在房住不炒时代，当金融属性逐渐从房子身上剥离时，产品力就成为评判价值的重要标尺。比如，现在大家会更关注住的舒不舒服，设计好不好，或者得房率高不高，等等一切能决定居住体验的因素。这两年房子不好卖，不仅房价内卷，连户型设计也在逐步逼疯开发商。市场“恶战”之下，各大房企犹如八仙过海各显神通，纷纷使出浑身解数，把这届买房人狠狠地爽到了。过去两三年，广州最开始卷产品的地方，其实是像增城、南沙、白云这样的外围刚需区。原因很简单，市场不确定性增加，资金向核心优质区回笼，刚需项目不得不另辟蹊径，把户型玩出花来吸引客户进场。在控制建面和总价的前提下，如何想方设法提高实用性是当下刚需卷出天际的最大特征。是的，没错，广州市场真的内卷到这种程度了：73平可以有四房。白云的广州地铁·云城上品就是如此，还带有四开间朝南、可以放双开门冰箱的U型厨房、三分离式洗手间，实用性放眼市场是不是足够逆天？如果想要四房带两个卫生间，招商雍云邸87㎡南向户型应该是市场上最低的入场门槛了。甚至还带有独立入户花园，通过对飘窗、花池、阳台的极致利用，实用率可达到95%以上。招商雍云邸87㎡户型图
三房市场同样很卷。
像增城的保利水木芳华，南沙的保利时光印象，68㎡就能上三房，基本低于市面上大部分三房产品的面积段。白云的星汇城二期，87㎡三房竟能四开间朝南、真·南北对流。番禺的越秀·大学城·星汇锦城，76㎡3房2厅户型，主卧近一半面积设计成阳台，实际得房率接近100%，阳台也从传统阳台变为大进深阳台。第二个趋势，无处不在的实用设计，收纳墙变“S”型，厨房变“U”型在压低面积段的同时，又如何保证更实用、更舒心呢？U型厨房和S墙就被研究出来了。以万汇天地·朗庭最小面积的80㎡户型为例，放置有大U厨房，背后的柜体由飘窗改建而成。既能节省空间，同时也能优化烹饪动线，增强餐厨活动的互动性。同时，因为U型厨房没有位置摆放冰箱，玄关一侧的墙体就设计成“S”型。这样一来，鞋柜、双开门冰箱均可内嵌，完美兼顾了舒适+实用并存的难题。比起房间数、厨房等功能的精细化延伸，公区的进化显得更加直观大气。比如，之前传统的公区空间是客厅、餐厅严格区分开，现在是往功能整合实现一体化布局。以海珠的江泰里项目为例，约76㎡做三房两厅两卫，整个公区实现了客厅、餐厅、阳台的一体化设计。中海江泰里约76㎡户型图
更妙的是，客厅旁边有个+X的多功能房，可以根据自己的需求用作书房、电竞房，或者直接打通，客厅就变成大方厅。
这种设计的亮点就是，让客厅开间变得更大，室内采光面也更宽了，比以往单一客厅的采光提升1.5倍以上，把改善型产品或大户型才有的亮点也放在刚需产品上。在刚需产品发起内卷之势后，就像电影院有人率先站起来为了更好的视听效果，后面坐着的朋友也会不自觉被影响带动，中心区、改善型户型都开始狂卷产品。以前改善产品、大户型给人造成一种刻板印象就是：实用率偏低。因为户型越大公摊越大，分摊到实际利用的空间就相应“缩水”，如若能有超80%的实用率度都可以作为卖点宣传。但现在很多开发商的产品使用率没达到90%起步，好像太好意思提了。这一切，源于前段时间广州市政府发布的容积率新规征求意见稿：鼓励设置大阳台，放开对赠送面积的限制。
比如番禺的龙湖·御湖境约190㎡户型，几乎每个功能区都有赠送飘窗、阳台，加上拓宽了阳台进深，整个空间赠送面积就有31㎡，相当于一个普通三房的主卧大小，综合起来实用率超95%。又如白云珠江西航道的新项目珠江右岸，直接在官微上打出20%的赠送率，据闻整体得房率超100%，这放眼以前的平层时代想都不敢想，只存在于复式或公寓上。
和两三年前，普遍4、5米开间的阳台尺度相比，如今阳台越来越主打尺度感。以天河的联投·文津府约165㎡户型，为了完全做到南北对流，除却南向看山的9米大阳台，餐厅对着北向生活阳台，层高也够大（3.1米，通常2.8米），通透性和观景享受想不强都难。南向的9米宽阳台，甚至通过次卧内退，做了一个L型转角设计，延展了阳台空间，除了放洗衣机，甚至还能种种花，摆个跑步机健身。联投·文津府约165㎡户型图
说完阳台、公区、使用率这些，大户型产品在卧室设计上同样十分重视。什么南向、套房这些已不再稀奇，现在主卧开始往“南北对流”、“酒店式行政”、“270°拐角”靠拢。来看下面这种户型设计，衣帽间将床位和卫生间隔开，主卫和主卧都有270°飘窗，相当于被两个折叠屏包围，极大地升级了房间视野和采光性。同时预留有独立的梳妆台和办公区，看起来就像功能齐全的行政套房，加上每次开窗直面这270°宽景，颇有“主卧小家化”的感觉。
龙湖御湖境约190㎡板房实拍图
随着金融属性从房子身上逐渐剥离，产品迭代的快与慢、好与坏，势必会成为未来市场关注的焦点。广州房价已不便宜，在同等价位情况下，买到使用率和设计更好的产品，何必还要去选择产品力一般的二手或普通的路边货。所以未来住宅的分化会变得越来越明显，迭代快的新盘比二手更占流动优势。纵观广州户型的内卷变化，基本是头部房企率先出击，像越秀、保利、万科、中海等等，敢吃第一个螃蟹的人更容易掌握主动权，其它房企如何迎战破局是关键。
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