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法拍爆火?安全捡漏其实很容易
锡安山
>《住》
2024.07.09 广东
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四大一线城市,豪宅热销,就连顶豪法拍,也意外爆火。
据不完全统计,上半年,一线核心城市成交过亿的法拍豪宅至少6套,全部溢价成交,有的还刷新历史成交纪录。
以深圳为例,7月2日,
熙园法拍别墅,这处
位于福田中心区的豪宅,经过17人、190轮激烈争抢,起拍价从3139万飙升至8389万最后成交,溢价率167.2%。
成交单价达31.1
万元/㎡
,高出目前熙园二手别墅的成交价近10万元/㎡。
更让人羡慕的是,原业主2005年的买入价仅382万,法拍成交价是原买入价的22倍,震惊市场。
为什么会出现这种现象?
一方面,超级豪宅自身价值过硬、产品稀缺,另一方面,大环境已发生变化,一个漫长的低利率时代正在到来。
国有大行去年利率三连降,3年期定期存款已进入“1%”时代,就连5年期定期都只能勉强站住2%!国债、银行理财也随之下调收益率。
“降息潮”下,一线城市核心片区豪宅,成为跨越周期的“价值资产”,出现法拍豪宅被富人围猎现象。
下半年,还有不少法拍豪宅在路上,起拍价往往低于市场价,今天,我们来说一下豪宅法拍怎么才能安全捡漏?
01
豪宅拍卖,安全手册来了!
超低价入手心仪房产,是人们愿意到拍卖市场碰碰运气的真实心理。
不过,淘金,捡漏,只是豪宅法拍“吸睛”的A面;良莠不齐的法拍房,也有可能踩坑的B面。今天就为大家整理法拍全流程手册,手把手教您安全捡漏!
1、房源初筛
现今法拍房源采用线上+线下模式,正式拍卖之前就会登录阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网网络法拍平台。如果我们看到心仪的项目,即可根据其登录的法拍网站,了解房源的详细信息。
以3月上海九间堂别墅法拍为例,在阿里拍卖平台登录后,我们搜搜项目名字,进行挑选、了解即可。
网络页面信息较少,我们要了解详情需要
点击“查看公告”
,进入法拍公告详情页。
目前市场上有多个平台,可以在这些平台上浏览选择待拍卖的房产。选择法拍房第一考虑的是价格优势,一般找低于市场价30%左右的优质盘源。
2、拍前尽调
法拍房的坑,其实已经算是“明陷阱”了,归根结底就这么几种:高额税费、无法过户、清场问题、部分还涉及学区房学位已使用等问题。
对于上述问题,其实规避方式也很简单,就是做好前调!
首先查看法拍平台公告及其他公示文件:查看房产产权是否清晰、是否带租约、交易税费由谁来承担、法院是否负责清场。有不了解的可以详细咨询平台客服,并保留聊天记录。
还是以九间堂为例,我们查阅法拍公告的时候,要关注“拍品现状-租赁情况”、“欠费情况”、“权利限制及抵押状况”等细项。
光了解这些还不够,我们还要记得实地走访,一般法拍房都可以报名参加实地看样板房活动,买家一定要“眼见为实”!。
