眼见为实：图解日本商品房
无论那个国家，老百姓最关心的无非就是日常生活的衣食住行，在过去很多介绍日本方方面面的帖子内，都谈及了住房问题，但信息比较分散，难以有一个全面的介绍，这次开个专帖聊聊。
首先是一些预备知识，不准备浪费大家时间长篇大论，总结4点如下——
1。日本上班与居住关系的主要风格
日本的住房除了一些祖传的老土地老房子残留在市区原地（私人宅地手法律保护，政府不能强拆的），大致的趋势是办公楼集中在市中心，住房在市周围，日本俗称叫Bed town，从生活基本功能看，Bed town比市中心具有更多环境休闲和商业文化设施方面的优势，而且因为地价便宜，公园，大型商场，医院，学校，以及道路和停车场都有相当开阔的空间施展，最主要的是大部分工薪层都能买得起，而上下班则依靠日本覆盖密度高，安全迅速便捷的铁道电气化列车，这个稍候详述。
2。日本的土地私有制
日本实行的是土地私有制，也就是土地的所有权可以自由买卖（有地契证明），买房子通常是同时购买土地所有权（不是使用权），但日本也有一部分公有地，因为中央政府地方政府和各种团体也能参与土地购买。
3。日本住房的种类
日本的住房大致分为2种，一种是在一块所有权的私人土地上造一幢独门独户的房子（日本叫一户建），一户建通常是2层，少量有3层的，一些老式的一户建还有一层的。一户建大部分是木结构的日本式建筑，有些房子造好之后，主人出租给多个人居住，俗称阿巴托（来自英语的apartment）。日本的一户建通常带有一个小花园和一个停车场。
另一种住房就是多层或高层楼房，造好后里面有很多完全独立的住户单元供出售，我们叫公寓，日本叫忙雄（来自英语的Mansion）,忙雄房子也是土地所有权，按照住户面积均摊计算的。忙雄有走廊电梯等公共部位，每月需要交纳管理费，还需要交纳修缮费公积金，因为是否修理不是医户人家的事情，因此这些费用都是强制征收的，类似国内的物业费，另外忙雄通常有专门集中的停车场，根据住户密度通常平面土地不够用，会造成各种不同类型的立体停车场，大多数忙雄设计建造成每户都有一个停车的车位，通常根据需要按年签合同，费用则按照当地的地价每月征收。
4。日本的收入水准
谈论房价地价，首先要有当地收入的基本概念，日本社会贫富差别很小（先进国家中属于很小的），日本人口大约1.28亿，自称“一亿总中流”，也就是说大部分国民属于中产阶级。据日本官方信息统计，日本人的平均月收入是36万日元，税后年收入是500万日元（2012年汇率1万日元约为800人民币），这个计算是按照日本大多数工薪层的以下收入计算的——
年薪 = 月薪x12个月 + 奖金（月薪x4个月） - 扣税76万
另外，日本人的收入大致与年龄相关，简易估算是月薪1岁1万日元，也就是说30岁30万月薪，40岁40万月薪，50岁50万月薪。。。代入上面的年薪计算公式，即可大致估算日本人的年收入，
比如，一个35岁的日本工薪层，估算月薪35万，税后实际年薪=35x16-76=484万日元，
一个50岁的日本工薪层，估算月薪50万，税后实际年薪=50x16-76=724万日元。
当然，这只是平均估算，如果是有职务的人，实际收入将高于这个数值。有了当地收入概念，下面就会知道购买房子对在日本生活的人的负担程度了。
好了，有了上面这些预备知识，下面开始分别介绍日本的商品房，分一户建和忙雄2部分介绍。
来看看这些房子，这就是日本常见的一户建，而且是土地面积不大的，最起码的一户建。
外表看，这些房子并不宽裕，但日本的内装修一流，而且购买房子都是全装修（包括全部卫浴设备），设计合理实用，具体面积稍候再看例子介绍。
这种也是木结构的，称为阿巴托（来自英语的Apartment house略称），如果买块地，造一幢这样的房子（通常只能造2层，3层以上要向当地政府申请，还不一定获准），然后出租出去，你就是房东，可以按月收取房费了。照片上是8个住户，按照月租8万计算，房东通过不动产如果全部租出去了话，每月可收获房租64万日元，不比工薪层收入差。
下面来看看这个例子的一户建商品房，马上要造好了，在做广告征集购买，这种房子日本叫建売（建造好的成品卖出去），相比之下，还有一种叫做注文住宅（日语“注文”是定制的意思）,建売通常是不动产开发尚买下一片土地后，设计建造了一批标准的商品房后销售，如果你看得中地段房型以及内部设备，购买方便迅速也比较便宜，注文住宅通常是你看中某个地方的地皮，买下空地后，按照自己的想法让设计公司和建筑公司造一幢你自己理想风格和设备的住房，比较花费精力也费钱。
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