来源：地产真心话
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中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。我们认为此次文件中的户籍准入年限同城化累计互认和试行以经常居住地登记户口制度是我国户籍制度改革的重要落实，本质上都是有助于城市群人才落户门槛降低，以及未落户的常住人口享受户籍人口同等公共福利，最终提升城市群吸引力。看好未来城市群发展带来的房地产机遇，继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A(26.880, 0.19, 0.71%)、金地集团(13.320, -0.26, -1.91%)；2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设(7.710, -0.10, -1.28%)、金科股份(7.880, -0.10, -1.25%)、华发股份(6.530, -0.02, -0.31%)；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余(25.540, 0.06, 0.24%)、新大正(73.450, -0.43, -0.58%)、大悦城(5.360, -0.08, -1.47%)。
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户籍准入年限同城化累计互认：降低落户难度，长三角、珠三角优先试点
户籍准入年限是我国城市落户的一个重要条件，2019、2020新型城镇化重点任务提出“确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”。2019年《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出“在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认”。此次文件明确将长三角、珠三角城市群作为优先探索推动的区域，有助于降低人才在长三角、珠三角城市群内各城市落户难度，加速人才在城市群集聚，提升这些城市群竞争力。而考虑到城市群的购房资格通常和户籍年限挂钩，年限同城化累计互认也将意味着这两个城市群城市购房门槛有望降低。
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经常居住地登记户口制度：解决人户分离，公共福利均等化
逐步解决人户分离的问题，也是我国新型城镇化和户籍制度改革的方向之一。2013年以来中央层面多次发文提出建立经常居住地登记户口制度，即“以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式”。我们认为户随人走的户籍机制最为接近发达国家事后迁移的管理模式，随着大部分城市逐渐放开落户限制，更为便利的经常居住地登记户口制度有望逐渐取代现有审批制，同时随之带来的公共服务均等化有望加速人力要素的高效自由流动，提升城市群聚集发展能力。
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户籍改革激活城市群新红利
我们认为此次文件中的户籍准入年限同城化累计互认和试行以经常居住地登记户口制度虽然不是新的内容，但也是过去几年以来我国户籍制度改革的重要落实，本质上都是有助于城市群人才落户门槛降低，以及未落户的常住人口享受户籍人口同等公共福利，最终提升城市群吸引力，加速人才在城市群集聚，这也是我国新增人口红利逐步下降的背景下，我国未来人口的新一轮红利，有望带来都市圈房地产市场未来10年以上的发展空间。
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把握地产板块配置机遇
我们看好未来城市群发展带来的房地产机遇，继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设、金科股份、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。
风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
4月9日，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度”。此次文件的内容整体还是延续了我国新型城镇化的重点任务内容，其中我们认为值得关注的是“户籍准入年限同城化累计互认”、“经常居住地登记户口制度”，这两个内容是推动落户的重要措施。
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户籍准入年限同城化累计互认：降低落户难度，长三角、珠三角优先试点
户籍准入年限是我国城市落户的一个重要条件，2019、2020新型城镇化重点任务中关于积分落户均明确提出“确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”。而在2019年2月国家发展改革委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中，就曾提出“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认”，此次的文件明确将长三角、珠三角城市群作为优先探索推动的区域。
结合《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（提出“营造市场统一开放、规则标准互认、要素自由流动的发展环境”）以及《粤港澳大湾区发展规划纲要》（提出“健全人才双向流动机制，为人才跨地区、跨行业、跨体制流动提供便利条件”），此次同城化累积互认有助于降低人才在长三角、珠三角城市群内各城市落户难度，加速人才在城市群集聚，提升这些城市群竞争力。而考虑到城市群的购房资格通常和户籍年限挂钩，年限同城化累计互认也将意味着这两个城市群城市购房门槛有望降低。
