摘编自《文汇读书周报》，看历史获授权转载
孟母三迁
三千年前的房地产
中国的房地产有三千年左右的历史。大量的考古实物和历史文献可以证明，中国在西周中期已经出现了土地交易，在战国时期已经有人买房卖房了。
进入隋唐，大量的官员、商人去做开发商。到了宋朝，政府开始设立一个机构，类似现在的房管局，叫做“楼店务”，用来管理当时的国有住房和市场上的房地产交易，证明当时的房地产交易，应该是很频繁了。
从西周到清末，历朝历代都有不动产交易，都有房地产市场。
当然，古代的商品经济不够发达，房地产市场肯定没有现在这么活跃，这么火爆。但是有一点非常有意思，就是现在房地产上出现的很多现象，在古代几乎都能找到。
比如说，现在房价很高，很多老百姓说买不起房，在中国的南北朝，在南宋、明朝后期，这些现象已经出现了。
现在有房奴，买不起房，到银行借钱，然后房子买了之后，节衣缩食还贷，在南宋时期也有这种“房奴”，分期还款。
现在是银行办理按揭，在清朝是当铺办理按揭。当时不叫住房按揭，叫“倒契”，就是契约放到我手里，我给你钱，然后呢，每月按三分利，按七分利，把钱还给我，还到七年。钱还清了，把契约给你。
土地交易是从西周开始的。周共王三年三月，也就是公元前919年，离现在已经将近三千年了。一个叫矩伯的平民想向另一个人裘卫借一些奢侈品。
借奢侈品需要有抵押品，矩伯拿什么做抵押向裘卫借这么多珍贵的东西呢？用的是土地。矩伯用了一千三百亩土地抵押给裘卫，才从裘卫那里才借到了这么多奢侈品。
这是一次土地交易，但是很有点像现在的那种所谓抵押贷款的感觉。本质上就是土地抵押。
就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押这笔交易之后93年，也就是周厉王32年，又发生了一宗土地交易。这宗土地交易的主体之一，是天子，就是周厉王本人。
周厉王有一年想扩建宫殿，但是地皮不够，怎么办呢，他要买另外一个人的地皮，这个人叫鬲从。周厉王买了鬲从一块地，具体多大面积历史上没有记载。当时没有付钱给鬲从，是赊买的地。
鬲从怕周厉王不给钱，周厉王就派了一个人捎话给鬲从说：“弗能付其租，射分田邑，则放。”就是假如说我最后没有给鬲从购地款的话，就让老天爷罚我被流放好了。
房产交易到战国时期才出现
战国时期有一个特别有名气的购房者，纸上谈兵的赵括，这个人是当时赵国名将赵奢的儿子，打小琢磨兵法，说起来行军布阵，那是头头是道啊。可是做事不行，带了40万兵出去打秦国，结果被人全部活捉，然后统统活埋。后来“纸上谈兵”成为一个笑话。
赵王刚开始封赵括做大将军的时候，赏了他很多的钱财，赵括就用这些钱财去买地皮，买房子。他是见了好的地皮，好的房子，无论贵贱一律买下，有点像现在开发商屯地，购团购房一样。
为什么在战国之前，没有什么特别明显的房产交易呢？有两个原因，一个是经济发展状况，另外一个是制度因素。战国以前是井田制，所有的土地都归周天子一人所有。所以说，在战国以前，土地交易有，但是不多。房屋交易也可能有，但是在历史上没有找到迹象。
倒是在战国以后，井田制崩溃了，土地私有制有了萌芽，鲁国也搞土地改革，秦国也搞土地改革，土地私有了，房屋也私有了，大家既有了使用权也有了所有权，可以自由买卖，所以在这时候，不动产交易才真正地繁荣起来。
古代人买房考虑什么
现在人买房考虑什么房价、地段、学区等因素，古代人买房都考虑一些什么要素呢？古人买房要考虑五条因素。
第一个因素就是房价。宋朝有一个人叫洪迈，他说了一句千古名言：“居室所系者大，奉行唯谨，视己力而置之。”房子关系重大，一定要谨慎出手，您有钱呢，就买房，钱不是很多呢，就买偏僻地方的房子。
地段也是古人买房需要考虑的一项关键因素。战国时候有一个政治家也是著名的经济学家叫管仲，《管子》上有一句话是这么说的：“凡仕者近宫，不仕与耕者近门，共贾近市。”
你是做官的，买房要买在离宫城、机关比较近的地方。你不是做官的，是务农的，买房要买在离城门比较近的地方，这样容易出去，到田地里面去耕作，离田地比较近。如果您是经商的，那好，买房就买离市场比较近的地方。一句话，您买的房子离您上班的地方要近一点。
房价、地段看来是买房者心中永远权衡、博弈的两大要素。古代还考虑别的因素：周边环境。孟母三迁，孟子家最初的时候住在坟地边上，经常有人哭丧。孟子的母亲觉得这样不好，搬到都市的附近，却经常有人吵吵嚷嚷的，孟母又觉得不好，又搬了。最后搬到学校的旁边，这下才觉得合适了。
第四条要素是有没有购房纠纷。比如说，有一条叫亲邻纠纷，就是说，我买了您的房子，您同意了，我也同意了。但是，这笔交易不一定成功的。假如您的父母不同意，您的兄弟姐妹不同意，您的街坊邻居不同意，他们中间有一个人，把我告上法庭，咱们两个这笔交易就泡汤了。我买房之前，没有调查清楚这个事情，不知道您的父母、兄弟姐妹、街坊邻居他们是不是同意您卖房，我不明内情，买了您的房子，有可能会造成大麻烦。
还有最后一条因素，有没有升值潜力？这是投资方面的考虑。
宋朝有一个文化人叫叶梦得。这个人很善于做房地产投资，他写了一条家训：“有好便田宅，可买则买之。”什么叫好便田宅，什么叫可买，叶梦得只有一条标准，就是可致富。刚开始买的时候，一百万一套，过了两年，涨到一百五十万，这就是叶梦得说的可致富。
看似新生事物的房地产买卖，其实已经延续了三千年了，而且古代的这个房地产和今天相比，还有那么多有趣的相同之处。
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