有人深夜赶考场，有人辞官归故里。
深圳最高楼平安金融中心爆出被退租10层，深圳写字楼市场一片看衰声，就在这时，全球联合办公鼻祖WeWork却大举杀入。楼校长获悉，WeWork已在深圳开出两家店，今年将再开业7家店。
WeWork 在深圳的现有网点及计划开店情况
逆势出击的WeWork，底气何在？楼校长专程考察了正在装修的WeWork深业上城店和开业不久的后海中建钢构店、TCL大厦店。
接待楼校长的店长是个小麦色皮肤的小姐姐，棒球帽，奶奶灰的发色，小钻石鼻钉，捧着一台MacBook，楼校长对WeWork的品牌第一印象居然是“潮牌”。
一进入WeWork，楼校长的第一感受是“设计太赞了！办公环境太酷了、太舒服了！”尤其是WeWork后海店，瞬间有一种在美剧里职场办公的感觉。
皮质大沙发、全木质地板、球形灯具、全玻璃格办公间、开放式水吧、全刷卡门禁，甚至是洗手台的漱口水……这些都让WeWork的办公环境显得简洁大方贴心兼具设计感。
楼校长特意寻找了8个细节，让大家感受一下共享办公鼻祖的风姿。
1、前台有漂亮小姐姐帮你接待客人
WeWork TCL大厦店前台接待区，可帮忙接待客户及收发快递，作为大多数小型公司来说，节省了聘请前台漂亮小姐姐的成本，却享受了此项服务
2、不定期的社群活动，创业者最便捷的资源整合方式
周末，WeWork TCL大厦店大厅正在举办互联网分享活动，这类活动几乎大部分周末都会举办，同一创业方向的会员可以分享自己的经验，也方便整合不同的资源
3、逼格满满、多种规格的会客空间
WeWork TCL大厦店大厅会客区，茶歇、会客、移动办公皆可做小型会客室
4、免费水果、咖啡及周一早餐
WeWork TCL大厦店水吧，主要为会员免费供应新鲜水果水、烘焙咖啡乃至啤酒，周一还会提供免费的早餐，要知道一起吃早餐交流，是一个很好的交流契机
5、每月免费打印文件
WeWork TCL大厦店打印室，可每月为会员提供120张黑白打及20张彩打的打印额度
6、带有隔音设计的私密通话空间
WeWork TCL大厦店电话间，有专门的隔音设计，防止在公共区域通话打扰他人，同时也使通话更具备隐私性；会议室，6-30人不等的会议室都有，会员可用WeWork 的APP进行预约，会耗费1-6个不等的点数，每人每月约有3个点数。
7、灵活的办公空间
这是大厅的移动办公位，你只用带一台电脑就可以过来办公。所有的桌子都带有万向轮，如果举办活动，桌子随时都能非常便捷的移走。
这是多人独立办公间，有2人间、4人间、6人间、8人间和10人间，所有的办公间都用玻璃隔开。如果公司员工数量调整，可以次月转到匹配员工数的格子间里，也可以转到WeWork的任何一家店里。
8、击中你小心脏的人性化设计
猜猜这个玻璃桌子是干什么用的？楼校长赌一包辣条你猜不到。这是一个小型游戏机，给会员用来解压，打一把怀旧的街头霸王，清空一下头脑再投入工作。
无论是精装住宅还是办公，楼校长都会特别留意卫生间的设计，使用的洁具品牌、卫生间的设计细节等，往往最能反映开发商对项目的定位。这是我看过四家共享办公品牌中，唯一一家在洗手间免费提供漱口水、纸杯、棉签、化妆棉等护理用品的一家。
走访WeWork时，正巧遇上在这里办公的好友。他告诉我：“WeWork的价格确实在共享办公品牌里是比较高的，但细节更到位，让人更舒服。比如活动区的电话间，大门、活动区、办公区的门禁，让空间更安静、私密。洗手台的漱口水很贴心，对通宵熬夜的创业者来说确实很有必要！”
“哦，对了，免费咖啡也算个特色吧，你每天喝三杯咖啡，你就算赚了。”朋友打趣地向我说了几点WeWork的特色。
对于WeWork，楼校长最好奇的是，在供应量越来越大的深圳写字楼市场，它如何定价？怎样赚钱？
数据表明，深圳办公楼市场已严重过剩，福田中心区写字楼都出现空置现象。在WeWork开店最多的南山区，同质化竞争更为严重。南山区委书记王强最近透露，南山有各类众创空间245家，孵化面积达130万平米。由于竞争激烈加上经济形势不佳，深圳不少二房东和共享办公空间亏损严重，近期有些已经关门。据说，连著名的腾讯众创空间都不赚钱。
WeWork此时挤进这个拥挤的市场，能赚到钱吗？
WeWork后海店店长介绍说：一个卡位是3200元。楼校长禁不住当面直呼“太贵了！”要知道，后海写字楼一平米也就240多元，这等于一个卡位算了十几平方的空间了，而一个卡位实际最多只用2㎡的空间。这样算下来，一平米租金高达1600元/月，是传统办公租金的6.75倍，会有人买单吗？
WeWork TCL大厦店6人间办公间，办公间从单人间到十几人间都能租到，费用按卡位个数进行计算，TCL店卡位为3000元/㎡左右。