诚然,对拍卖房源做尽调比较琐碎复杂,但调查越全面,入手越安全。如果大家实在时间、精力上顾不过来,也建议委托权威、专业的辅拍机构来做尽调。
3、拍前准备
首先要确认购房资格,现在上海、深圳、广州等一线或强二线城市,法拍房也属于限购范围,一定要确认自己是否有购入资质;当然,公寓属性的房源一样不限购。
另外,今年1月27日起,广州取消120平方米以上住宅限购。近日,广州又传出对外籍人士、港澳台人士购房进一步松绑的说法,让市场充满期待。
其次,如果贷款,需要提前和银行沟通,预审贷款资质。
这是因为,法拍房付保证金才能进行竞拍,竞标后短时间内即需要付清竞拍款,如果因个人原因毁拍或者不能完成付款的,保证金不予退还。
4、缴纳保证金、竞拍
当做好上述全部准备后,确定要参与竞标了,则需要按要求缴纳保证金,一般是起拍价的10%-20%左右,如果竞标成功,将会直接被冲抵拍卖款;如果竞标失败,则法拍结束后退还。
缴纳保证金后就获得了竞拍资格,将会在法拍平台上获得一个相应的编号,待心仪房源被正式拍卖后,就可以参与竞价购买了。
5、付清尾款
竞拍成功后,尾款需要在规定时间内支付到指定账户。
如果需要按揭的购房者,还需要增加一个环节——阶段性担保。
因为法拍房是在未获得房本的情况下获批按揭资金,所以额外“阶段性担保”的费用一般是贷款额度的1%-1.2%。寻找“阶段性担保机构”也可以前置到拍前准备中,联系银行确认贷款资质后就可以着手了。
6、缴税
法拍房要根据所拍房源的实际情况,缴纳税费。房源拍卖时会公示查档单、房产证号、业主姓名等信息,可据此对接相应银行查实具体情况。
作为买方,如果是个人买房,一般只需要承担契税;如果以企业为主体买房,则还涉及到印花税。建议提前算清税费,一并纳入成本考量。
缴税环节,这里提醒一下,拿到法院相关材料解封房产后,要先到房管局办理解除抵押手续出具相关证明,等国土局通知递件过户,再到地税局核税缴税,避免来回折腾。
7、房产过户、入住
缴纳完尾款并收到发票和管理人出具的《成交确认书》后,便可带齐其他相关资料到房管局办理过户。完成过户后,联系管理人取得房屋钥匙,完成交房入住。
总结一下,我们在举牌法拍房前,要留意自己是否符合当地的购房资格,就
广州楼市而言,购房资格是一线城市中最宽松的。
在越秀等区购买住房的,⾮本市户籍居⺠家庭提供购房之日起前6个⽉在本市连续缴纳个税或社保证明。
120㎡以上的房子不再限购,包括⼀手房和⼆手房。
⾸套房贷最低⾸付比例已调整为15%,取消利率下限。
同时,还要了解清楚法拍房是否带租拍卖、税费由谁负担、是否清场移交等,如果对关键信息把握不准,可以提前申请现场看样,或者拨打法院公布电话进行详细咨询。
02
豪宅法拍,下一个“沸点”是谁?
近期即将法拍的广州爱群荟景湾引起了极大市场关注,或是继北上深之后,下一个豪宅法拍“沸点”。
为什么这么说呢?
1、位置与稀缺性
广州爱群荟景湾位于越秀“中芯”,越秀区豪宅产品本身就具备非常高的稀缺性!
