众所周知，这两年苏州二手房价总体呈现出下滑的趋势。不少小区的价格纷纷从原先的4字头、3字头，下滑到如今的2字头、1字头。更有的小区，一年时间，相同面积的户型，直接总价就减少了几百万。那么本期我们就来盘点一下，这几年苏州二手房降价最厉害的小区。注：本次盘点为不完全统计，采用数据为主流认知中跌幅较大的二手房小区，仅供参考，成交数据来源于链家网站。
首开金茂熙悦
项目当年备案均价2.4万/㎡，如今二手房最新成交均价仅有1.5万/㎡，短短几年时间，跌幅达到37.5%。该小区体量很大，最早2018年首开，当时项目备案均价达到了2.7万/㎡，后续三次领证，备案价开始回落，变成2.4万/㎡。如果按照最高备案单价来算，6年时间，首开金茂熙悦跌幅达到了44.4%。目前项目二手房挂牌均价也只有2.1万+/㎡，低于当初的备案均价，近90天成交4套，近30天带看95次，整体热度都不算高。并且，根据苏州住建局官网的信息，尽管开售已经6年，但首开金茂熙悦仍有291套新房房源待售，在这种情况下，二手房与新房的处境都很艰难，唯一的出路似乎只有打价格战。据了解，今年3月首开金茂熙悦的新房就曾打75折，总价235万起，入手130㎡4+1房。
性价比不错，但具体成交表现却有些不尽如人意，主要原因还是浒墅关板块内房源太多，竞争激烈。
玲珑湾花园三区
第二个跌幅较大的小区多少有些出乎意料，是园区玲珑板块的玲珑湾三区，尤其是小户型的房源。以玲珑湾花园三区建面约54.38㎡的房源为例，今年5月的最低成交单价每平米仅有4万出头。
同样面积大小的户型，最高峰成交单价达到约7.9万/㎡，两者相较，短短3年时间，玲珑湾花园三区的跌幅达到49.4%。
甚至在去年，该小区同样面积大小的户型，成交单价还有6.7万+/㎡，一年时间就跌到4万/㎡，总价相差100多万。
▋大面积户型来到3字头
据了解，玲珑湾2004年首次开盘，最早加推的就是三区，项目首次开盘均价毛坯4400元/㎡，精装均价6200元/㎡。
后来，随着时间推移，整个玲珑湾花园的身价都开始上涨，再加上星湾学校的加持，哪怕不太能看到湖景的玲珑湾花园三区房价也来到七八万一平的等级。
◎玲珑湾花园分布情况，图源网络
但近几年，市场逐渐回归冷静，玲珑湾花园的光环渐渐褪去，在周边二手房都在降价的情况下，玲珑湾花园的房价也似乎开始撑不住了。
目前，玲珑湾花园三区挂牌均价54326元/㎡，但成交价格几乎都低于挂牌价格，尤其是大户型，不少房源的成交价格已经跌到3字头。
不过，这或许和小区内部地段和产品类型有关，我们发现，玲珑湾花园靠湖的大面积产品表现依然坚挺。
像玲珑湾花园四区，享有较好的金鸡湖景观视野，大面积的改善产品，今年的成交单价也能达到6.8万+/㎡。
而前排的玲珑湾花园九区十区，虽然今年还没有成交，但挂牌单价依然保持在高位，达到9.7万+/㎡。可见，玲珑湾花园小区的房价高低，与地段优势还是有着很大的关联性。白塘景苑
项目近期最低成交单价只有2.5万+/㎡，同样的面积，白塘景苑的最高成交单价差不多是3.9万/㎡，跌幅高达35.9%。如果与差不多面积的另一个户型约4.3万/㎡的成交单价相比，跌幅更大，达到41.9%。从地段、配套来看，白塘景苑都很不错，项目位于园区核心，直面白塘生态公园，享有独到的生态资源优势。
同时，项目附近有两条地铁线路，1站湖东CBD，3站东方之门，出行便利，可快速通达全城。作为园区核心地段的高性价比次新小区，白塘板块的白塘景苑，以年成交量130套排名2023年园区二手房成交第9名。哪怕到了今年，白塘景苑的热度也丝毫不减。根据链家的数据，项目近30天带看次数高达809次，平均每天有27次的带看。从成交周期来看，项目今年成交周期最快只有6天，带看14次后就成交。该套房源的挂牌价格是260万，最终成交价格是229万，房东割肉31万后成交。除了这套6天就成交的房源，白塘景苑今年还有不少成交周期非常短的房源：
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从成交周期也能看出，降价后的白塘景苑很受市场欢迎，虽然跌幅较几年前很大，但成交表现有所提升。中海双湾锦园
说起降价厉害，不得不提起尹山湖板块。从曾经风光一时的3万+，到如今的1字头，尹山湖板块内的二手房可以说是经历了太多。
以中海双湾锦园为例，项目二手房目前成交单价最低为15769元/㎡，与最高成交成交单价32406元/㎡相比，近乎腰斩，跌幅高达51.5%。并且从近期成交价格来看，中海双湾锦园的成交单价已经稳定在了1字头，差不多总价200万内就能上车，性价比很高。根据链家的数据，目前中海双湾锦园的挂牌单价也仅有2.1万+/㎡，可见在如今的市场行情下，房东的心理预期也早就大大降低。不过，虽然项目价格降低了，但项目热度却丝毫不减。中海双湾锦园近30天带看520次，平均一天有17次左右的带看量。可见尽管尹山湖价格跌至1字头，但对于购房者来说，这边的性价比很高。紧邻园区，板块配套齐全，尤其对于那些预算不高的年轻人来说，尹山湖确实可以作为一个还不错的过渡选择。事实上也的确如此，尹山湖板块一直是二手房成交热门。根据链家数据，今年以来，尹山湖板块已经成交了413套二手房，相当于每一个月都能成交82套，远超出苏州其他板块。翰林缘
最后一个小区，很意外，是独墅湖高教区板块的翰林缘。项目今年成交最低单价为1.7万/㎡，与项目最高成交单价3.7万/㎡相比，跌幅高达54.1%。
而且该项目的最高成交单价也就发生在2021年，换句话说，短短3年时间，翰林缘小区的房价就跌去了一半多。目前，项目成交单价也多停留在1字头，一套建面约140.68㎡的房源，成交总价也才265万，性价比很高。
翰林缘周边配套齐全，楼下就是商业，附近高校环绕，居住氛围浓厚。据了解，翰林缘小区2006年，距今已有18年的历史，从房龄上来看，已经算是独墅湖高教区板块内较老的小区。
目前，项目二手房挂牌均价也已经降到2.7万+/㎡，去年9月的均价还有3.1万+/㎡，去年6月的挂牌均价则是3.2万+/㎡，可见在这一年来，翰林缘的房价一直在下降。
我们又查找了翰林缘小区近3年的房价走势，从下图中也可以清晰地看到，基本呈现动态下降的趋势。
◎截图自安居客
在二手房供大于需的环境下，只有地段不错的小区，几乎都逃不过降价的命运。
最后
目前整个苏州二手房市场中，绝大多数小区的房价都跌回了四五年前。
而想要真正穿越周期的房子，也早已经不再是简单的唯地段论，更需要的是地段+产品+服务的结合。过去，由于投资者和购房者的热情高涨，部分核心地段的房价被推高，形成了所谓的“泡沫”。然而，随着市场逐渐趋于理性，这些泡沫开始破灭，房价也随之回落。不过这也从侧面说明，如今的二手房价已经渐渐褪去泡沫，回归居住本身。▋编辑：张小果｜主编：Miao出品：City好房
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