未来10年，深圳买房哪里好？7000字最全解析来了！
深圳每个区都规划了一些霸气的圆圈和的轴线，这代表未来的政府投入主要会砸向这里（并不等于一定是效率最高的投资）。我统计了一下，出现在各区规划中的中心一共有22个，可谓满天星斗。福田区，一个老中心，三个新中心，被称作“一核三极”。新香蜜湖实际上是福田中心区的加法和升级版。两个地块相连，都布置了最重要的金融和政府大型设施。河套可能是深圳最大的可能性之地，要与香港联合搞科研，当然难度也是最大的。罗湖区搞了三个心，老罗湖商业中心、清水河产业创新中心、大梧桐生态创新中心。大梧桐山下的生态创新令人费解，清水河的投入应该是比较大的，罗湖第二个大型交通枢纽罗湖北站就设在这里，可见罗湖在产业上想要有所作为的决心。然而，种好梧桐树，未必能吸引来凤凰。吸引凤凰的，必然是一群凤凰。开发园区易，产业集群难。南山区令人印象深刻的是两大中心：深圳湾CBD、前海中心。深圳湾CBD政府定位的第二个真正意义上的CBD，不仅是指后海，还包括了高新区和超级总部基地。不断打营养针的前海中心，这次也有了更聚焦、清晰的规划。前海中心的核心是桂湾+前湾，宝中、妈湾、大铲湾也在其内。被分为“前海里”和“前海外”两部分的宝安区，设立南北两心：一是加入前海中心的宝中，二是宝安北中心（会展海洋城+沙井河片区）。我曾把宝安分为四个部分：黄金区、白银区、青铜区、铁锈区（分别对应宝安区西南、西北、东南、东北四个方向），用以观察宝安区新与旧的矛盾与巨大的可塑性。宝安北中心很有意思，它似乎想把新旧都包括进来，新的会展海洋城，有全球最大会展中心、冰雪城这样的重磅项目，也是深圳土储最多的地方；旧的沙井则是旧村旧厂密布之地，城市更新潜力大。也就是说，宝安北中心未来有巨大的产业和居住供应量。新加入深圳都市核心区的龙华区，画了两个心：在观澜的龙华市级中心、北站中心。龙华向新的愿望比较强烈，其他区都是建设新中心、不忘老中心，中部龙华老城区似乎被遗忘了。注意，龙华市级中心不在深圳都市核心区范围内，表明龙华向外拓展的意愿强烈。龙岗区的中心勾画令人意外，第一中心是龙岗大运中心，第二中心不是低碳城也不是坂田，而是平湖中心。深圳十四五国土空间规划，已把平湖列入12个市级中心之一。平湖的位置基本上在深圳的地理中心，但可能是距离市区最近的落后地区。看来，过去因为种种原因发展不起来的地方，具有后发优势。人口增加最多的坪山区和光明区，是深圳各区最专“心”的，各自只规划了一个中心——坪山中心和光明中心（包括两个部分：光明和公明）。深圳面积最小的行政区盐田区，很难形成一个大的中心城区，因而它规划了三个组团：盐田港区、沙头角口岸、梅沙旅游。与之类似的大鹏新区，也规划了三个组团：葵涌、大鹏、新大。葵涌是服务本地人的，大鹏和新大都是服务游客的。国际消费中心核心区、深港融合发展先行区、现代服务业集聚示范区构筑全方位开放格局，实施“中优”、“东 进”、“南联”、“北拓”的区域发展策略；构建 “两轴两带三心四片”的城区开发格局， 统筹划定控制线，实现罗湖全域均衡协调发展。三心：罗湖综合服务中心丨清水河产业创新中心丨大梧桐生态创新中心 四片：银湖片区丨布心-水贝片区丨新秀片区丨莲塘片区到2035年，居住用地占建设用地比例达到30%， 新增居住建筑不低于420万平方米；多渠道供给保障性住房，重点保障青年人、创新人才、低收入人群等群体的居住空间。全面提升高中教育服务能力，高中用地约50公顷，提供不少于28000学位；大力发展高品质基础义务教育，义务教育用地不少于132公顷，提供不少于132000学位；高质量推动学前教育普惠发展，幼托学位数不少于44000座。优化深圳站、罗湖口岸功能，打造“口岸+高铁+城际+城市轨道”的国家级客运枢纽。高标准建设集高铁、城市轨道于一体的罗湖北站枢纽，引导枢纽与城市、产业融合发展。引入深汕高铁，锚固罗湖“东进桥头堡” 的战略地位 。研究预控深汕城际铁路线位，全面融入湾区1小时交通圈。推动17号线、24号线、25号线等线路的规划建设，至2035年，全区轨道交通线路13条，线路总长77.6km。