均价4.7万，它将打破光明区的“日光”神话

从去年开始，火热的光明区被贴上了“日光”的标签，到了今年，光明区第一个入市新盘——乐府花园能否再现日光神话？从该项目各方面的素质来看，深圳看房团预计很难热销。

 

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项目基本信息

 

乐府花园，原光明高端人才项目，位于光明木墩片区，东侧临近华夏路，南侧为高新东产业配套宿舍项目，西侧临近高新路，北侧为双明大道。

项目占地面积约2.63万㎡，总建筑面积约14.86万㎡，容积率3.9，其中住宅面积约9.48万㎡，商业面积约0.56万㎡。

 

车位略显不足，总房源数1036，车位数980，车位比0.95。

 

交通

 

在深圳郊区购房，首要考虑因素就是交通，如果项目在地铁站1公里范围之外，那么无论从自主角度，还是投资角度，该项目或许都不是一个特别好的选择。

 

乐府花园在交通方面存在硬伤，项目距离地铁6号线光明大街站，步行距离约2公里，步行时间约30分钟，从家到地铁的往返时间接近1小时，对于绝大多数深圳人来说是难以接受的。

短期内，地铁6号线是光明区境内唯一一条地铁，预计在今年年中开通运营，地铁13号线一期的主要覆盖范围是南山科技园和宝安石岩片区，与6号线接驳。从某种意义上说，地铁13号线增强了6号线通达南山的能力，但没有增强光明区的地铁密集度，在未来，乐府花园800米范围内也没有轨道交通的规划。

 

2019年，深圳市交通局发布了《深圳建设交通强国城市范例行动方案（2019-2035）》，方案中重点提出，到2035年，建成轨道都市，全市绿色出行分担率超过85%，全市轨道站点10分钟步行范围可覆盖的居民比例达到70%。

 

如果全市70%的房产都能10分钟步行到地铁站，那么乐府花园步行30分钟，肯定是排在后30%了，未来地铁将成为房产的标配和必需品，没有地铁便利的房产，价值会大打折扣。

 

教育

 

近日，光明区教育局发布了光明区积分入学、学区划分的意见稿，其中公示了深实验光明学校小学学区：光明社区、东周社区、东坑社区。

乐府花园是否在东周社区，是否能上深实验光明小学？这直接关乎该楼盘的价值。

 

网上存在诸多争议，有网友称乐府花园属于新湖楼村社区，不在东周社区范围内，因此不能上深实验光明小学，如下图所示的东周社区范围，红圈是项目所在地。

 

如果购房者是冲着深实验光明小学来购买乐府花园，那么需要注意一点，乐府花园到底是不是学区房仍存在争议。

 

商业

 

项目1公里范围内没有大型商业，距离较远的有星河天地的COCOCity，绿地新都会的商业，正力时代广场，光明农贸市场等，但都需要步行约30分钟。

 

其实商业配套对项目的影响已经变得越来越弱，外卖、生鲜电商的快速发展，让人们足不出户的买菜，订餐，在疫情期间更是培养了这种习惯，虽然乐府花园自带商业只有约0.56万㎡，但对项目的价值影响反而没有那么大。

 

价格

 

乐府花园均价4.7万/㎡，这个价格很难做到热销。因为在2019年12月22日，也就是3个月之前，与6号线光明大街站无缝接驳的绿地新都会，开盘均价也是同样的4.7万/㎡。

 

龙光玖龙台和绿地新都会能做到日光，是因为它们近地铁，同时也在光明区的核心地块，勤诚达正大城日光，是因为本身是大型综合体，又配有华中师范大学附属光明学校，而乐府花园似乎没有什么亮点，就连价格也不算优惠。

 

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项目区位

 

光明新区成立于2007年，当时仅有公明、光明2个办事处，直到2016年8月，公明、光明两个街道二分为六，新设光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道办事处。

从各街道的固定资产投资占比，我们可以发现光明区的优先发展级：

 

（固定资产投资：通过建造和购置固定资产的活动，国民经济不断采用先进技术装备，建立新兴部门，进一步调整经济结构和生产力的地区分布，增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件）

凤凰街道的固定资产投资额比其它5个街道的总和还要高，主要是源于凤凰城的规划。

 

凤凰城是深圳17个重点区域之一，从2014年启动建设到现在，可以说是发生了翻天覆地的变化，以观光路、光明大道和光侨路为主干道，布局了华星光电等高技术企业，还坐落着招商局光明科技园、华强文化创意产业园等高端产业园区。

光明街道属于行政、文化中心，要突出科技、商务、政务、文化、社交等功能融合，依托中央公园规划建设，重点打造一批立体城市项目，建设大尺度城市地标，打造多元融合的中央活力区（CAZ）和城市新中心。

 

乐府花园，不在凤凰城的规划范围内，也不在光明中心片区的核心位置，准确来说应该是位于中心区的边缘位置，区位上来说不算好也不算坏，只能说是一般。

 

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项目户型

 

在乐府花园的宣传语中提到，首付95万即可入手光明两方，那么这种两房到底长什么样？

 

A1户型，建面67平方米，2房2厅3阳台，入户门的设计比较奇葩，有一个三角形的收纳空间，餐厅和厨房隔着一道承重墙，空间使用效率低，而且厨房门正对着两个卧室的门，不可避免的会产生油烟和噪声的污染。

B1户型，建面88平方米，2房2厅1卫，户型比较方正，在左边次卧的阳台，可以拓展为一个小房间，变为2+1房，但改造后会使房间变得更加局促，同时，这种客厅在中间，卧室居两边的格局，也会在一定程度上影响主人的私密性。

 

乐府花园的户型一共有13种，像上面两种67/88㎡面积段的小户型占大多数，还有少量110-120㎡面积段的三房户型，这里就不一一分析。

 

整体上看，乐府花园的户型设计中规中矩，空间利用率在80%左右，相对较低的首付款，支持2房改3房，3房改4房，比较符合刚需的购房需求。

 

项目还有一个优点是准现房，预计将于年底交楼。

 

以上就是乐府花园的优点和缺点，它既具备低首付、小户型、上车门槛低、热门区域的优势，但仔细研究后发现，它也存在如交通、教育、区位等诸多的硬伤，人们对光明区的关注度一直很高，但以乐府花园的价格和条件，很难做到“秒光、日光”。

 

现在的光明区就像围城，城外的人想进来，趁着光明区房价上涨，大赚一笔；城里的人想出去，因为目前生活在光明区实在是太不方便了，同等价位远比不上龙岗中心城。

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