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土地征收与房屋拆迁的区别
百姓长期对土地征收(农民称卖地)和城市房屋拆迁(农民称动迁)的概念不清被混为一谈，有的官员也称征地拆迁工作云云。其实二者有本质的区别，不是一个法律概念。
《土地管理法》规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，运用国家强制力，按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权，并依法对被征收土地的原权利人(包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等)给予补偿的活动。
土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。
《城市房屋拆迁条例》规定，城市房屋拆迁是指为了实施城市规划、旧城区改造，运用国家强制力，组织在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对原房屋权利人(包括房屋所有权人、使用权人、出租人、承租人、转租人等)给予补偿、安置的活动。
房屋拆迁的具体实施部门是各级建设行政主管部门。
一、土地征收程序
第一步：发布征地通告
由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步：征询村民意见
由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
第三步：地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批
由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
第五步：征用土地公告
征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。 征用土地公告的内容：
征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
征用土地的所有权人、位置、地类和面积;
征地补偿标准和农业人员安置途径;
办理征地补偿登记的期限、地点。
第六步：征地补偿安置方案公告
县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
被征用土地的位置、地类、面积;
地上附着物和青苗的种类数量;
需要安置的农业人口的数量;
土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
农业人员的具体安置途径;
其他有关征地补偿、安置的具体措施。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。
县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
第七步：报批征地补偿安置方案
县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
第八步：批准征地补偿安置方案
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
第九步：土地补偿登记
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
第十步：实施补偿安置方案和交付土地
按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
二、房屋拆迁程序：
(一)领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
(二)发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。
(三)订立拆迁补偿安置协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
1、双方达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前，拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。
2、双方达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请人民法院先予执行。
从上述可以看出，国家征收土地与城市房屋拆迁是不同的法律概念。两者的主要区别：
一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定;城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。
二是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地;城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
三是行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权;城市房屋拆迁指向的标的是房屋。
四是法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭;城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。
很显然，征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为，依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定，某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理(或者房屋拆迁管理)工作的，该机关可以依法分别行使该两项职权，遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义，才能达到结果正义，只有实现程序的公正，才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求，征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆;组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。
