近日，国家统计局发布70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，依此对6月各城新房价格指数环比涨幅进行排序，惠州倒数第一。
不仅如此，惠州还是倒数十名中唯一一个粤港澳大湾区的城市，惠州到底怎么了？惠州楼市还有未来吗？从土地市场来看，商品房交易端的“冷淡”已经反噬了土地市场，开发商对在惠州拿地态度冷淡。惠州2023上半年挂牌经营性用地12宗，同比下降47.83%，挂牌面积59.25万㎡，同比下降41.39%；实际成交仅10宗，同比下降64.29%，成交面积79.80万㎡，同比下降26.80%。从新房市场来看，惠州楼市呈“倒V型”。一季度受疫情放开、经济复苏预期带动，积压的刚需释放了一波，在3月成交探顶。但随后的二季度，就开始走下坡路了，直到6月也依旧没有挽回“下行状态”。2023年上半年，惠州新房供应住宅26633套，供应面积约285.7万㎡，环比下跌2%，同比下跌9%；住宅网签36735套，网签面积约393.3万㎡，环比上涨15%，同比上涨45%。这个增长数据可喜吗？我们盘点下近十年惠州上半年成交数据，就知道真相多惨淡了。今年除了比2022年好，比之前所有年份的成交情况都要差，且还是在“以价换量”的情况下。6月惠州网签均价约12237元/㎡，同环比分别下降2.5%和8.1%。对比过往，价格也处于低谷。扒出数据细节，大家就更理解市场的惨淡和开发商拿地的冷淡了。全市有网签成交的共334个新房项目，相较5月减少了66个；网签仅1套的项目共67个，占比达20%；在10套及以下的项目221个，占比高达66%；销售套数超百套的项目只有7个，占比仅2%。这么惨淡的销售情况，让开发商对市场怎么有信心？拿地之后怎么回款？再来看看惠州二手房，6月惠州二手住宅销售价格指数环比下跌0.8%，同比下降2.4%。这是继5月惠州二手房价格环比下跌0.7%后，连续第二个月下跌了。据来自各大中介机构的不完全统计，惠州楼市现在待售二手房已经达到了77000多套，这么多二手房要往外卖，肯定不乏曾经“投资”惠州的炒房客在退场。今年惠州楼市“倒V字”的走势、6月垫底的新房环比价格指数还有二手房成交价格持续走低，赤裸裸地揭露了惠州楼市回暖的基础并不牢靠，惠州楼市还面临诸多干扰和不确定性。分区来看，惠州市场各板块分化非常明显。6月探底期，惠州仲恺区成交2144套，同比大涨120.6%，环比高升71.9%；而惠东县单月成交仅48套，同环比下降高达80%以上，连“热区”的零头都比不上。从整个上半年情况来看，惠城区登顶状元，仲恺区摘得榜眼；大亚湾和博罗县居中，惠阳区、惠东县及龙门县成交靠后。惠城区是惠州主城区，网签面积为81万㎡，占全市25%，1/4的成交量。这里2021年常住人口为155.88万人，位居大湾区前列（第12位），楼市有实打实的刚需支撑。惠城区坐拥两江四岸，堪称半城山色半城湖，环境好，生活和交通便利，是很多惠州生活的人安居的优先区，房价也较为稳定。但惠城区楼市也有非常“致命”的痛点，区内生产性人口外溢严重，就业机会不足。2022年，惠城区GDP是1029.66亿元，仅为大湾区县区平均GDP的59%，连及格线还没达到；同年，惠城区人均GDP约为6.2万元，不及大湾区县区平均水平（15.5万元/人）的一半。很多人“住在惠城，工作在仲恺、大亚湾、深圳”。仲恺区上半年网签面积为65万㎡，全市占比20%，仅次于惠城区。6月仲恺成交取得压倒性第一，得益于【星河臻誉府】项目，单盘成交面积约3.93万㎡，一个盘就占了当月仲恺总成交面积的17.6%，不过该项目热卖原因之一是回迁房因素。仲恺房价，有相对坚挺的产业支撑。2022年仲恺区固定资产投资增长15.4%，增速连续5年保持全市第一；工业投资增长63.3%，增速及总量均居全市第一。仲恺以占全市3%的土地面积，创造了17%的GDP和28%的规上工业产值。日前，赛迪顾问先进制造业研究中心发布2023年先进制造业百强园区榜单，广东省一共有10个园区入选，惠州占了2位，一个是惠州仲恺高新技术产业开发区，还有一个是惠州大亚湾经济技术开发区。大亚湾一直以来都是惠州置业的热点，接壤深圳，产业坚实，石化产业领军国内。2023年上半年，大亚湾新房供应规模持续低位，楼市整体呈回暖趋势，住宅新增供应总面积约38.9万㎡，环比下跌25%；网签总面积约55万㎡，网签量排名全市第三，房价处于惠州第一梯队。