近年来已经有不少城市在这方面试点：以南京市为例，2019年《南京市积分落户实施办法》规定社保缴纳以及居住期限的积分均从24个月起分档计算，未来不排除长三角城市群内其他城市的社保和居住期限能够实现互通互认。此外，2017年天津公安机关推出5大类18项服务经济社会发展保障国计民生措施，其中第二条规定“与市人力社保局配合，探索京、冀迁津的大型成建制企业职工异地缴纳社保‘同城化’认定机制，逐步优化三地之间引进人才落户政策，提升城市吸引力和竞争力。”新政之下，北京市、河北省大型企业在天津落户，企业内职工在异地所缴纳的社保，天津市视为在天津缴纳了社保，给予办理落户手续，或为未来其他城市试点提供样本。
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经常居住地登记户口制度：解决人户分离，公共福利均等化
由于我国经济快速发展、户籍登记制度跟不上城镇化步伐，导致相当比例的人口处于人户分离。国家统计局数据显示，2018年末我国人户分离人数达到2.86亿，约20%的人口均处于人户分离的状态。逐步解决人户分离的问题，也是我国新型城镇化和户籍制度改革的方向之一。
2013年公安部会同国家发改委等12个部门形成了《关于加快推进户籍制度改革的意见》，首次提出“到2020年，我国将形成一套新型的户籍制度，其中包括建立城乡统一的户口登记制度，以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式”。
2014年国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出“建立居住证制度。公民离开常住户口所在地到其他设区的市级以上城市居住半年以上的，在居住地申领居住证。符合条件的居住证持有人，可以在居住地申请登记常住户口”。
2019年2月公安部召开全国治安管理工作座谈会提出“除落户超大、特大城市和跨省迁移户口实行审批制外，积极探索试行以经常居住地登记户口制度”。
2019、2020年新型城镇化重点任务先后提出“确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证”、“提高居住证发证量和含金量，推动未落户常住人口逐步享有与户籍人口同等的城镇基本公共服务”。
现行经常居住地登记户口相比传统常住户口依然存在一定限制，主要包括：1、以居住证和工作居住证为载体的过渡性政策；2、部分重点及特殊人群的社区公共户口、集体户口等。2020年国务院文件中关于“放开放宽落户限制”的范围由2019年的“超大、特大城市和跨省迁移户口之外”进一步扩大至“个别超大城市外”，且2020年新型城镇化重点建设任务首次提出“鼓励超大特大城市取消郊区新区落户限制”。我们认为户随人走的户籍机制最为接近发达国家事后迁移的管理模式，随着大部分城市逐渐放开落户限制，更为便利的经常居住地登记户口制度有望逐渐取代现有审批制，同时随之带来的公共服务均等化有望加速人力要素的高效自由流动，提升城市群聚集发展能力。
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户籍改革激活城市群新红利，把握地产板块配置机遇
我们认为此次文件中的户籍准入年限同城化累计互认和试行以经常居住地登记户口制度，虽然不是新的内容，但也是过去几年以来我国户籍制度改革的重要落实，本质上都是有助于城市群人才落户门槛降低，以及未落户的常住人口享受户籍人口同等公共福利，最终提升城市群吸引力，加速人才在城市群集聚，这也是我国新增人口红利逐步下降的背景下，我国未来人口的新一轮红利，有望带来都市圈房地产市场未来10年以上的发展空间。
我们认为经历一季度的冲击之后，二季度地产行业将迎来逐步复苏，多元利好共振。基本面：4月起行业销售和施工有望加速迎接修复；调控政策：逆周期调节加速，从土地端向需求端扩散；流动性：全球宽松加码打开货币政策空间，宽松趋势未改；融资：规模和成本双双改善，优质房企受益于“融资集中度”提升。我们看好未来城市群发展带来的房地产机遇，继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设、金科股份、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。
风险提示
疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、超级传播者出现的可能、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。
行业政策风险：宏观流动性政策的变化，“一城一策”落地的节奏、范围、力度，房地产融资政策的节奏、范围、力度（尤其是年后土地市场回温是否会导致融资政策转向），房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。
行业下行风险：若调控政策未出现较大力度放松，行业经历2008年以来最长上行周期后，需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄以及疫情的冲击，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能（尤其是部分三四线城市），使得行业销售、新开工、投资增速低于我们的预测值。
部分房企经营风险：房地产行业融资端政策难以放松，销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力，不排除部分中小房企出现经营困难等问题。
以上内容摘自华泰证券(18.030, -0.16, -0.88%)研究报告《国务院构建要素市场化配置体制机制文件点评：户籍管理同城化，落户门槛再降低》，发布时间为2020年4月11日。
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