行政、文化、金融商务、国际交往中心、现代服务业和文化创意产业集聚区、深港科技创新合作的重要基地。一核 福田中心区：细化提升高端商务、国际交往、公共文化、消费商圈等综合服务配套水平。三极 “三大新引擎”发展极核：河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈。聚焦战略平台建设，集聚高端金融、时尚消费、科技创新和文化创意等功能。融圈 四个“业创居游”复合活力圈：河套深港科创圈、香蜜湖—车公庙活力圈、环中心公园时尚创新圈、梅林宜居宜业生活圈。统筹联动区域要素，加强功能混合，提升城区活力。河套深港科技创新合作区：集聚发展新能源、智能终端、半导体与集成电路、现代时尚、区块链等战略性新兴产业及未来产业。香蜜湖新金融中心：集聚发展国际金融总部、专业服务、监管机构、金融科技等金融产业，前瞻布局数字货币、区块链等未来产业。福田中心区：发展高端金融、高端商务、专业服务、时尚消费、新能源、软 件与信息服务等产业。华强—上步片区：重点布局智能终端、智能装备、半导体与集成电路、数字创 意等产业链和供应链。梅林—彩田片区：集聚新能源、半导体与集成电路等战略性新兴产业，布局以人工智能前沿技术应用为核心的新型产业。大金沙—车公庙片区：集聚半导体与集成电路、软件与信息服务等战略性新兴产业，集智能科技、数字创意、时尚设计等一体。八卦岭片区：重点发展数字创意、智能终端、现代时尚、生物医药、智能装 备研发、智能机器人、数字内容与工业设计等产业。安托山片区：聚焦新能源产业和数字创意产业，积极发展智慧能源、可 再生能源等重点领域。增供给：加大居住空间供给，到2035年，常住人口人均住房面积达到40平方米。优布局：引导新增居住空间布局，加大“三大新引擎”及其周边地区的住房供应力度， 促进就业空间和居住空间的紧密融合。调结构：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保障市场商品住房、公共住房的供应。加快义务教育高标准建设，实现适龄儿童平等享受高水平义务教育。规划建设幼托学位数6.2万个，义务教育学位数18.6万个，高中学位数3.9万个。打造辐射大湾区的核心枢纽：建设“一中枢、双口岸、多线路”对外交通体系：强化福田高铁站综合交通枢纽地位，完善皇岗口岸、福田口岸功能， 推进城际网络建设；构建互联互通的湾区交通网络：加快推进深广中轴城际、穗莞深城际建设，进一步强化福田区与湾区核心城市、莞惠临深地区以及深圳外围城区的连通。打造多层级的客运枢纽体系：区域性客运枢纽：福田站、皇岗口岸；城市级客运枢纽：市民中心、上步、车公庙、香蜜湖、岗厦北；片区级客运枢纽：上梅林、石厦和安托山。“世界级的创新之都、现代化的宜居之城、国际化的魅力之湾”，成为中国特色社会主义先行示范区的典范标杆。构建深圳市的科技创新中心、商务金融中心、高等教育中心，国际航运枢纽，总部经济、文化创意产业的集聚区和都市休闲旅游基地。联合前海打造粤港澳大湾区发展引擎，构筑“双核双心、两轴三片”总体格局：双核 深圳湾CBD、前海城市新中心，作为市级功能中心承担城市综合性服务职能。双心 西丽中心、蛇口中心，作为城市功能节点承担所在片区的公共服务功能及产业升级辐射功能。两轴 科技创新轴、总部经济轴，有效联通外部优势资源，强化协同发展。三片 北部协调发展示范片区、中部创新发展示范片区、南部国际化滨海城区，承载辖区特色战略功能。加大住房保障力度增加住房供给，以“多主体、多渠道、多层次”住房供应体系，优化住房供应结构。优化居住空间布局居住与就业空间协调发展，与轨道交通站点建设、公共服务配套规划密切对接。积极建设国家铁路主枢纽：全面提升南山与粤西、海西、长三角、中部城市群等区域的高速铁路可达性，积极推进西丽枢纽建设，不断提升南山交通枢纽地位。优化城际轨道布局：积极推进城际线研究和规划建设，将南山区打造成为联系珠江东西两岸、串联粤港澳大湾区的枢纽， 强化南山区域性客运枢纽地位。规划有深珠城际、深南高铁、港深西部快线、穗莞深城际等城际线路。推动“4快11普”轨道网络布局，到2035年，轨道线路总里程达到235公里，基本实现城区均衡覆盖。