光明的天花板到底有多高?

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上一篇文章发出后，留言区讨论很热闹，基本只有两类观点：

1、光明价格虚高，玖龙台卖十万怕是想钱想疯了；

2、光明配套好环境好，有地铁有产业，十万一点也不贵，以后还会更高。

持有两种截然不同的观点，前一类是光明无房的，后一类是光明有房的，几乎无一例外。

我尽量站在公正中立的立场，还原一个真实的光明，预估它未来能达到的高度。

对于光明，我们不要去看网上的各类规划，规划都是闪瞎眼的，马鞍岛的规划比光明还高大上，有用吗?

先评估当下的大环境：

一是房地产的暴利时代过去了。

二是经济发展从追求速度转为追求质量。

三是经济增速变慢，吃增量转为吃存量，不像以前蛋糕不断做大，人人有份，现在是想吃饱就要从别人手里抢。

说完大背景，我们再来看看决定光明房价的四个纬度：位置、配套、通勤和产业。

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位置：两颗星

光明位于深圳西北部，距南山中心区27公里，距福田中心区28公里，注意这是直线距离，实际通勤32到35公里，这个位置是实实在在的深圳远郊，按五星计算只能打两颗星。

配套：四星半

光明有大量的可开发土地，而且很多都能连片开发，土地资源之多，超过了填海而来的前海自贸区和沙井海洋新城。

近几年深圳被土地掣肘，无法解决产业转移和住房紧张问题，光明提供了解题的思路。

最近三年，政府把大量资源投向光明，光明的建设和发展极其神速，三年前的光明还是一片大工地，现在的光明已经脱胎换骨。

光明优秀的城市界面和综合配套，在深圳近远郊可以说无出其右，红山不错但是太小，龙岗中心城够大但是太旧，光明新城够大，够新，够养眼，还有大量的未开发土地，想象力不可谓不丰富。

城建和配套，光明可以拿到四星半。

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通勤：三颗星

光明现在的产业还不成熟，住在光明的人大部分在市区上班，通勤至关重要。

通勤最重要是看地铁，6号线和13号线。

已通车的6号线，从宝安的松岗站到罗湖的科学馆站，全程27站。

乘坐6号线如何到达三大主流CBD：福田中心区、南山科技园和后海总部基地。

如果坐6号线去福田中心区，从光明凤凰城站出发，到深圳北站，转4号线到会展中心下车，共计14站。

通勤时间，凤凰城站到深圳北站32分钟，深圳北站到会展中心站16分钟，共计48分钟，加上步行时间、等待时间和换乘时间，大概在70-80分钟。

如果工作地在南山，坐6号线到深圳北站32分钟，换乘4号线到会展中心16分钟，再转1号线到科技园21分钟，全程耗时约90分钟。如果到后海会更久，接近两个小时。

对比一下龙岗中心城，坐3号线到福田中心区全程耗时80分钟，再对比盐田的海山，2号线到福田中心区全程65分钟。

从通勤时间来看，光明的6号线对比其他远郊没有明显优势，弱于龙华、布吉这些近郊。

再看13号线。

13号线，2024年开通，北起公明北，南到歌剧院，全程28站。

13号线通车后，从凤凰城到留仙洞9站，到科技园13站，到后海17站。距高薪白领聚集地科技园和后海，通勤时间能控制在55-70分钟，不用换乘，比6号线方便多了，这也是很多人特别看好光明的原因。

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有人提到光明还有远期规划的18号线和29号线。

18号线连接沙井和盐田，途经光明，是一条远郊线路，区域价值提升有限，未确定具体开工时间。

29号线还没有确定站点，不确定性更大。

拿地铁远景规划来证明光明价值，我觉得没有太大意义。

深圳地铁2030和2050的远景规划图，那叫一个四通八达，近远郊的地铁密度都很高，光明在修，其他片区也在修，光明谈不上有先发优势。

所以要重点看6号线和13号线的价值，尤其是13号线。

13号线1小时的通勤时间对光明房价到底有多大支撑?

我举一个福永的例子，11号线从福永出发，35分钟直达后海，如果去科技园，5站到前海湾换乘1号线5站到科技园，通勤时间优于光明。

福永地铁口的次新盘金域豪庭均价6万，和地铁7站开外的后海价差三倍。

当然福永的界面和配套和光明没法比，我举这个例子是说明直达CBD的地铁确实能带动远郊房价，但带动作用没有大家想象的那么大。

认为一条13号线就能让光明房价登上10万，有点太乐观了。

最终能让房价突破天花板的决定要素，既不是城建面貌，也不是它和CBD的通勤时间，而是这个片区自身的产业高度，再加一个供应量。

为什么后海的老房子轻松破12万，不就因为离后海总部基地近吗?

为什么密度超高的润府能冲到20万，不就因为它是科技园周边惟一的次新盘吗?

那光明目前产业落地是什么情况?

光明未来的产业天花板在哪里?

政府对光明的真实定位是什么?

光明住宅的供应数据是多少?

未来五到十年光明的房价天花板到底有多高?

一不小心光明这篇越写越长，这篇文章是我开号以来查阅数据最多、耗时最长的一篇文章，只为过滤无效信息，尽量还原一个真实的光明。

下一篇会以更详尽的数据和理性分析，给光明一个最接近真相的答案。

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