但遗憾的是，相当一段时期以来，个别地方的有关行政机关特别是集土地行政管理和房屋行政管理职能于一身的个别行政机关，依法行政意识相对薄弱、缺乏行政行为应当遵循程序至上的理念，看不到程序公正必将直接影响结果公正的重要性，从而忽视了严格的程序对具体行政行为的规范作用，以至于在相关管理工作中常习惯性地、想当然地将征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权混淆在一起，进而将组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序串绕在一起，在对征收土地实施行政管理时擅自加入了房屋拆迁程序，为日后的工作埋下了隐患。如有的案例表现为既发布征收土地公告，又发布房屋拆迁公告，确定拆迁人和被拆迁人;有的既制定征地补偿安置方案，又让所谓的“拆迁人”与被征地范围内的房屋产权人签定拆迁补偿安置协议;有的既以阻挠国家建设征收土地为由对拒不交出土地者发出责令交出土地决定书，又组织有关机关对拒不交出土地者的房屋实施强制拆除;有的以国家建设征收土地为由组织材料报请有权的政府批准征地后，又在具体实施中按照房屋拆迁程序组织拆迁。
如此种种做法，既行使了征收土地的行政管理权又行使了房屋拆迁的行政管理权;既适用了征收土地的法律程序又适用了房屋拆迁的法律程序。结果是既没有正确行使征收土地的行政管理权，又没有正确行使房屋拆迁的行政管理权;既没有正确适用征收土地的法律程序，又没有正确适用房屋拆迁的法律程序。致使具体行政行为非驴非马，很不规范，既像是征收土地的行政管理行为又像是房屋拆迁的行政管理行为;既不完全是征收土地的行政管理行为又不完全是房屋拆迁的行政管理行为。如此操作，由于存在行政行为不符合法定程序规定和适用范围错位等瑕疵，一旦引起行政纠纷，往往经不起行政复议审查或者司法审查。
http://www.fabang.com/a/20140221/639893.html
按照国际间的共同规则，征收必须符合三项条件：一是“为了社会公共利益”的目的。为“社会公共的利益”以外的目的，不使用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。为公共利益需要与公益项目不完全等同，公益项目属于为公共利益需要，但一些经营性项目也可能属于为公共利益需要，关键是要建立“为公共利益需要”的认定程序和范围。二是征收应符合法律规定的权限和程序。依我国《立法法》的规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。因此，对于征收权限的规定，只能由法律作出。至于具体的程序规则，一般由特别法规定。如现行《土地管理法》对征收所作出的规定。三是必须对被征收的单位和个人给予公正、合理的对价。如现行《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收的实质，是国家强制性取得集体土地的所有权，意味着所有权性质的改变。征收虽然具有强制性特征，但仍属于一种商品交换关系，本质上属于一种民事法律调整的范围。与税法上的税收制度和行政发上的罚款制度的根本区别，就在于征收必须给与公正补偿。具体的征收行为，虽然是为了公共利益的需要，也符合法律规定的权限和程序，但如果对被征收的单位和个人未给予补偿或未给予公正补偿，就变成了对公民合法财产的无偿剥夺或者低价剥夺，这不仅违反宪法保护公民合法财产的基本原则，也违背了政府保护公民合法财产的神圣职责。
征用是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地，在使用完毕后再将土地归还为集体的一种行为，类似于临时使用土地。
《物权法》第四十四条规定,因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
按照发达国家的经验，只有在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益，而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用单位、个人的动产和不动产。在紧急状态结束或者使用完毕之后，如果被征用的财产还存在，应当返还原物，如果原物已经毁损，则应当照价赔偿。
征用的实质，是国家强制性使用集体土地，使用完毕再返还原集体，并不改变所有权性质。
我国已经明确了建设社会主义法治国家和构建社会主义和谐社会的宏伟目标，借鉴国际上通用的征用制度，依照我国经济社会发展进程，应依法明确征用的具体范围。
土地征收和土地征用这两个概念具有一定的联系。两者都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。但这两个概念的区别也是明显的。
首先，二者的法律效果不同。土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的临时改变。这是两者最主要、也是最本质的区别。
其次，二者的补偿不同。在土地征用的情况下，如果标的物没有毁损灭失，就应当返还原物，如果标的物征用后毁损灭失的，应当给予补偿；而在土地征收的情况下，不存在返还的问题。由于土地征收是所有权的移转，对其作出的补偿也相对更高一些。
第三，二者的适用条件不同。土地征用一般适用于临时性的紧急状态，也适用于临时性的公共用途。而即使不存在紧急状态，为了公共利益的需要也可以实施土地征收。
第四，二者适用的法律不同。土地征收主要适用土地法和城市规划法。土地征用适用的多是调整紧急状态的法律。
最后，二者适用的程序不同。由于土地征收要发生所有权的移转，所以土地征收的程序比土地征用更为严格。
我国《宪法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，没有区分上述两种不同的情形，统称“征用”。在我国2004年最新通过的《宪法》修正案里，区分了“土地征收”和“土地征用”两个概念。宪法第10条第3款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”为与《宪法》相适应，《土地管理法》也作出了相应的修改，第二条第四款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。同时将《土地管理法》中原有的“征用”改为“征收”。
从理论上看，宪法修正案对土地征收与土地征用的区分使我国的立法更规范和严谨，而且为我国的土地法和物权法进一步具体规范土地征收和土地征用制度奠定了宪法基础。从实践上看，不是所有的公共建设都需要进行转移土地所有权的土地征收，一些临时性的项目可能只需取得土地使用权即可满足需要。土地征用可以填补这方面的制度空白，主要适用于紧急状态的情形、临时性用地使用权的转移。这样有利于对被征用人的权利保护。征用管理的内容主要包含使用权转移的审批，征用审批以及补偿等。
《土地管理法》确立了分级管理制度，目前，征收土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。
1．基本农田，即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地。将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新划补基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。
2．基本农田以外的耕地超过 35公顷的；
3．其他土地超过70公顷的。包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷，都必须报国务超过70公顷的，即只要征收土地的总面积超过70公顷，都必须报国务院批准。