西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地等产业空间，重点承担基础创新、先进制造、科技服务等功能。高新区、侨城北片区等产业空间，重点承担技术转化创新、研发设计、信息服务、专业技术服务、总部经济等功能。后海、前海、深圳湾等产业空间，重点承担产品与服务创新、总部经济、科技金融、商务服务、海洋科技、文化创意、现代物流等功能。世界级先进制造城、国际化湾区滨海城、高品质民生幸福城携手前海，推动构建综合交通枢纽，打造“世界级先进制造城、国际化湾区滨海城、高品质民生幸福城”。落实前海、临空经济区等重大空间发展战略，坚持轴带引领，深度融入“黄金内湾”发展格局，推动构建“两心三特、两轴四带”的城市空间结构，形成均衡发展、特色鲜明的城市开发格局。两心 均衡城市结构前海中心、宝安北中心，作为市级功能中心承担综合性服务职能。三特 引领高质量发展依托重大基础设施项目和重点科技创新平台，打造具有区域辐射带动能力的城市功能节点。两轴 融入内湾格局落实前海深改方案，推动宝安大道沿线地区转型升级，全面提升城区的发展质量。四带 推动区域协同依托跨江通道、区域性干道、交通干线，塑造科技创新协同带盘活存量资源，探索利用城中村、老旧小区及闲置和低效利用的商业、办公等发展规模化租赁住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系，按照4:6的比例保障商品住房公共住房的供应。构建南北均衡、职住平衡、配套完善的宜居城区。提升南部地区居住品质；大力增加北部地区住房供应力度。推动建设深圳市创新创意设计学院；全面高质量普及高中教育；推动义务教育、学前教育普惠优质发展。规划建设幼托学位数17.8万个，义务教育学位数53.4万个，高中学位数14.4万个。共建互联互通的湾区交通网络：完善“三路四铁”的跨珠江口通道体系，积极推动深中城际、深珠城际建设，实现与大湾区主要城市1小时通达。轨道交通网络：优化完善轨道1、5、6、11、12、20号线等现状线路站点的接驳系统；加快推进轨道12号线二期、13号线等在建线路的工程进度，并做好与周边城市用地、交通设施等的衔接工作；积极推动轨道15号线、18号线、20号线二期、25号线、26号线、28号线、29号线、30号线及9号线西延段等线路的规划建设工作。引擎 临空经济：构建大湾区 “双循环”发展引擎，推动九围、机场东、立新湖临空经济总部区建设。中心 现代服务科技：以宝安中心区和会展海洋城为抓手完善金融、商贸、会展等功能，强化生产性服务业支撑作用。平台 科技创新：围绕成果转化、智能创新协同、产城融合等领域推动尖岗山-石岩南、铁仔山、新桥东国家高新区宝安园区建设。片区 先进制造：推进燕罗、石岩、新桥东、福海- 沙井先进制造业园区建设，推动战略性新兴产业集群化布局，夯实制造业压舱。深圳东部区域的综合性服务中心、全球电子信息产业高地和绿色低碳的先进制造业集聚区、国际合作高等教育和文化体育交流中心。打造现代化国际化创新型的深圳城市东部中心。
一芯：高标准建设“湾东智芯”。发挥深圳国际大学园的源头创新优势，推动产学研深度融合，加快布局重大基础研究平台及产业创新载体，打造粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台。西核：高品质建设信息数字核。整合平湖中心、坂雪岗科技城、甘坑新镇三大片区，提升区域综合服务能级，高品质建设信息数字核。东核：高水平打造低碳智造核。整合东部高铁新城、宝龙科技城、国际低碳城，充分发挥高铁枢纽效应，高水平打造低碳智造核。多支点：整体规划、有序建设“两镇两城两谷”——云创小镇、龙园客韵文创小镇、布吉新城、阿波罗未来产业城、清林绿谷、横岗光学智造谷，形成全域平衡、功能协同的多点支撑格局。增加住房供给，2035年龙岗区规划新增居住建筑量不低于3940万平方米。完善住房供应体系的要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系。