土地增值税（★★★）　　（一）土地增值税的概念

土地增值税是对“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物“并取得收入”的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

（二）土地增值税的征税范围

事项

土地增值税

不征

征

土地使用权出让

★

土地使用权转让

★

转让建筑物产权

★

继承

★

赠与

（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人

（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业

赠与其他人

改制

整体改制

一般企业

房地产开发企业

合并

分立

投资、联营

房地产开发企业

将部分开发房产自用或出租

出售或视同出售（如抵债等）

房地产交换

个人互换自有居住用房

企业互换

合作建房

建成后自用

建成后转让

出租

★

抵押

抵押期间

抵押期满“且”发生权属转移

代建

★

评估增值

★

【总结】土地增值税属于收益性质的土地税，因此只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征收。同学们在理解的基础上，关注出让与转让、企业改制。

（三）土地增值税的应纳税额计算

1.适用税率

土地增值税适用4级“超率累进税率”。

2.计税公式

土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额

【注意】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

4.新建项目具体扣除标准

转让项目

具体扣除项目

扣除标准

新建项目

房地产开发企业

拿地

①取得土地使用权所支付的金额

据实扣除（成本＋契税）

建房

②房地产开发成本

据实扣除

③房地产开发费用

利息明确

利息＋（①＋②）×5%

利息不明确

（①＋②）×10%

销售

④与转让房地产有关的税金

城、教（不包括印花税）、不得抵扣的增值税（2018年新增）

优惠

⑤加计扣除额

（①＋②）×20%

非房地产开发企业

拿地

同

同

建房

同

同

销售

不同

城、教、印、不得抵扣的增值税

【理解】房地产开发企业销售的新房属于期房，因此销售印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，印花税已在开发费用中扣除故不允许单独再扣除；非房地产企业销售的新房属于现房，因此印花税虽然也计入管理费用当中但与房地产开发费用显然不属于同一会计期间，故允许单独扣除。

【记忆提示】请同学们按照企业建房的费用发生顺序记忆，同时注意房地产开发企业与非房地产开发企业的不同。

【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。

5.计算步骤

（1）确定收入——题目给出

（2）确定扣除项目金额

①取得土地使用权所支付的金额——题目给出

②房地产开发成本——题目给出

③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确

④与转让房地产有关的税金——题目给出（注意印花税迷惑）

⑤计算加计扣除

（3）确定增值额——（（1）－（2））

（4）确定增值额与扣除项目的比率（（3）/（2））

（5）找税率

（6）算税额

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

.销售旧房具体扣除标准

转让项目

具体扣除项目

扣除标准

存量项目

房屋

房

①房屋及建筑物的“评估价格”

重置成本价×成新率

地

②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用

据实扣除

销售

③与转让房地产有关的税金

据实扣除

土地

地

同上

同上

销售

同上

同上