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开年2月份以来,很多城市传来楼市回暖的消息,其中包括:
天津:2月份新房成交112万平米,破了近14个月记录。
二手成交14175套,环比上涨58%。
西双版纳:防控放开之后,很多人去版纳过冬,春节期间涌进来200多万人,酒店一晚两三千,房价只有六千一平,很多人顺势买了房。
春节期间的版纳非常火爆,不少新盘连夜封盘涨价,价格上调了1000-1500元。
成都:2月份楼市强劲复苏,成交量逼近荣枯线。
2月成都二手房带看102万人次,成交量19061万套,创下了近几年的新高。
上海:2月份二手房成交19310套,登顶全球二手房销冠。
单看这些数据和一些自媒体的文章,会认为国内楼市正在强劲复苏,再持续几个月,全国的城市轮动和抢房盛况恐怕又要上演了。
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事实上,这一波小阳春不可持续。
天津和版纳的抢房潮已进入尾声,深圳的热度较2月份下降,不出意外,正被自媒体热炒的成都和上海,1个月后也会现出原形。
我来逐个分析这几个城市的抢房逻辑。
天津,从18年底开始阴跌5年,城六区房价2-5万,环城四区1-2万,郊区5000起,中心区大量100-200万的学位房。
做为北方第二大城市,北方人民的学区房供应地,天津已跌无可跌。
今年开年,信心回暖,学校申请又报名在即,天津出现了一波抢房潮,城六区的低总价学位房和优质房源被一抢而空。
这一波购买力释放之后,天津热度明显下降,这一点已得到了天津房圈朋友的证实。
版纳的抢房逻辑前面有讲,防控放松,200多万人涌到版纳度假,发现这里温暖宜居又便宜。
横向对比旅居城市,三亚5万+,大理1万+,版纳只要6000,于是乎集中释放了一批抢购潮,把版纳房价直接拉升到7500,买房客中据说有六成是东北人。
春节过后,候鸟飞走,版纳热度来去匆匆,已经消散差不多了。
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2月份的深圳,热度不低,带看量和成交量双回暖。
但到月底盘点,2月份的二手房成交3000套,称的上回暖,远称不上火爆,至少达到6000套的成交量,市场才算真正启动。
进入3月份之后,热度没有持续上行,市场反而开始疲软,为什么?
因为2月份回暖的片区和楼盘相当局限,这些片区关注度高,成交量却有限,结果就是热度不低,成交却未能达预期。
还有重要的一点,2月份买入的这批人,目标是抢笋不是追高,对标的是去年的低价,不是业主预期的高价,一旦价格超出预期,就会驻足观望。
当前的深圳市场:
200-400万,有物美价廉的人才房;
300-500万,有光明沙井龙岗的倒挂新盘;
500-800万,有陆续推出的龙华新盘;
900-1300万,有前海新盘在招手。
中低价新盘政府有保障,有供应,300-700万价位段的二手房自然很难卖。
中低价的卖不掉,就支撑不了中高价的置换,齿轮就转不起来。
置换的量达不到,能购买高价房源的客户始终有限,等客户消耗差不多了,市场就会暂时性熄火。
这是深圳3月份热度不如2月份的原因,一些坐地涨价的业主失算了。
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再说上海和成都,这两个城市的情况和深圳又所区别。
将近2万套的月成交量确实不低,但这两个城市平时也有一万多套的成交,19000的量能算火热不算火爆,市场想要彻底启动,需要持续几个月的量价齐升,3月份的数据很关键。
目前我拿到的数据是,成都的二手成交60%集中在市区,以刚需和置换为主,15%集中在高新区和天府新区,以投资为主,其他散落在各个郊区。
市场的投资氛围并不浓厚,上海情况也差不多。
本地客愿意出手,是基于预期转好,认为房价不会再跌了,不如及早进场,吃个底价,等笋盘卖的差不多了,没有更多的利好出台,经济没看到明显的好转,自然会等一等。
如果没有大量投资客持续进场,拉抬价格,量价很难一直走高。
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还有一个问题,为什么成都、上海、合肥、苏州、杭州感受到了热度,同是二线的郑州、武汉、重庆、济南体感仍然很寒?
因为这次是分化式复苏,进入楼市的投资客和资金有限,和以前的量没法比,分配下去,只有优质城市和优质板块,才能获得足够的配额。
说白了,回暖力度不够的城市,还是不够优质,没得到稀缺资金的青睐。
复苏能否持续?我认为很难。
如果政策不够给力,如果经济不能明显复苏,今年大概率会走一条回暖—哑火—再回暖—再哑火的波动路线。
但是,我不反对今年买房,但一定要买对房,除了产品,还有入手的价格。
因为这个行情来回走几次,好房子每一波都会往上走一点,价差会越拉越大。
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