在深圳买房的踩坑经历（下）

踩坑三，杠杆。

借的钱太多了，侵蚀利润。

杠杆跟买房时机是耦联的。时机对了，房价上升阶段，杠杆可以打出暴击，时机不对，房价下行阶段，杠杆可以让你爆仓。

如果说地铁、商场、医院、公园之类的只是保证房子的价值，是防守因素，那杠杆就是一个进攻因素。学区是攻守兼备的全能型选手。

事后复盘，我的时机是对的。不知道什么时候形成的深圳3年涨一波的印象，2015年暴涨，下一轮就在2018，我在2017进去刚好。即使2018不来，大不了多等一年，反正我的计划本就是持有3年，赚一波就走。

我当时贷三百万，一个月还1.7万，3年60万的资金成本，本来就不多的利润被这一项全部抹杀。        

顺便说说前几年很流行的长租公寓，千万不要托管给他们。说的时候都很好听，毛坯房给他们就行，装好，5年以后装修，家电都是你的。此外我每个月都付你钱，相当于没有空置期。灯坏了什么坏了不用你维修，省去你找租客的烦恼。最重要的是我给你的租金比你自己找租客来得高。

可是你不知道这中间会发生什么事情。租客为了每个月房租便宜点，往往一次性交清一年的租金，平台一旦爆雷，你和租客都变成受害者，怎么收回房子变成一件让人头痛的事。

他给你的装修也是很差，100%隔断分租，你房子收回来也不能用。一套房子7、8个马桶，楼下的很有意见。再一个周期太长影响你卖房子，什么时候想卖你得赔他违约金。

看上去很美妙的事都是陷阱，在你想偷懒的那一刻就被人趁虚而入。

散记

买房，最重要是时机，时机不行，即使学区好也枉然。

前几天看到一个新闻，有人最高位的时候买了八卦岭的宿舍，一年没到就跌了30%。

市中心的小房子，不管新旧，都远远好于郊区的新房。房价涨幅、租金收益皆是。

对的时机买到对的房子，即使涨上去后再掉下来也是有赚， 进3步退1步。

后记

卖完房子我并没有退出业主群，我发现直到现在很多业主还是执迷不悟。

“只要学区短板补齐，居家还是很舒服的。”

“没有小区的赠送面积比我们大，性价比这方面我们是无敌的。”

每每看到低价的成交，就有人说“这是急着用钱的。”

“这是一期的，买的时候便宜，所以卖得也便宜。”

在我看来，这不就跟碰到火要马上把手缩回来的条件反射一样自然吗？难道他们的反射弧比较长？经过三年，鲜明对比的西部近在眼前，为什么可以视而不见？赚不到钱的房子难道不是应该第一时间卖了？

只能说他们不想赚钱，求仁得仁，他们最终也没法在房市赚钱。