在今年5月广州市发布的第二批住宅用地清单中,越秀的住宅用地供应仅“+1”,这是越秀区时隔近4年再次有涉宅地块供应,上一次越秀区2宗宅地供应还是在2020年。
2018年-2024年(截至7月7日),广州11区中越秀供地最少,7年来广州全市出让406宗住宅用地,而越秀仅上新3宗,占比0.74%,一房难求。
广州上半年各区千万级“豪宅”受供应量影响各区成交套数参差不齐,但根据成交均价,可以看出备受市场青睐的豪宅区依旧是
越秀、天河、海珠。
应粉丝留言要求,我们实地探访了爱群荟景湾。项目位置实打实是越秀的“中芯”。我现在所在的位置是项目楼下,也是沿江西路与长堤大马路中间。面前是千年海珠石,隔壁是广州文化地标爱群大厦,背后是广州圣心大教堂。
这个地段也是广东省及广州市政治文化中心,距离省政府2.5km、市政府2km。距离广州城市地标珠江新城东塔西塔直线距离仅约7km。
2、资源、配套的不可复制性
一线城市稀缺豪宅,核芯地段固然是首要因素,但作为豪宅,资源占有性也是衡量其价值的重要因素。对于广州而言,真豪宅就应该直览10公里珠江大景。
爱群荟景湾距珠江仅约25米
,堪称把珠江纳入了自家阳台。
我现在就站在阳台上,一眼望去,感觉宽阔的珠江缓缓在脚下流淌;珠江新城、小蛮腰、沙面、白鹅潭等广州城市地标,也是尽收眼底。
荟景湾实景图
越秀中芯又是广州老派豪宅区,配套极其完善。
周边汇集优质的教育资源,例如旧部前小学(省一级)、广州市真光小学等;更有完善的医疗配置,广医一院等多家三甲医院就在周边。
另外步行可达广州长堤最美老街、沙面岛、越秀区儿童公园、广州市文化公园,圣心教堂、海珠广场、博物馆等人文设施丰富,居住氛围雅丽清和。
项目周边高端商务、商业资源更是醇熟优越。超甲级写字楼、金融服务特色街、各大银行、领事馆、米其林&黑珍珠高端宴请餐厅与人气酒吧环伺林立、繁华相簇。
3、价格优势,6折起步
大家为什么热衷法拍?价格是最重要的因素之一。
据目前信息,爱群荟景湾法拍价将6折起步,仅售4.8万!
要知道,同开发商开发的楼盘岭南会、凯旋会目前二手房售价都在10万+,周边其他开发商项目也价值不菲,我们一起来看看附近的价格地图,荟景湾此次拍卖的价格与周边形成高度倒挂,十分吸睛。
4、产品与品质
目前世界豪宅的主流就是大平层。福布斯近年来评选出的“世界十大最奢侈豪宅”中,大平层一度独占七席。
纽约中央公园西15号、印度孟买安蒂拉、东京The House、上海汤臣一品……大平层资产早已成为当代富豪的“心头好”。
而豪宅大平层产品,往往面积至少在250平以上,300㎡以上的大平层属于非常稀缺的产品。
放眼全国,可以发现300方以上大平层正处于集体“闪耀”的时代,成都中铁建西派国樾、南京融创“滨江ONE'、北京城建·世华龙樾、深圳湾华润瑞府等300㎡+大平层豪宅一房难求。
荟景湾实景图
这次荟景湾拍卖的都是大平层,340㎡和370㎡大户型,三梯两户,客货分流。大平层、大尺度,是豪宅的标配特质。
笔者来到拍卖中的一套顶楼复式,体会一下城央而居、南向望江的居住感受。
房源建面约1200㎡,三层(含屋面)打通,不单有内部电梯,还有私家园林和露天游泳池。本次拍卖仅有两套顶复单位,算是珠江主航道北岸最后的2个城芯空中别墅了,于190m高空俯瞰整个广州城,城市尽在脚下。
荟景湾实景图
另小区还配有室内标准恒温游泳池、望江健身房等配套,在社区即可休闲、健身,悦享生活。
核芯地段、高端社区豪宅,作为城市核心资产,是富豪们资产避险、资产保值的重点标的。
尤其在楼市倒挂显著,二手房价格高企,新房无法交楼/货不对板的情况下,大家不妨考虑下法拍渠道。
03
想举牌“荟景湾”的看过来
前文说到,清场问题是法拍房最令人头疼的问题之一。因此,权属清晰、没有占用人的一手住宅法拍,更加紧俏。
据荟景湾拍卖公告显示,此次“爱群荟景湾”法拍均为一手房源,权属清晰、没有占用人。
税费问题也比较明确:税费问题,
交易过程中由受让方承担相关税费,包含增值税、城建税、教育附加费、地方教育附加费、卖方印花税、土地增值税等。
此处提醒对项目感兴趣的朋友们,入手豪宅交易金额巨大,还需自行深入尽调!而且豪宅税费确实会比一般房屋有所增加,提醒对项目感兴趣的朋友们,谨慎做好预算后再出手!
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