我把疑惑说给店长听后，她算了笔账。“你其实没把公摊算进去，除了办公位，WeWork比传统办公提供了更多的公共空间。WeWork每月3200元的卡位费除了提供办公空间、办公桌椅及储物柜外，还包含物业费、水电费、7*24小时宽带、7*24小时水吧（含咖啡）、定量打印等服务，也就是交费后你可以拎包进驻办公，再不用另外掏钱享受其他服务。”
相比之下，同等位置的传统办公室每100㎡，最多容纳10-14人办公，按照每个卡位按8㎡算，也需要近2000元的成本。对于看中WeWork公共空间和服务的公司，多出1000余元，是可以接受的。
WeWork工作人员提供的会员服务图
此外，楼校长还注意到，WeWork最短可以租2个月，只要退租前一个月申请即可，这一点确实比传统写字楼灵活很多，也比其他共享办公品牌有优势。
走访结束后，我的问题不再是“WeWork到底多赚钱”，而是“WeWork到底能不能赚钱”，要知道如此灵活的租期，必然导致一定时间的办公空间空窗期，间接影响出租率和营收。
为此，楼校长专门为WeWork算了一笔账。以中建钢构大厦网点为例——
租金成本：运营面积共计3层3000㎡，中建钢构大厦的均租金是245元/㎡·月，考虑WeWork整租多层且租期长及品牌等因素，勉强按原价6折计算，总体年租金也要518.4万，
装修物管成本：加上装修费、物管等成本，第一年将投入约1029万成本。
前期筹备的时间成本：需要至少3个月时间。
计算结果：按照第一年满租9个月，8㎡/工位、3000元/工位计算，第一年亏损17万；两年整体达到80%的出租率，才能保证有100余万的利润。若是低于80%的出租率，则可能会出现亏损。值得一提的是，成本中还未计算招租所投入的推广费和佣金。
WeWork财务测算模型示意图
当然，这只是WeWork中建钢构大厦一个网点的收入情况，若是计算全国所有的店，则又是另外一个规模。据悉，截至2018年10月，WeWork已在北上广深等地运营了超过27万㎡的办公空间，按照8㎡/工位*3000元/㎡计算，WeWork目前在中国一年预计有超过12亿的营收。对于这种新业态来说，跑出规模是第一位的。
目前，WeWork在中国的共享办公市场份额占比还比较小。据行业办公平台数据统计，截至2018年9月底，全国共享办公共运营面积达1200万平方米，也就是说WeWork仅占了总体市场的2.5%左右；有机构推测2022年左右，全国共享办公面积将达到上亿平，工位数将达到1315万个，整体市场规模将达到2367亿。
这是WeWork可以想象和图谋的空间。但是，这并非WeWork一家的市场，共享办公发展2015年发展至今4年时间，已经有太多共享办公品牌，如优客工场、纳什空间、SOHO3Q、氪空间、腾讯众创空间等，如何扩张市场、提高品牌竞争力，以及拓展更多盈利可能，或许是WeWork以及所有共享办公所要面临的问题。
好租平台梳理的共享办公品牌融资阶段情况
除了WeWork，楼校长还走访了深圳其他几家主要的共享办公品牌，并对其特点进行对比。
深圳四家共享办公品牌对比
共享办公，作为办公市场的一个细分领域，满足了办公企业对办公空间更细化的需求。对于独立创业者和初创公司，WeWork这类共享办公空间确实为他们提供了更舒适、体验更好的办公环境。
更为不同的是，WeWork有强大的粉丝效应。入驻WeWork的群体不乏像朋友一样对新事物充满好奇的人，他们或是独立创业者，或是初创团队，以互联网、金融、外贸、自媒体等新兴行业居多，也不乏世界五百强的来华创业者。他们多是25-35岁左右的群体为主。
一位在这里办公的朋友告诉楼校长：“WeWork在上海开业时我就开始关注它，希望有一天能来深圳。深圳店一开业，我们马上就搬过来了。”
对于小型公司而言，共享办公空间则是一种不错的过渡空间，共享办公空间相对节约成本，且能节省装修、采购设备等时间和资金投入；对于大公司而言，共享办公则可以避免人数陡增而出现的工位无法增加的尴尬，也不用考虑未来人数扩张提前租下更大的空间提前支出多余成本，“拎包进驻”特别便于大公司拓展快速进入一座新的城市拓展业务。
在Wework这类的共享办公空间，除了办公，很多创业者还能结识更多不同行业的朋友。
来WeWork时，前台活动区域正好在举行一场互联网主题的分享活动；之后与好友道别时，他正准备去参加这里举办的一场单身派对活动……没准，这里能闯出几个独角兽，或是拓展出共享办公新的业务板块，又或者撮合几对志同道合的恋人。
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