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昨天，深圳住建局发布了《深圳市住房发展2023年度实施计划》，今年要供应8万多套保障房。
这个事情很多人写了，我来写点不一样的。
深圳政府今年计划供地330公顷，其中商品住房用地205公顷，保障性住房用地125公顷。
今年计划批准预售和现售商品住房6万套，建筑面积约600万平米，平均每套100平米。
今年计划供应分配保障性住宅87470套（间），建筑面积约419.04万平米，平均每套48平米。
两个疑问：
1、保障住房比商品住房数量多，供地面积反而少，为什么？
2、保障房套均面积48平米，低于过往保障房的平均面积，为什么？
先不忙给答案，咱们一点一点往下捋。
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保障房分为公共租赁住房、出售型公共住房、保障性租赁住房和需筹集项目四个类型。
出售型公共住房，包括已批待售的安居房、人才房，和即将上市的共有产权房。
政府4月份官宣取消安居房和人才房，这一批将会是绝版，出售型保障房以后会是共有产权房的天下。
这四个类别的数量和占比，我借用一个现成的表格。
看完会发现一个问题，需筹集项目占比超过一半，达到57%。
什么是需筹集项目？
我的第一理解是在政府控盘或旧改地块上新建的项目，但看了各区的保障房计划分配项目表，我认为并非如此。
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我再做一个表格大家就明白了。
看完这个表格的数据，会发现一个很矛盾的现象。
土地资源最紧张的南山、福田和罗湖，需筹集的保障房共计20025套，占比高达68-89%。如果是新建，地从哪里来？
土地资源最充裕的光明、坪山和盐田，需筹集的保障房只有6228套，占比35-37%。如果是新建，这几个土地资源丰富的区为什么数量最少？
结合文章开头的两个为什么，为什么保障房的供地比安居房少，为什么保障房的平均面积只有48平，答案就呼之欲出了。
需筹集保障房的主要来源并非新建，而是城中村的征集和改造。
从57%的占比推断，今年的保障房有一半来源于城中村改造。
写到这里，我要普及第二个知识点：安居微棠。
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今年2月10日，深圳安居微棠住房租赁公司正式成立，注册资本20亿，公司注资人是深圳人才安居集团，持股51%，剩下49%由贝壳注资7亿的愿景明创集团持股。
安居微棠的主营业务是开展城中村规模化租赁改造，大规模提供“小户型、高品质、低租金、可持续”的保障型租赁住房。
安居微棠成立之后，大规模收租农民房，为了顺利拿房，给出了非常诱人的租金条件，在满租的基础上租金增加30%。
目前微棠主力在南山、罗湖、福田和宝安收房，和表格中的数据对上了。拿房条件不低于400平米的独栋，总体目标签约60万平。
安居微棠拿到的农民房，经改造之后，一部分做市场化的长租公寓，一部分纳入保障房体系。
安居微棠的盈利模式有三：
1、长租公寓的租金差；
2、政府部门的装修和运营补贴；
3、保障房的租客可获得住建部最高50%的租金补贴。
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微棠已有部分试点运营项目，以龙华大浪的元芬为例，部分楼栋被改造成彩虹社区。
改造升级后的城中村，配建了图书馆、自习室、休闲广场、篮球场，变身为青年社区。
改造后的元芬农民房，单套价格1300-1500元，远低于改造前的租金，原因是50%的政府补贴。
综上所述，安居微棠正在推进的大规模城中村收购改造，才是今年保障房需筹集项目的重要来源。
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城中村只能长租不能购买，所以需筹集保障房主要是租赁型。
57%的需筹集占比，加上4%的公共租赁住房和19%的保障型租赁房，共计80%。
今年8万多套保障房，租赁占比80%，出售占比20%。
深圳未来供应的保障房，应该也会延续8：2的租售比例，等最后一批安居房和人才房售完，出售型保障房会被共有产权房一统天下。
未来的租赁型保障房，至少半数会由城中村改造提供。
最后说说保障房的大力建设，对商品房的影响：
1、大规模城中村的改造和降租，能有效平抑商品房的租金（利空）。
2、保障房中租赁占了大头，出售又以共有产权为主，难以对商品房价格形成有效压制（利多）。
3、保障房解决了一部分中低收入人群的居住需求，减少了商品房的潜在购买需求（利空）。
目前的局面是利空压制利多，对房价和租金都不利。
但保障房缺乏赚钱效应，深圳又是搞钱之都，等到利空稀释，经济启稳，商品房再现赚钱效应，自然会再次吸引大量购买力。
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