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前海标杆盘价格雪崩!
锡安山
>《深圳》
2024.03.06 广东
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最近这段时间,前海有部分项目开始砸盘了。
前海领玺一期
的业主出售一套120平三房两卫户型。
2019年新房以1320万买入,如今报价1110万,各种持有成本算下来,亏了300多万。
诺德假日花园
一套66平两房,
只要500万,折合单价约7.58万/平。
这是该小区几年来首次跌破8万。
而这个项目价格最高的时候,
单价曾经达到15-16万/㎡。
前海的二手市场一直以来都是南山甚至整个深圳的热点区域。
但前海确实属于炒作非常严重的板块。
最近
两年随着房价的下跌,让前海跌下了神坛。
此刻前海的价格已经到了底部,前海的房子还能不能买?到底要怎么买?
我相信很多人对这个问题是迷茫的。
因为所谓的大涨大跌,都脱离了板块价值本身,没有人能搞清楚这些板块和项目的价值。
今天这篇文章我就来详细给大家做一个分析,主要分析一下前海的板块以及一部分二手项目。
先提醒一下,文章内容可能主要分析的是板块,具体项目分析可能不会很多。
我们团队最近
梳理了深圳各个区的价值项目
,其中前海的价值项目大概只有10个左右。
具体是哪些项目,我们将会在接下来的闭门直播课中分享给大家。
如果大家想要更详细
地了解前海的项目情况,记得扫码找我领取闭门直播课的链接。
说回板块,首先我这里说的前海,只是狭义上的前海,而不是大前海。
我这里指的狭义前海包括:
前海自贸区三湾——
桂湾、前湾、妈湾
月亮湾东侧外围的3个片区——
前海北部、中部、南部
自贸区三湾
现在前海三
湾整体还在建设阶段,都是新房市场位置,二手房几乎没有,我觉得可以放在一起说说。
三个板块的产业定位也非常明确:
桂湾是金融业、前湾是信息服务业、妈湾是物流业
从产业价值角度就能看出三湾板块的排序是:
桂湾>前湾>妈湾
桂湾是建设最快的,也是三湾中最成熟的片区。
之前也去逛过前海的万象以及卓越INTOWN,
整体的城市界面已经和科技园这边的万象相差无几。
但是人流量是真的少,商场几乎没什么人逛,骑个自行车在商场周边飙车完全不用担心撞到人。
写字楼也看不到什么人走动,当然我去的时候是晚上,可能是因为很多人都已经下班了,
但整体来说人流量肯定无法和成熟的就业中心相比。
虽然桂湾现在还没有完全发展起来,但未来前海的天花板,肯定是桂湾。
此刻桂湾真正意义的标杆盘是
前海时代
。
大家无论是新房还是二手房,盯紧前海时代就好了。
前湾片区和桂湾隔着一条桂湾河。
前湾的建设进度仅次于妈湾,但是观感上明显和桂湾很不一样。
前湾部分区域已经建设完成
桂湾其实已经是一个成熟的区域了,只是人不多;
前湾除了北边的前海嘉
里中心和企业公馆周边已经建好,其他大部分区域还在建设阶段。
前湾片区已售楼盘是
龙光天境
和
润峯府
,目前在卖的是
一湾瑧邸
。
其实前湾的楼盘整体差别不大。
相比之下,一湾臻邸会比龙光天境以及润峯府更好,因为龙光天境和润峯府旁边就是医院,离医院实在太近。
妈湾是三湾中建设进度最慢的片区,也是新房供应量最大的片区。
妈湾整体划片还是很清晰的。
兴海大道以南主要以港口及物流为主
,货运集装箱成片;
以北则是住宅区,现在也是比较荒,最多只有建好的住宅,其他配套都还没
交付。建设进度比前湾还要慢。
所以现在看妈湾只能靠想象力,实际界面是没法看的。
片区多数是新房。
招商领玺、颐湾府、栖湾里
多个楼盘已经交楼,
前海瑧玺
和
颐城瑧湾悦
目前在售。
项目多的
好处是
