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均价4.7万,它将打破光明区的“日光”神话
goldolive
>《深圳》
2020.03.25
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从去年开始,火热的光明区被贴上了“日光”的标签,到了今年,光明区第一个入市新盘——乐府花园能否再现日光神话?从该项目各方面的素质来看,深圳看房团预计很难热销。
01
项目基本信息
乐府花园,原光明高端人才项目,位于光明木墩片区,东侧临近华夏路,南侧为高新东产业配套宿舍项目,西侧临近高新路,北侧为双明大道。
项目占地面积约2.63万㎡,总建筑面积约14.86万㎡,
容积率3.9
,其中住宅面积约9.48万㎡,商业面积约0.56万㎡。
车位略显不足,总房源数1036,车位数980,车位比0.95
。
交通
在深圳郊区购房,首要考虑因素就是交通,如果项目在地铁站1公里范围之外,那么无论从自主角度,还是投资角度,该项目或许都不是一个特别好的选择。
乐府花园在交通方面存在硬伤,项目距离地铁6号线光明大街站,
步行距离约2公里,步行时间约30分钟
,从家到地铁的往返时间接近1小时,对于绝大多数深圳人来说是难以接受的。
短期内,地铁6号线是光明区境内唯一一条地铁,预计在今年年中开通运营,地铁13号线一期的主要覆盖范围是南山科技园和宝安石岩片区,与6号线接驳。从某种意义上说,地铁13号线增强了6号线通达南山的能力,但没有增强光明区的地铁密集度,在未来,乐府花园800米范围内也没有轨道交通的规划。
2019年,深圳市交通局发布了《深圳建设交通强国城市范例行动方案(2019-2035)》,方案中重点提出,到2035年,建成轨道都市,全市绿色出行分担率超过85%,
全市轨道站点10分钟步行范围可覆盖的居民比例达到70%
。
如果全市70%的房产都能10分钟步行到地铁站,那么乐府花园步行30分钟,肯定是排在后30%了,未来地铁将成为房产的标配和必需品,没有地铁便利的房产,价值会大打折扣。
教育
近日,光明区教育局发布了光明区积分入学、学区划分的意见稿,其中公示了深实验光明学校小学学区:光明社区、东周社区、东坑社区。
乐府花园是否在东周社区,是否能上深实验光明小学?这直接关乎该楼盘的价值。
网上存在诸多争议,有网友称乐府花园属于新湖
楼村社区
,不在东周社区范围内,因此不能上深实验光明小学,如下图所示的东周社区范围,红圈是项目所在地。
如果购房者是冲着深实验光明小学来购买乐府花园,那么需要注意一点,乐府花园到底是不是学区房仍存在争议。
商业
项目1公里范围内没有大型商业,距离较远的有星河天地的COCOCity,绿地新都会的商业,正力时代广场,光明农贸市场等,但都需要步行约30分钟。
其实商业配套对项目的影响已经变得越来越弱,外卖、生鲜电商的快速发展,让人们足不出户的买菜,订餐,在疫情期间更是培养了这种习惯,虽然乐府花园自带商业只有约0.56万㎡,但对项目的价值影响反而没有那么大。
价格
乐府花园均价4.7万/㎡,这个价格很难做到热销。因为在2019年12月22日,也就是3个月之前,与6号线光明大街站无缝接驳的绿地新都会,开盘均价也是同样的4.7万/㎡。
龙光玖龙台和绿地新都会能做到日光,是因为它们近地铁,同时也在光明区的核心地块,勤诚达正大城日光,是因为本身是大型综合体,又配有华中师范大学附属光明学校,而乐府花园似乎没有什么亮点,就连价格也不算优惠。
02
项目区位
光明新区成立于2007年,当时仅有公明、光明2个办事处,直到2016年8月,公明、光明两个街道二分为六,新设光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道办事处。
从各街道的固定资产投资占比,我们可以发现光明区的优先发展级:
(固定资产投资:
通过建造和购置固定资产的活动,国民经济不断采用先进技术装备,建立新兴部门,进一步调整经济结构和生产力的地区分布,增强经济实力,为改善人民物质文化生活创造物质条件)
凤凰街道的固定资产投资额比其它5个街道的总和还要高,主要是源于凤凰城的规划
。
凤凰城是深圳17个重点区域之一,从2014年启动建设到现在,可以说是发生了翻天覆地的变化,以观光路、光明大道和光侨路为主干道,布局了华星光电等高技术企业,还坐落着招商局光明科技园、华强文化创意产业园等高端产业园区。
光明街道属于行政、文化中心,要突出科技、商务、政务、文化、社交等功能融合,依托中央公园规划建设,重点打造一批立体城市项目,建设大尺度城市地标,打造多元融合的中央活力区(CAZ)和城市新中心。
乐府花园,不在凤凰城的规划范围内,也不在光明中心片区的核心位置,准确来说应该是位于中心区的边缘位置,区位上来说不算好也不算坏,只能说是一般。
03
项目户型
在乐府花园的宣传语中提到,首付95万即可入手光明两方,那么这种两房到底长什么样?
A1户型,建面67平方米,2房2厅3阳台,入户门的设计比较奇葩,有一个三角形的收纳空间,餐厅和厨房隔着一道承重墙,空间使用效率低,而且厨房门正对着两个卧室的门,不可避免的会产生油烟和噪声的污染。
B1户型,建面88平方米,2房2厅1卫,户型比较方正,在左边次卧的阳台,可以拓展为一个小房间,变为2+1房,但改造后会使房间变得更加局促,同时,这种客厅在中间,卧室居两边的格局,也会在一定程度上影响主人的私密性。
乐府花园的户型一共有13种,像上面两种67/88㎡面积段的小户型占大多数,还有少量110-120㎡面积段的三房户型,这里就不一一分析。
整体上看,乐府花园的户型设计中规中矩,空间利用率在80%左右,相对较低的首付款,支持2房改3房,3房改4房,比较符合刚需的购房需求。
项目还有一个优点是准现房,预计将于年底交楼
。
以上就是乐府花园的优点和缺点,它既具备低首付、小户型、上车门槛低、热门区域的优势,但仔细研究后发现,它也存在如交通、教育、区位等诸多的硬伤,人们对光明区的关注度一直很高,但以乐府花园的价格和条件,很难做到“秒光、日光”。
现在的光明区就像围城,城外的人想进来,趁着光明区房价上涨,大赚一笔;城里的人想出去,因为目前生活在光明区实在是太不方便了,同等价位远比不上龙岗中心城
。
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