在开始之前,我们先回顾近日的话题热点,那就是全国迎来“解除限购”时代。
截至目前,全国仅有7个城市/区域保留住房限购政策。除海南省外,北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及天津部分区域,但这些城市近期也迈出了优化限购政策步伐,部分取消或优化限购。
今天来关注一下深圳的法拍房市场。
法拍火爆?或许是错觉
深圳法拍房流拍率不断走高
说深圳法拍房火爆,放在数据层面上,也许是错觉。
据深圳同致评估今年一季度法拍数据显示,2024年一季度深圳法拍房一共挂拍1465套,挂拍建筑面积约57.80万平方米;成交397套,流拍1068套,深圳法拍房流拍率约72.90%,流拍率不断走高。
这里面,以住宅为主导。
2024年一季度深圳法拍房市场以住宅用房为主导,住宅成交233套,占总成交套数的58.69%;出人意料的是,商铺的成交率是排在第二位。
相对而言,住宅的成交率是所有法拍房类别里面最高的。
今年1-3月份,深圳挂拍了735套住宅用房,成交了233套,成交率31.70%,平均每套有5个人参拍。
但是成交价格跨度也比较大,成交价为评估价的56%至164%,成交价为指导价的50%至199%,溢价率最高104.5%。
类似4月3日那场惊动全国的5套豪宅法拍盛况,不过是聚焦了“豪宅、稀缺”,且全部成功拍出等热搜关键词,或者说是住宅法拍里面的稀缺豪宅,这一小分支的火爆。
2024年一季度深圳法拍住宅用房部分,溢价率较高的成交法拍房:
在过去,法拍市场里面可以“捡漏”,但如今超80%二手房价低于参考价,法拍房也不例外。
从今年一季度深圳住宅法拍房成交价与二手房参考价相比较,86.96%的住宅法拍房低于参考价成交,仅有13.04%的住宅法拍房高于参考价成交,这一部分是真正的顶豪,在普通的二手房市场无法找到的“稀缺”房源。
此外,数据也显示,90.09%的住宅法拍房低于评估价成交,1.72%的住宅法拍房等于评估价成交,8.19%的住宅法拍房高于评估价成交。
从成交均价来看,排名前三的区域主要为南山、福田、宝安,成交均价分别为115194元/㎡、74643元/㎡、67074元/㎡。
换句话说,今年一季度住宅用房流拍502套,流拍率为68.30%,这跟流入司法拍卖的房源越来越多有很大关系。
如果按片区来划分流拍率,那么深圳住宅类法拍房流拍套数最高的为龙岗区、流拍均价最高的为南山区、流拍率最高的为盐田区。
流拍主要原因,大致可以划分为以下几种情况:
标的物有人占有使用;起拍价高于指导价、利润空间不大;历史遗留如双拼房、无法物理分割使用,欠缴管理费等费用金额较高,有租约,以及该房产为回迁房,尚未办理产权登记等。
但并非是豪宅法拍,就与火爆画上等号。提到深圳的豪宅法拍房,溢价率高达410.34%、1.6亿元成交的南山独栋别墅风头正盛,而另一个极端案例,也必然会被提及,那就是东部华侨城天麓。
深圳“楼王”落寞
成为司法拍卖“常客”
由华侨城开发的东部华侨城占地近9平方公里,沿山而筑,俯瞰大梅沙全景,投资35亿元开发的世界级度假旅游项目。
天麓是东部华侨城商品住宅,共4个地块分8区开发(无四区),定位为洋房和别墅,于2007年首批开售,位置最为优越的8区于2009年年底入市。
在那个平均房价只有1.5万/㎡的深圳,天麓以近13万元/㎡的单价晋身深圳“楼王”。2009年-2010年华侨城天麓连续两年入选中国10大豪宅,包揽了国内外多个奖项,是名副其实的豪宅。
但深圳房价在这过去十几年间早已多轮上涨,反观天麓房价并未呈现太大变化,甚至频频传出业主“破发价”抛售,以及流拍的消息。
尤其是在2022年,天麓集中被摆上司法拍卖平台。在京东、阿里两大司法拍卖平台检索“天麓”,从2018年至今有105次的拍卖记录,当中同一房产多次被拍卖。
据京东平台显示,深圳市华宇装饰工程有限公司名下位于盐田区天麓三区莱茵庄园46栋A601的房产,先后经历了4次法拍。从2022年09月04日首次上架,最终两个月后以溢价27%的价格成功拍出,比一拍低了将近300万。
标的物为6层别墅住宅,毛坯状态。一拍的起拍价约792万元,为破产清算物业,由深圳市盐田区人民法院查封,并有多家法院轮候查封。
据工商资料显示,深圳市华宇装饰工程有限公司,成立于2009年,这些年因房地产行业周期影响,最终在2022年5月24日被深圳市中级人民法院宣告破产。
能够在短期之内把房子成功拍出,已经比多数“邻居”要幸运。
在22年8月26日阿里平台上,盐田东部华侨城天麓二区41栋整栋房产进行拍卖,面积1000㎡、起拍价5024万,该房产共计欠水电物业费约15万元。
虽然有三千多人围观,但并没有人报名。最后该房产因为无人出价而流拍。
22年6月下旬,天麓一套房源自2018年9月首次摆上拍卖货架至今,已先后6次流拍,如今已撤回房源。
价格也是一跌再跌,起拍总价从第一次的823万元降到该次的558万元,降幅达265万元,且此次房源起拍单价只是参考价的一半,等于是5折甩卖,却仍难逃流拍命运。
天麓在法拍市场,陷入僵局。十七年过去,深圳东部豪宅的市场处境难堪,被人戏谑为“天坑”。
接下来,天麓仍会不断地出现在法拍平台。一套三区莱茵堡2栋约233㎡房产,将在这个月下旬二拍,市场价961万,二拍价格615万元,约打了65折。
据悉,该房源涉及民间借贷纠纷,业主无法偿还49.3万本金及利息,名下该套房产被强制拍卖抵债。截止至2024年3月,该法拍房欠缴物业费17.4万元。目前有364人围观,但0人报名。
今年一季度,全国共挂牌法拍房超过60万套,是去年同期的3倍,住宅挂牌29.17万套,同比涨了2.8倍。
刚刚过去的4月份,深圳法拍住宅挂牌量338套,成交85套,流拍207套,流拍率为61%。(有些房源并非挂牌当月竞拍)
业内人士分析认为,近年大环境下行,断供、经营贷、暴雷等问题将在今年集中爆发,法拍市场将超载,类似4月3日的史诗级法拍现象,也许不是孤例。
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