“100万喝茶费”的宝中，今年还有“打新”机会……
近日，宝安中心又火了一把，原因是有网友爆料，宝中的三个新盘——海纳公馆、云玺锦庭、都市茗荟花园，在“售罄”之后又拿出新房来卖，而且想买房还要缴纳近100万的喝茶费。海纳公馆116平4房户型总价1120万，喝茶费100万；海纳公馆89平3房户型总价816万，喝茶费85万；以上信息的来源是网友通过中介获取的，而这些近百万的喝茶费，最后是流入到中介、内部人员之手，还是流入到开发商手中，我们不得而知，因为几乎所有开发商都发出声明辟谣，从未收取过任何喝茶费。
事情的经过并不难理解，由于政府的限价，一些项目开盘的价格比周边的二手房价格还低，业主摇号买房，买到手就相当于赚到一大笔钱，楼盘自然供不应求。也有业内人士指出，开发商不愿意把利润全部让给购房者，通常会巧立名目增加各种附加费用，喝茶费（更名费）其实就是开发商的一种捂盘手段，这种事情在南京和杭州屡禁不止。这些喝茶费到底会流向谁不是我们今天主题关心的，我们关心的是：加100万喝茶费购买宝中新房是否划算，深圳看房团认为购房者占不到任何便宜，差不多就是以市场价格购房。以海纳公馆为例，2019年6月的宝中，没有“双范”、“前海扩容”和“豪宅税新政”，宝中也没有开启疯涨模式。海纳公馆开盘的备案均价为8.9万元/平，户型建面约75平、89平、116平三种户型，单价区间在7.4-10.8万/㎡，总价区间在562-1274万/套。8.9万的单价看似非常诱人，实际几乎抢不到，一些89平米朝南的户型，单价在9.5万。对比当时周边的二手房价格（2019年6月），西岸观邸建于2006年，81平附带高赠送面积，如果把房价和税费分摊到实际使用面积中，西岸观邸的单价也在9万元/平左右；2013年的次新房天御豪庭，如果算上赠送面积，均价在8.5万左右。所以从一开始，海纳公馆就不是真正意义上的倒挂，到了今年3月，虽然宝中的挂盘价已经上涨了很多，但实际成交价会压低，海纳公馆加上100万的喝茶费，也是当下的市场价格。100万，足以在深圳东部郊区付一个首付，而在宝安中心，只够给中介喝喝茶？是谁给他们的勇气？深圳看房团认为，宝安中心这匹黑马的异军突起，主要原因有以下几点：前海聚集了深圳乃至全国投资者的目光，每个人都想拥有前海，但是在2019年之前，前海只有一个住宅项目前海时代，选择性非常小。在前海东南侧的老前海片区，月亮湾大道两侧有一些住宅项目，如阳光棕榈园、鼎泰风华、诺的假日等等，这些住宅虽然也具有很高的投资价值，但无论是地铁的密集程度，街道面貌，各项商业文化配套设施，都远比不上发展多年的宝安中心。同时宝安中心既有花样年花乡这样的刚需盘，也有凯旋城这样的改善盘，还有壹城中心、熙龙湾这样的豪宅，可以满足各类人群的居住投资需求，在以上情况下，投资前海的需求自然外溢到宝安中心。前海扩容在从前只是一个猜想，但在2019年10月24日，前海扩容 “双扩区”方案已上报国务院。2019年年初出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》也提到“研究进一步扩展前海发展空间，并在新增范围内实施前海有关支持政策。”在今年8月深圳经济特区成立40周年之际，宝安中心的发展或将迎来更多机遇。我们也发现，在11月入市的云玺锦庭，与西岸观邸和壹号公馆相邻，备案均价要比海纳公馆高2万元/平新政以前，宝安的豪宅线是360万，即使是刚需住房也要缴纳不菲的税费。“双十一”豪宅税新政出台后，宝安区迎来极大利好，一套房可以少缴几十万的税费，这也就成为了买家和卖家的议价空间。宝安中心自然是卖家市场，业主反应极快，纷纷提高挂盘价，深圳有些小区业主联合起来哄抬房价，不管怎么说，宝安中心在2019年年底出现了很强的涨幅。据乐有家研究中心数据显示，2个月的时间，宝安中心区二手房住宅价格从8.25万/平上涨到9万/平。如果宝中在今年纳入前海的扩容区，那么宝中作为前海的一部分，新房入市大概率会受到政府的限价，因为去年年末，天健拍下前海桂湾宅地，普通商品住房入市最高均价为9.9万元/㎡，我们可以以这个价格作为参考，预测宝中新房入市的价格。毕竟前海的关注度太高，“房住不炒”必须贯彻到底。未来，宝安中心最核心的区域，还有3个住宅项目，他们分别是泰华梧桐聚落、都市茗荟花园二期和泰华海逸世家。其中泰华梧桐聚落和都市茗荟花园有望在今年入市。项目西北部紧邻壹方城，东南部紧邻都市茗荟花园二期，西南方向正对熙龙湾，可以说是宝安中心居住区的核心位置，距离地铁1号线、5号线、11号线都不远。上图为项目已出地面部分，总建面7.1万平米，计划2020年竣工，共规划4栋多层（4/6/7栋商业,5栋或规划为会所），以及4栋高层住宅（1/2/3/8栋）。其中商业约2500㎡，住宅约46175.7㎡。泰华梧桐聚落体量较小，户型以刚需为主。4栋住宅预计15-20层高，共计362户。其中套内面积小于90平的有332户，占比超过90%。润恒都市茗荟花园，分两期开发，一期在去年10月取得预售证，备案房源位于一期ABCD栋，一共有413户，其中小于90平米为214户，均价约10.9万/㎡，总价在448-5071万/套。都市茗荟花园二期与一期被新湖路分隔开来，紧邻泰华梧桐聚落，但是建设进度没有泰华梧桐聚落快。二期由5栋高层住宅组成，容积率3.82，总共732套，套内面积小于90平的有549套，占比75%。相比于一期，二期的刚需户型更多，值得重点关注。紧邻地铁1号线新安站，东南侧与凯旋城一路之隔，北侧紧邻着云玺锦庭和西岸观邸。绕着项目工地走了一圈，与去年6月份海纳公馆开盘时并没有区别，围挡内部非常安静，泰华海逸世家仿佛处于停工状态，何时入市目前也没有确切的消息。项目占地7.5万平方米，建筑面积32万平方米，据深圳房信网显示，海逸世家由23栋高层连体式住宅，半围合成一个中心庭院及三个主题庭院，使住户有一种“置身花园”的感觉，整体上看项目应该是偏豪宅的。周边的西岸观邸和新锦安壹号公馆的挂牌价都在12万左右，未来泰华海逸世家入市时又会是什么价格，还要看限价政策的松紧程度。宝中片区的区位，交通都没得说，只有学位相对弱一些。对于购房者来说，花上百万的喝茶费去买宝中新盘，占不到任何便宜，泰华梧桐聚落和都市茗荟花园二期预计在今年入市，大概率会有限价（省下100万喝茶费），而且多是90平以下的刚需户型，这才是我们应该重点关注的对象。
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