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开年2月份以来，很多城市传来楼市回暖的消息，其中包括：
天津：2月份新房成交112万平米，破了近14个月记录。
二手成交14175套，环比上涨58%。
西双版纳：防控放开之后，很多人去版纳过冬，春节期间涌进来200多万人，酒店一晚两三千，房价只有六千一平，很多人顺势买了房。
春节期间的版纳非常火爆，不少新盘连夜封盘涨价，价格上调了1000-1500元。
成都：2月份楼市强劲复苏，成交量逼近荣枯线。
2月成都二手房带看102万人次，成交量19061万套，创下了近几年的新高。
上海：2月份二手房成交19310套，登顶全球二手房销冠。
单看这些数据和一些自媒体的文章，会认为国内楼市正在强劲复苏，再持续几个月，全国的城市轮动和抢房盛况恐怕又要上演了。
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事实上，这一波小阳春不可持续。
天津和版纳的抢房潮已进入尾声，深圳的热度较2月份下降，不出意外，正被自媒体热炒的成都和上海，1个月后也会现出原形。
我来逐个分析这几个城市的抢房逻辑。
天津，从18年底开始阴跌5年，城六区房价2-5万，环城四区1-2万，郊区5000起，中心区大量100-200万的学位房。
做为北方第二大城市，北方人民的学区房供应地，天津已跌无可跌。
今年开年，信心回暖，学校申请又报名在即，天津出现了一波抢房潮，城六区的低总价学位房和优质房源被一抢而空。
这一波购买力释放之后，天津热度明显下降，这一点已得到了天津房圈朋友的证实。
版纳的抢房逻辑前面有讲，防控放松，200多万人涌到版纳度假，发现这里温暖宜居又便宜。
横向对比旅居城市，三亚5万+，大理1万+，版纳只要6000，于是乎集中释放了一批抢购潮，把版纳房价直接拉升到7500，买房客中据说有六成是东北人。
春节过后，候鸟飞走，版纳热度来去匆匆，已经消散差不多了。
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2月份的深圳，热度不低，带看量和成交量双回暖。
但到月底盘点，2月份的二手房成交3000套，称的上回暖，远称不上火爆，至少达到6000套的成交量，市场才算真正启动。
进入3月份之后，热度没有持续上行，市场反而开始疲软，为什么？
因为2月份回暖的片区和楼盘相当局限，这些片区关注度高，成交量却有限，结果就是热度不低，成交却未能达预期。
还有重要的一点，2月份买入的这批人，目标是抢笋不是追高，对标的是去年的低价，不是业主预期的高价，一旦价格超出预期，就会驻足观望。
当前的深圳市场：
200-400万，有物美价廉的人才房；
300-500万，有光明沙井龙岗的倒挂新盘；
500-800万，有陆续推出的龙华新盘；
900-1300万，有前海新盘在招手。
中低价新盘政府有保障，有供应，300-700万价位段的二手房自然很难卖。
中低价的卖不掉，就支撑不了中高价的置换，齿轮就转不起来。
置换的量达不到，能购买高价房源的客户始终有限，等客户消耗差不多了，市场就会暂时性熄火。
这是深圳3月份热度不如2月份的原因，一些坐地涨价的业主失算了。
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再说上海和成都，这两个城市的情况和深圳又所区别。
将近2万套的月成交量确实不低，但这两个城市平时也有一万多套的成交，19000的量能算火热不算火爆，市场想要彻底启动，需要持续几个月的量价齐升，3月份的数据很关键。
目前我拿到的数据是，成都的二手成交60%集中在市区，以刚需和置换为主，15%集中在高新区和天府新区，以投资为主，其他散落在各个郊区。
市场的投资氛围并不浓厚，上海情况也差不多。
本地客愿意出手，是基于预期转好，认为房价不会再跌了，不如及早进场，吃个底价，等笋盘卖的差不多了，没有更多的利好出台，经济没看到明显的好转，自然会等一等。
如果没有大量投资客持续进场，拉抬价格，量价很难一直走高。
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还有一个问题，为什么成都、上海、合肥、苏州、杭州感受到了热度，同是二线的郑州、武汉、重庆、济南体感仍然很寒？
因为这次是分化式复苏，进入楼市的投资客和资金有限，和以前的量没法比，分配下去，只有优质城市和优质板块，才能获得足够的配额。
说白了，回暖力度不够的城市，还是不够优质，没得到稀缺资金的青睐。
复苏能否持续？我认为很难。
如果政策不够给力，如果经济不能明显复苏，今年大概率会走一条回暖—哑火—再回暖—再哑火的波动路线。
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