。在烟台街，“吃瓦片”风行一时。

志书记载提到了“建房出租”，这说明那个时期的“吃瓦片”并非民间的零散房屋出租，而是达到批量建房、规模化出租的程度。

这种具有一定产业规模的建房出租，或商场或住宅，不是普通民众所能为之，是烟台街早期房地产开发的一种雏形。1918年建于烟台北马路的“公利市场”，采用的就是这种批量建房出租的经营模式。

只有土地怎么办？这就产生了“地皮房”。“地皮房”是为“吃瓦片”应运而生的，是当时的一种升级版的房地产开发业态。

当时的烟台街有很多土地所有者没有足够的资金自己投资建房，而单纯出租土地收入又十分微薄，于是想到了与人合作建房，寻求与有建造资质和能力的承建商共同开发。

有的将建好的房屋和承建商按比例分配，还有的是房屋产权属于土地所有者，而承建商具有约定时限之内的房屋经营和使用权，期满后承建商将房屋交回，土地所有者继续出租“吃瓦片”。

这种合作模式，承建商免去了购买土地的巨额投资，土地所有者也省去了建造成本，而房屋的设计方案由双方共同确定并报批，勘探设计、建造配套等若干费用则均由承建商负担。

《芝罘区志》中有这样的记载：清末（烟台）工商业迅速发展，房屋十分紧缺。奇山所城一些坐地户遂趁机经营“地皮房”。

工商业者出资，坐地户出地皮，房屋建成后，由承建商经营15-20年，期满后房屋由土地所有人继续经营出租。

《烟台房地产志》（讨论稿）进一步写道：“地皮房”的质量往往较差，当时建地皮房的人除一些经商的，还有一些专门经营房产的人和商铺。

一些较发达的木瓦作坊，在经营建筑的同时，大量建造地皮房高价出租、从中渔利，如永来兴作坊、德成作坊，都是烟台的大作坊，都拥有数以千计的地皮房，或为工商业用房或为民宅，常年出租，均获利甚巨。

这些记载表明，“地皮房”的房屋形式中既有商业店铺，也有普通民居，规模十分庞大。由于急功近利和政府监管缺失，建造质量不是很好。

“地皮房”是房屋供不应求时期的产物，“地皮房”的开发模式并非烟台街专利，但是这个词汇的流行是否限于烟台本土已不得而知。

“吃瓦片”和 “地皮房”相辅相成，有了“地皮房”才可以高枕无忧地“吃瓦片”。“吃瓦片”和“地皮房”同存共荣的商业模式一直延续了很多年，至今也没有完全消失，只是换了说法还有合作细节而已。

“吃瓦片”和“地皮房”这一商业模式百年来积累的经验和教训，至今仍具有借鉴意义，值得深入探究。

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来源 | 烟台晚报

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