征收下列土地由省级人民政府批准，并报国务院备案：
1． 基本农田以外的耕地35公顷以内的；
2． 其他土地70公顷以内的。
在征收土地的审批中，要征收农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理农用地转用审批。
《土地管理法》对征地的程序作出了规定，明确在征地经批准后由县级以上地方人民政府予以公告，
为进一步规范征地程序，国务院28号文件对征地程序作出了更为严格的规定：在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。要加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益。经批准的征地事项，除特殊情况外，应予以公示。并明确规定征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。
征地前的告知、确认和听证程序，充分保障了农民的知情权，完善的征地补偿安置争议的协调和裁决机制更为维护被征地农民和用地者的合法权益提供了保障。各项制度已在各地落实。地方政府落实的具体程序如下：
征收情况调查，是指对被拟征收土地的村、组实地调查。对拟征收土地的村、组的农业人口、人均耕地、年产值、土地面积等进行全面了解。依据土地登记或者土地利用现状调查的土地权属界线协议书核查土地权属，根据土地利用现状调查（变更调查）和勘测定界成果核准土地的地类、面积，确保拟征收土地权属明晰，地类面积准确，基本状况详实。对各村、组的征地调查情况进行汇总，形成土地分类面积表、征收土地数量及安置农业人口情况表和建设拟征（占）地土地权属情况表，初步测算拟征地项目的补偿标准。
在征收土地依法报批前，市、县国土资源管理部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征收土地时一律不予补偿。
市、县国土资源管理部门应对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物（含房屋）权属、种类、数量、结构等现状进行调查和证据保全，将调查结果与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。在调查确认中，对拒不在调查表中签字盖章确认的，由被征地所在乡（镇）、村、组有关人员签字见证调查结果；也可以采用照像、摄像等取证方式，并将结果予以公证，作为实施征地补偿的依据。
在征收土地依法报批前，市、县国土资源管理部门应书面告知被征收土地农村集体经济组织和农户，对拟征收土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，市、县国土资源管理部门组织听证。
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书（即“一书三方案”），经同级人民政府审核同意，上一级土地行政主管部门审查后，报有批准权的人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书（即“一书四方案”），经同级人民政府审核同意，报上一级土地行政主管部门审查后，报有批准权的人民政府批准。
征地经批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征地村组所在的乡、镇范围内公告，公告批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等内容。
被征地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
市、县人民政府土地行政主管部门根据已经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。当事人对裁决机关作出的裁决决定不服的，可以在法定期限内依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请行政复议或者提起行政诉讼。裁决决定中应当告知当事人诉权。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征地补偿、安置方案实施后，由市、县土地行政主管部门组织有关单位对被征收的土地进行清理。
《土地管理法》规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。即由征收单位按照被征收土地的原用途支付给被征收村、组和农民补偿费用。
即确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。
即同一块土地，征地补偿标准不因征地目的及预期土地用途不同而有差异。
即在同一个区域，征地统一年产值标准确定的补偿标准与区片综合地价应相衔接，新标准应与原征地补偿标准相衔接，不得低于当地原征地补偿标准。
征收土地的补偿费一般包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费以及地上附着物补偿费等。为确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）规定，被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。
征收土地补偿费用的计算方式包括年产值倍数法和征地统一年产值标准或区片综合地价法。目前普遍采用的计算方式为年产值倍数法，已制定征地统一年产值标准或征地区片综合地价的地区按照征地统一年产值标准或区片综合地价标准执行。
（1）土地补偿费
土地补偿费是国家建设征收土地时，为补偿被征地和原土地使用单位的经济损失而向其支付的款项。其实质是对农民在被征收的土地上的长期投工和投资的补偿。
征收耕地的补偿费为该耕地征收前三年平均年产值的6-10倍。
年产值的计算方法是：根据统计年报表计算出征地前三年该耕地的平均年产量（也可以采取由地方政府根据统计年产量，分区域定出年产量）乘以国家牌价（包括征购价和超购价）或议价（指没有国家牌价的农产品）得出年产值。
耕地的年产量包括各类作物的主、副产品的产量。
土地补偿费=前三年平均年产值*补偿倍数
征收其他的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿标准规定。这里所指的其他土地包括园地、鱼塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。
《土地管理法》规定，按照上述标准支付土地补偿费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。这就意味着根据社会经济发展水平的变化，国务院有权提高征收土地的补偿费和安置补助费标准，不再经过人大常委会的立法。