博罗县紧随其后，成交面积也在55万㎡左右，约占全市网签面积17%。2022年广东省2022年GDP十强县，博罗县以801.39亿位列第一。博罗县还有长宁镇丰谷园等旅游区，今年民宿及服务业市场火爆。至于今年惠州楼市的“后进生”，当属惠阳区、惠东县及龙门县。惠东县、龙门县都是以旅游房产为主。不过，惠东巽寮湾板块以约22279元/㎡成交均价摘榜惠州楼市网签均价的“天花板”；龙门腹地片区却以约4928元/㎡成交均价成为惠州楼市的“索马里海沟”。海景，本应该是惠州楼市的“大杀器”。深圳地呈“哑铃型”，土地资源紧张，海岸资产稀缺，别墅更是早已停止审批。但在惠州，却能以深圳刚改的价格，实现海景别墅梦，这是何等美事。但是惠州早年低价把海边土地卖给开发商，收取土地红利，致使片区缺乏整体规划，项目质量参差不齐。好的项目自然不乏香港、深圳和内陆大佬“收入囊中”，但大多数项目都变成的海边的建筑“疥疮”。
惠阳区，是深圳投资客和刚需客曾经最青睐的区域之一，当潮水退去的时候，也满载了投资客惨痛的伤痕。2023年6月，惠阳区供应住宅392套，供应面积约5.4万㎡，环比下跌35%，同比下跌64%；网签住宅674套，网签面积约7.5万㎡，环比下跌33%，同比下跌18%。去年10月28日，深圳地铁首条东西快线14号快线开通至沙田站；今年6月27日起，惠州南站正式更名为惠阳站；惠阳站综合交通枢纽项目被列为2023年惠州重点建设计划，拟于今年开工……这一些列事件若是放在2019年之前，想来都会引发“看房热”，但如今大家却兴致缺缺，一方面因为深圳楼市本身不振；另一方面更为重要，惠州“杀鸡取卵”的卖楼方法，终被反噬。楼市从来都只是个信号，是城市竞争力和热力值的一个综合体现。惠州这次在全国70城新建商品住宅销售价格指数中垫底，其实是一记警钟。惠州的位置不差，地处珠江口东岸，是为数不多的既与广州、深圳两座一线城市接壤，又拥有出海口的城市。基本盘也不差，2022年，惠州经济总量跨越5000亿元台阶，达到5401亿元；同比增长4.2%，正式迈入全国城市GDP“5000亿俱乐部”。但是，大家想过没有，惠州经济增速2022年为什么领跑广东？动力从何而来？惠州高歌猛进能保持多久？去年因为“比亚迪效应”，坪山GDP的增速高达14%，是深圳除深山合作区外增速第一的区。深圳外溢+比亚迪效应，惠州承接了不少红利。但近日，继深汕合作区之后，汕尾市公示涉及海丰县6个镇的“深汕特别合作区拓展区”概念，又引发了深圳可能再次扩容的可能。东莞比惠州离深圳西部更近，与深圳往来更加密切。随着深中通道、深珠通道的建设与开通，珠江口西岸城市也在积极对接深圳：中山拿出翠亨城市新中心66平方公里的“深中经济合作区”，被民间称为“西深圳”；珠海谋划15分钟搭上深中通道，未来还有深珠通道直连前海……因此，如今临深、接深地区竞争激烈，大家都争夺深圳的资源外溢。惠州虽有地利，还需自己更加努力、更加积极。基于以上基本情况，我们对惠州楼市做出以下3点预判：在深圳土地面积小，价格高，很多人无力在深圳安家置业，惠州是一个很好的补充。是深圳一个重要的刚需、刚改安置地，也是很多深圳人第二居所、第三居所置业的倾向城市。数据显示，惠州的户籍人口是415万，而惠州的常住人口却达到了606万，常住人口比户籍人口要多了接近200万。地缘因素，惠州作为深圳都市圈核心成员，深圳向惠州外溢的居住需求会一直持续。因为需求的持续性，价格跌到一定程度就会触底反弹。就目前而言，惠州已经筑底了，开发商折扣力度颇大。这次倒数第一，政府也将积极采取救市政策。趁着谷底期，刚需客户可以斟酌选择，比如惠城、仲恺、大亚湾、惠阳白云新城、南站新城等政府规划的核心片区，价值更有保障。如果考虑到投资及升值部分，则要留意深惠的轨道交通。深圳地铁五期规划里有两条通向了东莞，但深惠城际地铁因客运量原因被搁浅。近年国家发改委地对地铁的审批越来越严，未来短时间内深惠交通将以市域铁路、城际为主，这也意味着站点和站点之间的距离会被拉的很远，可能是三五公里甚至十几公里才设一个站。如此，就只有站点周边的房子更有价值。总的来说，惠州的房子，最好从自用的角度出发，或者抱着长线的心态来买。
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
