公募Reits的江湖，谁主沉浮？

在市场不断震荡回调的当前，有着强制分红、收益稳健，专业化管理等特点的Reits受到投资者的关注。

2022年，公募基金发行市场可谓相当清淡，但依然有产品在低迷的市场中“杀出重围”，成为一抹亮色，那就是大放异彩的公募REITs。

在2021年已经成功发行11只产品的背景下，2022年又有13只产品成立并上市交易。截至2022年底，我国共有25只基础设施公募REITs获批注册，其中24只REITs已经上市交易，累计募集规模783.61亿元，总市值达到855亿元（数据来自Wind，截至12月30日）。

据每经记者统计，2022年4月7日，2022年首只发行的公募REITs——华夏中国交建高速REIT启动公开发售，发售比例配售前的募集规模达到1524.12亿元；公众部分配售比例仅0.84%，打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下的1.76%最低配售比纪录，也开启了2022年公募REITs的火热局面。在这之后，新发产品配售比例低于1%成为常态，全年最低的华夏合肥高新产园REIT甚至达到了0.23%，抢手程度可见一斑。

其实，REITs（Real Estate Investment Trust），是个舶来品，具体含义是指“不动产投资信托基金”，也称“房地产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

国内Reits的情况最早可以到2011年，鹏华基金发行了鹏华美国房地产证券投资基金，主要投资于美加两国上市REITs，这是中国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举。

整体看首批Reits，最早的也的确是从QDII产品做出来的：如下图：2018年及以前的QDII产品占大多数。

从国内Reits产品数量情况来看，目前公募基金市场有35只Reits产品，其中拥有数量最多的是华夏基金，其次是中金基金，分别有6只、5只产品。

从规模角度看，单只规模最大的产品是中金安徽交控REIT，规模超90亿的有3只，分别是中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT。（截至2023年6月30日）

站在基金公司的角度，华夏基金旗下Reits的规模为169.73亿，中金基金旗下Reits的规模为225.88亿。也就是说国内管理Reits规模最大的基金公司是中金基金，其次是华夏基金，因为后面任意两家加起来都没有这两家大了。

业内人士表示，在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下，公募REITs市场仍将持续扩容。其底层逻辑在于：第一，整体来看，REITs市场表现出与权益、债券市场低相关性的特点，在2022年震荡行情中表现良好，是具备一定投资价值的资产配置标的之一。第二、项目分红带来更高吸引力。第三、未来投资者多样性不断丰富。

本文为个人观点，观点具有时效性，不作为投资建议，过往业绩不代表未来表现，市场有风险，投资需谨慎。