为了切实保障被征地农民长远生计，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号 ）明确提出，土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。目的就是在考虑执行法律规定的补偿标准的同时，想方设法使被征地农民原有生活水平不降低。
（2）安置补助费
所谓安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力所需费用而支付的补助金额。
征收耕地的安置补助费标准，是按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的4～6倍，但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下：
安置补助费=被征收耕地前三年平均年产值*补偿倍数
特殊情况下，计算所得的补偿和安置费不能维持原有生活和生产水平时，经过省、自治区、直辖市人民政府批准，可以适当提高标准；但土地补偿和安置补助费之和，最高不得超过年产值的30倍。征收其他土地的安置补助标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。
计算安置补助费，应该认真确定以下几项基本数据：
准确核定征地面积；核定被征地单位的耕地面积、农业人口数，确定征地后农业人口实际占有的耕地面积。
核定被征地土地前三年的产量和产值；确定土地补偿和安置标准；计算剩余劳力数量。
（3）地上附着物和青苗补偿费
被征收土地，在拟定征地方案之前，已种植的青苗和已有的地上附着物，应当给予补偿。所谓青苗是指正在生长尚未成熟的农作物。地上附着物指原土地占有人投入劳动或资金的产物。如地上的固定建筑物或临时性建筑等。
《土地管理法》规定：被征收土地的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市人民政府自行制定。凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施，一律不予补偿。
青苗补偿标准
办理征地手续时，应明确移交土地的时间，使当地村组及早准备，以免造成过多的损失。损坏被征收土地上的青苗，应当给予合理的补偿。对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费；如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。
房屋拆迁补偿标准
被征土地上的房屋等设施需要拆迁时，必须在申请征收土地的同时，一并编制计划，上报批准。在国家建设工程开工之前，当地政府帮助拆迁户安排好住房。拆迁房屋按“拆什么，补什么，拆多少补多少，不低于原来水平”的原则，对所拆迁的房屋，按其原有建筑的结构类型和建筑面积，给予合理补偿。补偿的标准按各地区现行价格分别制定。
其他附着物的补偿标准
征用土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其他配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其他非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。
（4）社会保障费用
社会保障费用是国家建设征收土地时，为保障被征地农民的基本生活和长远生计，对被征地农民支付社会统筹保险费用，对需要安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置，支付养老、医疗、失业等社会保障费用，对符合享受城市居民最低生活保障条件的，按规定纳入城市居民最低生活保障费用，或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系的费用。
各地按照统筹城乡就业和社会保障制度建设的要求，根据当地经济社会发展水平、政策可衔接、政府财力能承受、被征地农民生活水平不降低、简便易行等原则，合理确定被征地农民的社会保障水平。被征地农民基本生活和养老保障水平，应不低于当地最低生活保障标准。
（5）其他规定
关于大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民办法的特殊规定。《土地管理法》规定：大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿和移民安置办法，由国务院另行规定。这是一个特殊规定，主要是考虑到这些工程涉及的范围比较广、影响面大，而且又往往处于社会利益的需要，如三峡工程等。这项特殊规定是符合实际情况的，并易于处理。
临时占地及补偿。《土地管理法》规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，报县级人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经过有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地的合同，并按照合同约定支付临时使用土地的补偿费。
使用期满之后，用地单位负责恢复原有土地的耕作条件，对土地采取妥善的复垦措施；若用地单位一时无力直接承担这部分土地的复垦工作时，可以按恢复土地工作量向当地村组支付土地恢复费，交村组自行恢复。有的地区可以向用地单位直接收取土地复垦费，以统一进行该地区的土地复垦工作。水利、公路、航道建设工程的空地或废弃地，经过平整可以耕种或开展多种经营的，不按征地处理，仍归农村集体所有，建设单位承担平整土地的费用，并补偿该耕地一年的产值。
需要指出的是：（1）征地是国家的行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地；国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地的地价差异是由国家投资所形式的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用是按原用途补偿，不能根据土地使用权的出让价格制定征地补偿标准；（2）征地补偿和安置补助的原则是保证被征地农民的生活水平不因征地而降低。即征收土地后，通过补偿、安置补助费的支付和使用，要使被征地单位的农民的生活水平达到或超过征地前的生活水平。如果达不到，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。
地上附着物和青苗补偿费的具体标准由各省、自治区、直辖市制定。
（1）按统一年产值和区片综合地价标准进行征地补偿的意义
自１９９９年以来，征地制度改革一直是我部重点关注和研究的重大问题。２００１年，我部启动改革试点工作。试点城市和一些地方在征地制度改革方面积极探索，创造了许多好的经验和做法，尤其是在完善征地补偿办法方面大胆实践，统一年产值标准和区片综合地价都是试点经验的总结。黑龙江省从２０００年起，在全省实行了各市、县主要地类的征地统一年产值标准的做法；浙江省杭州市、江苏省南京市和苏州市也从２０００年起不再以产值倍数来测算补偿费用，而是综合考虑土地用途、土地区位条件、当地经济发展水平和土地供求关系等因素，结合当地城镇居民社会保障水平，确定征地补偿标准。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），吸收了这些改革试点的成功经验，做出规定就是要在其他地区进行推广。
