10号线开通后，平湖房价能跟上龙华吗？

近日，楼校长前往平湖踩盘，意外发现地铁10号线平湖段已基本建好，全线地下主体工程已经全部完成。

据官方消息，目前仅部分出入口、风亭等附属结构没有完成，完成后将于明年3月试运营，预计明年6月可以正式投入使用。

10号线路线图

10号线连接了平湖、坂田和福田，同时拥有一个710米的亚洲最长地铁站——双拥街站，是一条值得重点关注的地铁线。

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10号线对哪些楼盘影响最大？

每新增一条地铁线，总有一些盘的命运会迎来重大转折。

楼校长盘点了10号线各站点沿线1000米范围内的新房和二手房，福田段和坂田段主要以二手房为主，仅平湖段有少量新房。从福田到坂田，再到平湖，房价依次递减。福田段以7万/平米居多，少数楼盘10万+/平米，坂田段均价6万/平米左右，平湖段4万/平米出头，头部和尾部的房价相差近2倍。

数据来源：贝壳找房

10号线途经的三个片区中，福田和坂田已有其他地铁线路，只有平湖是首次通地铁。深圳原关内的交通条件已经接近完美，增加的地铁线更多的是锦上添花，但对于没有地铁的原关外，新建地铁简直就是雪中送炭。所以10号线对房价的影响程度从高到低大致排序如下：平湖第一，坂田次之，福田垫底。

此前楼校长简单梳理过龙华首开地铁后的房价变化，4号线开通后，龙华与关内的隔阂被打破，房价大多翻了一倍以上，与福田的差距也逐渐缩小。2009年龙华房价大约只有福田的一半（彼时福田均价2.3万/平米以上），到2013年前后，龙华均价涨至2.5万/平米左右，福田则为3.3万/平米左右，差价不到一万。

 

数据来源：搜狐焦点

透过龙华看平湖，首开地铁后的平湖房价，不说与福田的差距，至少与坂田的差距会逐渐缩小。结合当前价格洼地和未来涨势来看，10号线平湖段的房子性价比最高。

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10号线约等于当年的4号线

平湖约等于龙华？

10号线与4号线有很多共同特点，它们是深圳仅有的两条穿越深圳中轴的地铁线路，而且都止于福田口岸，都连接了深圳的铁路枢纽。

4号线开启了龙华楼市的“春天”，使龙华在短短十年间实现了房价不过万到六七万的巨变，少数优质楼盘的单价已经接近10万/平米。纵观10号线影响最大的平湖，其发展现状与龙华发展之初有着诸多相似之处。

商品房供应少，旧改遍地开花

平湖目前在售的商品房住宅项目仅2个，在龙岗这个供应大户中几乎没有存在感，但平湖旧改非常多，目前已经确定主体的就有30多个，与龙华旧改数量相当，其中不乏佳兆业、华侨城、特发、金地、远洋等大开发商。这是一张平湖旧改项目的分布图，可以看出，平湖街道总共41.8平方公里的面积，旧改正全面开花。（图源：特发地产）

 

旧改为城市带来的是城市面貌、生活配套的迭代升级，这一点同样可以参考龙华，鸿荣源在龙华的百万超级旧改，为片区带去了60万的商业体量，同时使整个龙华老城面貌焕然一新。

交通大变革：建设深圳的枢纽之一

平湖正在规划建设一个可以媲美深圳北站的超级交通枢纽中心，包含“1个枢纽、2条城际、3条地铁、4条快速路”。

 

平湖枢纽站是在既有的平湖站基础上建设的，是深圳“四主五辅”九大枢纽之一，总投资超80亿，将打造一座总建面约83万平米的TOD全能轨道综合体。平湖枢纽站建成后，将实现大湾区1小时通勤圈，到罗湖口岸约11分钟，到广州约60分钟。

从现有规划来看，平湖枢纽站后期会与10号线平湖站连为一体，地铁18号线也将在平湖枢纽站形成换乘，17号线则在双拥街站与10号线交汇。届时平湖街道将成为继深圳北、前海湾后第三个拥有3条地铁交汇的关外街道，目前深圳北站和前海湾站附近的房价节节攀高，平湖站周边房价值得想象。

更值得一提的是，广深城际和深惠城际也将双双交汇于平湖枢纽站，其中广深城际从平湖站出发，大约11-19分钟就可到达罗湖站和罗湖蔡屋围金融中心，大约30分钟可到达东莞，约60分钟可到广州。深惠城际最大的意义则在于促使平湖与前海实现了轨道快速直通。