居住与就业空间协调发展，与轨道交通站点建设、公共服务配套规划密切对接。在就业集中区增加住房供给，促进产城融合。完善国际大学园配套，保障高等教育、职业教育资源供给；增加公办高中学位供给；促进义务教育均衡优质发展，高质量办好学前教育。规划建设幼托学位数17万个，义务教育学位数51万个，高中学位数13.1万个。提升对外铁路通道能力：东西布局厦深、深汕、深河三条高速铁路，南北布局广深铁路，打造“西联 东进、南北通达”的铁路网络。加快构建城际轨道体系：加强龙岗区城际铁路与粤东北、临深地区等重大交通枢纽的连接，支撑全市建设“轨道上的1小时深圳都市圈”。完善铁路客运枢纽体系：高标准建设龙岗区“2+4+2+2” （全国性-区域性-城市级-片区级）十大枢纽体系，实现各级枢纽与城市空间的融合，高效服务居民出行。形成重点突出、高效协作、多样化与特色化并存的“一核、一廊、 两区、多组团”产业空间布局。一核：科教智慧核心。以大运深港国际科教城为核心，打造以国际化高等教育为引领，产学研一体化的区域创新智核。一廊：深莞惠科技产业走廊。以布澜路-北通道-水官高速、宝龙大道-沙荷路为空间载体，建设全区重要的科技产业走廊。两区：产业集中承载区。坂雪岗科技城创新集中承载区和宝龙科技城集中承载区。多组团：产业功能组团。平湖中心、云创小镇、甘坑新镇、阿波罗未来产业城、横岗光学智谷、清林绿谷、 国际低碳城。围绕数字经济，建设深圳中部区域的综合性服务中心，建成代表中国特色社会主义先行示范区的新一代高密度、高质量、高品质都市核心区。未来将建成中部区域的综合性服务中心、数字经济核心区、综合交通枢纽服务区、高新技术产业、先进制造业和文化创意产业集聚区、特色化、数字化时尚消费活力区。“一环一轴、双心多点”的格局中，双心为龙华市级功能中心、北站城市功能节点；一轴为龙华城市发展主轴，重点片区与功能节点指九龙山等重点片区和黎光等功能节点。构建多元住房供应体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。不断完善和规范住房租赁市场。老旧区域以有机更新为抓手，新建区域以片区开发为抓手，逐步促进产城融合。构建均衡优质的现代教育服务体系，规划高中学位8万座，义务教育学位30万座。推进深广中轴、深大、深惠等城际铁路建设，提升与粤港澳大湾区重要功能区的联系效率。预留各层次轨道交通线路向东莞地区的延伸条件，面向深圳都市圈拓展龙华1小时交通圈。快慢结合，实现龙华区与福田、南山、罗湖等全市主要功能中心30分钟通勤可达的服务目标。构建数字引领的现代产业体系。龙华北部重点以人工智能、 数字生命、医药和智能网联产业为主；中部侧重数字时尚，5G电子信息产业；东部侧重智能制造，工业互联；南部侧重总部经济、商业等中心产业的建设。深圳各区规划图中的中心圈圈太多了，如何辨识和判断中心价值？或者说，在规划蓝图中，哪个中心更厉害呢？这样的排名容易引起争议。且从就业吸引力、城市资源聚集、政府投入、发展定位等维度来分个三六九等。顶级中心：顶级中心基本上是不可替代的，是影响全市甚至湾区和全国的，深圳有三个这样的地方：深圳湾CBD、福田中心区+新香蜜湖、前海中心，它们在城市链的最顶端，吸纳和更新整个城市的资源。当然，前海中心是靠钱砸出来的，它还需要时间来证明。次级中心：罗湖中心、龙华北站中心、龙岗中心。这是成熟区域的中心城区，辐射范围有限。而且，故事基本讲完了，缺了点想象力。新副中心：宝安北中心、龙华北中心、平湖中心、坪山中心、光明中心。这些地方基本上是为产业服务的城市中心，很有想象力的地方，但要成功需要一些挑战。过去三四十年，造城造心，主要是依靠政府土储、房地产投资、项目引进来实现，而这种模式正在发生改变，新副中心的成败，不能再用老套路来面对。这让人想起一句话：“凡有的，还要加倍给他使他多余；没有的，要把他剩下的也夺走。”深圳规划的执行力是大家有目共睹的。买房按照政府的规划走，在深圳来说大致是不会错的。
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