《决定》要求制定征地统一年产值标准或区片综合地价，主要目的是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、随意性较大、同地不同价等突出问题，体现了中央对征地工作的高度重视。可见，制定征地统一年产值标准和区片综合地价，是对现行法律的补充和完善，是新形势下依法做好征地补偿安置工作、维护被征地农民切身利益、保障经济健康发展的重要基础性工作。这对于贯彻落实科学发展观，解决好“三农”问题，构建和谐社会，也具有重大意义。
（2）征地统一年产值标准和区片综合地价测算的基本思路
征地统一年产值标准和区片综合地价测算的基本思路是：要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内（以县域范围为主），在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。
区片综合地价是征地综合补偿标准，测算时要考虑原土地地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算，并应充分吸收农用地定级成果。区片综合地价应当分区片分土地原用途分别确定。
（3）各地是制定征地统一年产值标准还是区片综合价
全国各地经济发展水平确实不一，征地基础性工作也不尽相同。由于制定征地统一年产值标准与现行法律衔接得比较紧，应该说适宜性比较强，各地都可以实行；制定征地区片综合地价受经济发展水平、城镇社会保障水平、农用地分等定级工作进展情况等因素限制，比较适宜于大中城市建设用地范围。
在一般情况下，东部地区城市土地利用总体规划确定的建设用地范围，应制定征地区片综合地价；中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区，也应积极推进区片综合地价制定工作；其他暂不具备条件的地区可制定征地统一年产值标准，同时要积极创造条件，逐步推进区片综合地价制定。
在同一地区内两种补偿办法也可以并用，如浙江省大中城市，建设用地规划范围内征地实行区片综合地价，范围外征地实行统一年产值标准，说明两种补偿办法并用是完全可行的。但实行两种补偿办法的相邻区域，测算的补偿标准应通盘考虑、协调平衡，使被征地农民易于接受。
（4）征地区片综合地价如何确定
征地区片综合地价可采用农用地价格因素修正法、征地案例比较法和年产值倍数法等进行测算，也可以根据本地区实际情况采用其他合适的方法进行测算。农用地价格因素法主要以农用地价格为基础，同时考虑人均耕地数量和城镇居民最低生活保障水平等因素进行修正。征地案例比较法主要是根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，进行比较确定征地区片价。年产值倍数法是根据年产值倍数分别计算土地补偿费和安置补助费确定征地区片价。单一用一种测算方法有其局限性，为了使征地补偿标准科学合理，征地区片综合地价要采用多种方法合理测算，在两种或三种方法测算结果的基础上综合平衡确定。无论何种方式，都应当划分区片，并按照土地原用途归类测算，征地区片综合地价应当是分区片分土地原用途的价格，比如区片A耕地综合区片价格为每亩8万元、园地为每亩6万元等。
征收土地的各项费用应当自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付给被征收土地的农村集体组织或农民个人。为了切实保障被征地农民利益，防止拖欠、截留、挪用农民征地补偿费，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 》（国办发〔2006〕100号）规定，土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。建立对被征地农民发放土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的公示制度，改革对被征地农民征地补偿费的发放方式。有条件的地方，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等相关费用中应当支付给被征地农民的部分，可以根据征地补偿方案，由集体经济组织提供具体名单，通过发放记名银行卡或者存折方式直接发放给被征地农民，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。
被征地农民参加有关社会保障所需的个人缴费，可以从其所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳。地方人民政府可以从土地出让收入中安排一部分资金用于补助被征地农民社会保障支出，逐步建立被征地农民生活保障的长效机制。
（1）土地补偿费
按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法按照省级人民政府的有关规定执行。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。
（2）安置补助费
征收土地的安置补助费用必须专款专用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置，要求自主择业的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费
青苗补偿费及地上附着物补偿费归青苗及地上附着物的所有者所有。
为妥善安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径，目前，被征收土地所在村、组农民的安置主要包括货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等方式。其中，货币安置和保障安置为最常用的安置方式。
大型水利水电工程用地，具有公益性，占地数量一般都很大，在征地过程中，除解决补偿安置问题外，还要进行移民安置。水利水电工程建设用地的移民安置，应按照就地安置的原则，首先在本乡本县内安置；在本乡本县内安置不了的，应在工程受益地方安置；在受益地方安置不了的，可按照自愿协调的原则外迁安置。移民自愿投亲靠友的，由迁出地人民政府和移民协商，签订协议，办理有关手续，迁出地人民政府应当将相应的土地补偿费和安置补助费，交给安置地人民政府，统筹安排移民的生产、生活，经安置的移民不得擅自返迁。
大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置按照2006年7月国务院颁发的《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置政策》（国务院令第471号）文件执行。公路、铁路等其他国家重点工程建设的征地补偿安置，国家有专门补偿安置办法的从其规定。
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