广深城际和深惠城际路线图

首次通地铁，价值将迎来巨变

平湖的交通一直为人诟病，也因为交通不便导致片区发展稍有落后，10号线无疑是平湖本年度最大的福音。相比已有地铁的区域，首次开通地铁的区域，尤其是原关外区域，其房价受到的冲击力更大，就像前文提到的，当年4号线开通，龙华首次通地铁，房价直线上涨，下一个发生此盛况的区域或许就是平湖。

产业加重投入，规划深圳北部新城

在产业发展方面，平湖与龙华同样有异曲同工之妙。龙华规划有深圳北站CBD，平湖规划有深圳北部新城。

今年5月5日，龙岗政府官网上发布了一则关于平湖的重大规划：平湖将定位为深圳北部新城，原平湖金融与现代服务业基地由最初规划的2.25平方公里扩容到11.96平方公里，新增平湖枢纽地区、力昌工业片区、山厦工业片区、平湖老墟商业片区及平湖村等功能片区，旨在联动平湖枢纽，支撑平湖发展成为深莞几何城市中心。

按照官方的说法，未来平湖金融与现代服务业基地将是湾区东部国际贸易中枢，深圳北部产业商务中心，龙岗区的城市副中心。因此，将打造成信息和科技服务、高端制造、现代物流、商务金融、生活型服务中心。

无论从定位、产业类别还是交通枢纽上，平湖的新规划都和深圳北站商务区非常类似，而且平湖还有一个优势，与前海享受同等优惠政策（仅针对在前海注册平湖办公的企业）。

平湖的旧改、交通、产业规划都跟龙华不谋而合，那么在此背景下平湖是否也将迎来一次和龙华同样的爆发呢？

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10号线开通后最被看好的楼盘

一二期已经热销售罄

在10号线24个站点中，平湖枢纽站（即地铁10号线平湖站）将成为最具爆发力的点，毕竟所有的“便宜”都被它占了。楼校长在平湖站踩点时，发现佳兆业金御佳园与该站点仅一路之隔，将首先享受利好辐射。

佳兆业金御佳园是总建面65万平的超大项目，分三期开发，一期配建有8.3万平的购物中心，二期配建有大约2万平底商。平湖一直缺乏高端的大型购物中心，佳兆业超10万体量的商业将填补这一空白。事实上，楼校长所踩的几个平湖楼盘，无论远近，均是将佳兆业金御佳园的商业作为自己项目的卖点之一。佳兆业金御佳园无论自身配置，还是业界口碑，已然成为片区标杆物业。

佳兆业金御佳园商业效果图

在佳兆业金御佳园身上，楼校长仿佛看到了10年前的莱蒙水榭春天：知名开发商+多期开发品质大盘+区域标杆。标杆大盘对片区发展具有强大的带动作用，前段时间莱蒙水榭春天爆出一套75平的2房成交价710万，已然带着龙华房价奔向10万。

标杆项目本身也更受市场认可。据佳兆业金御佳园现场销售介绍，去年11月份项目一二期开盘入市，仅仅四十余天推售的住宅产品就全部售罄，今年八月份加推120套住宅，开盘数周后再次售罄，成为平湖最热销的项目。楼校长认真踩盘后分析总结了该项目市场认可度高的原因，供大家参考：

1、距离平湖枢纽站仅300米

现阶段平湖最大的痛点就在于交通，进出难严重阻挡了片区发展。10号线开通后将极大地改善平湖的交通现状，而待平湖交通枢纽中心建成后，通往深圳各区甚至全国各地，都是高效便捷的，片区的价值自然也会大大提升。佳兆业金御佳园距离平湖交通枢纽站仅300米，将成为平湖交通改善后最直接最大的受益者。

2、自带学校和10万商业

佳兆业金御佳园自带约10万平商业，其中有8.3万平为集中式购物中心，相当于1.5个福田cocopark的大小，未来这里将成为平湖最具人气的地方。除此之外，自驾5分钟内还有建面约10万平的华南城奥特莱斯以及3.8万平的熙璟城配套商业，这两个都是已经开业在运营的。

项目三期还规划有一个36班学校，预计明年7月移交政府，9月开学。项目学区范围内另有平湖中心小学和平湖中学。

3、大社区，自成生态

佳兆业金御佳园处于平湖最核心的位置，一共分三期开发，包含住宅、公寓、商业等多种业态，社区内规划有市政休闲广场、幼儿园、养老中心以及小区园林，几乎所有的生活需求都能在小区内得到一站式满足。

佳兆业金御佳园一二期已经卖完，三期即将入市，主推87-117平3-4房，目前已经开放样板间。

项目内外各方面配套正处于强兑现期，一二期住宅的热卖已经证明了项目的魅力之大，三期产品在一二期基础上进行了优化，而且距离平湖枢纽站更近，估计会更加抢手。10号线开通在即，未来房价格局将发生重大变化，现在正是入手的最佳时机，感兴趣的朋友建议提前关注。

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