住宅成片,居住氛围可能是三湾中最好的。
坏处是
住宅偏多会稀释房子的价值,房子不如桂湾和前湾稀缺。
而且开发周期长,桂湾可能已经发展起来了,但妈湾还在工地打桩。
综合来看。
如果是
投资
,我更建议大家买价值最高的桂湾;
如果是
自住需求
,建议选择桂湾和妈湾,现阶段配套建设更齐全,建设周期也更短。
前海北
前海北指的是月亮湾大道以东、深南大道以南、桂庙路以北的区域,
是前海片区
房价最低的板块。
前海北靠近南头,整体界面给我的观感
其实就和南头、南山中心差不多。
小区一样望过去就挺老,老人小孩多、住宅氛围很浓。
与其说是前海,反而更像是南山老城区。
优势第一个是
大社区多、住宅集中没有城中村;
第二个是价格低,当下前海北小区的定价普遍在6-8万/㎡之间,
劣势是楼龄老,
小区楼龄基本
都在2000-20
05年左右,
未来换房价值不高
片区内的标杆
二手房有3个:
阳光棕榈园
星海名城 前海花园
这3个小区的流通性都非常不错。
前海花园楼龄最老,3个项目中唯一一个90年代的小区,适合租住不适合买。
星海名城社区最大,但是棕榈园保养更好、社区更新。
棕榈园更适合改善,星海名城适合刚需。
整体而言,前海北适合预算低但想要有比较好居住品质的买家。
但前海北基本上蹭不到前海的概念,如果看中的是前海未来增长的潜力,别买前海北,去买更靠近自贸区的前海中和前海南。
前海中
前海各个板块中配套最好的区域,尤其是学校。
片区内的
南海中学
在南山
属于第二梯队的中学
。
前海因为发展时间比较滞后,没有什么教育资源沉淀,所以好学校确实是稀缺的,南海中学算是片区内的顶配。
前海中和前海北一样也是住宅扎堆,但是前海中的小区楼龄跨度比较大。
既有楼梯房老小区,也有10年左右楼龄的次新盘。
值得关注的项目是3个次新盘:
诺德假日花园、城市山林、铭筑
诺德假日是网红盘,很多人应该很熟悉。
之前因为炒作太猛所以房价泡沫非常大,所以被市场称为杀猪盘。
诺德假日花园
但项目本身的品质其实非常好,自住、出租都是不错的选择。
之前炒作比较猛的是小户型,如果是正常户型的话,诺德假日还是可以考虑的。
城市山林和铭筑是改善盘。
铭筑的社区很小,
但胜在
得房率高
,其中88平4房的户型很受市场欢迎;
城市山林
社区更大、绿化也不错
,品质是同片区内最好的,不过价格也会
更高。
整体来说,前海中更
适合有点钱的改善群体,因为真正有价值的就是那几个次新盘。
大家重点看几个次新盘就好,其他老小区和普通小区就不需要关注了。
前海南
前海南片区给我的感觉非常割裂。
既有靠近大小南山的老豪宅以及次新盘
也有楼龄超过40年的老破小区比如月亮湾花园
但整体来看,前海南片区的环境并不好。
一方面是
月亮湾花园很大,光楼梯房就占了一大片
;
另一方面
前海南靠近月亮湾大道,很多楼盘都会有噪音影响
。
前海南的小区类型很多。
但大家只要重点关注几个次新盘就可以了。
前海南优质的次新盘只有3个:
中海阳光玫瑰园、佳兆业前海广场、汉京九榕台
佳兆业前海广场楼龄最新,全南朝向,但是项目距离地铁站比较远,产品得房率也比较低;
佳兆业前海广场
汉京九榕台的户型都比较大,属于准豪宅项目,但总价都比较高;
中海阳光玫瑰园我觉得是前海南最好的小区,绿化好宜居,适合改善买家。
现阶该小区有不少房源的报价正好在低位,如果是最近考虑入手前海的朋友,可以重点关注。
当然除了玫瑰园之外,前海以及南山其他板块的小区也有不少有价值的笋盘。
我们最近根据市场数据整理了
深圳各区的价值笋盘
,详细的笋盘资料,我们会放在最近的闭门直播课上给大家分享。
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