深圳东部最有可能从这里引爆

在深圳，有一个区域，人们提起来，总是不屑一顾，然而，当人们去看相关数据时，却常常被打脸。面积居深圳之首、GDP稳居福田之前，新房成交量稳居深圳之首……

 

对了，它就是龙岗。

 

01

龙岗成交量第一，只是常规操作

 

成交量告诉我们，数据比印象更靠谱。

 

下面是今年4月至今，深圳的新房成交数据：

区域	4月成交套数	环比	龙岗/深圳占比
深圳	3446	9.3%	29.8%
龙岗	1027	7.8%
区域	5月成交套数	环比	龙岗/深圳占比
深圳	3143	-8.8%	34.3%
龙岗	1078	5.0%
区域	6月首周成交套数	环比	龙岗/深圳占比
深圳	1089	48.77%	54.27%
龙岗	591	1106%

 

从以上数据看出，进入6月后，深圳楼市进入了爆发期。成交量呈直线上升趋势，其中，龙岗的成交量更是进入井喷阶段，在深圳新房市场的占比也从30%左右，直接跃升为超过50%。龙岗成为深圳新房市场的最大主力。

 

这意味着，自深圳楼市重启后，市场上人气最旺的，不是人们印象中的南山，也不是媒体中日常成为网红的光明，而是一直被人视为没存在感的龙岗。

 

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引爆东部的最有可能是这个板块

 

在龙岗区政府2020政府工作报告中，大运新城和坂雪岗科技城是作为龙岗的“双核”之一要“集中力量攻坚”的，具体做法是：

 

积极推动大运新城扩容提质，大力推进嶂背村片区土地整备，高标准建设深港国际中心，开工建设大运中心配套设施项目，打造高水平的“城市新客厅”。

 

在产业规划上，2020年龙岗区政府工作报告中，是这样表述的：

 

力争将大运新城、坂雪岗科技城纳入综合性国家科学中心分中心规划建设范畴。对标世界一流高科技园区，编制深圳国家高新区龙岗园区综合发展规划，推动高新技术产业集群化发展。 

 

围绕着“双核”，我们把龙岗分为四个片区：分别是大运、龙岗中心城、布吉、板田。经过综合研判，本号认为，未来最有可能引爆深圳东部的片区，就在大运。

 

我们所说的大运片区，是指以大运地铁站为支点，向外辐射的区域。主要包括大运新城、大学城、体育馆、北部创新产业园等几个子片区。

 

为什么说是大运？有以下几个原因：

 

首先，大运站将成为深圳东部重要的交通枢纽，未来东进的重要依托。在龙岗区政府的官方表述中，大运站被表述为大运枢纽。它包括现有的3号线、在建中的14号线、16号线以及规划中的深大城际（深圳—大亚湾）和以大运为起点的龙岗区第一条有轨电车线路——中心城环线。 

 

其次，是国际大学城的规划。其中包括已经开学的香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学、以及正在建设中的吉大昆士兰大学。而随着名校的相继引进，必然带动中小学的教学质量大幅提升，同时，高校与高级知识分子的聚焦，必然会吸引高科技企业的进驻。加上原有的深圳最为齐全的体育设施，必然会形成浓厚文化氛围，这也是吸引人流的一个重要因素。 

 

第三个原因，除了明确的政府规划以及相对低洼的价格，深圳扩容的预期及深圳都市圈再度重提，也给了更多人看好这里的想像空间。

 

随着深圳在国家战略中的地位提升，深圳的楼市吸引了来自全国的广泛关注，不但是住宅受到了热捧，就连在其他城市很难出手的公寓产品，在深圳的许多区域都成了抢手货。在深圳战略地位不断提升的同时，深圳的土地供需市场的矛盾日渐突显，而一旦深圳扩容成为现实，惠州是唯一的选择，加上深圳都市圈的建设中，除了东莞外，其他如惠州、河源、汕尾三市，都是东进的方向。因此，无论是将来深圳扩容还是不扩容，只要深圳保持城市均衡发展，龙岗将成为深圳东部的中心，是完全可以确定的事情。而大运片区将成为深圳东进战略的引爆点。

 

这一点，在深圳2020年的政府工作报告中，也得到了进一步的印证：

 

我们要突出宜居优先、以人为本、从容开发，出台推进区域协调发展战略实施方案，深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略，切实把城市规划好、建设好、管理好。

 

东部重点发展信息经济、生物医药、现代物流和滨海旅游，打造全球电子信息产业高地、未来产业试验区，建设现代化国际航运枢纽和世界级滨海生态旅游度假区，加快大运新城、坪山燕子湖、坝光国际生物谷、深汕特别合作区中心区等重点区域开发建设。

 

在城市平衡发展战略指导下，东进，将成为大量普通置业者上车刚需和在有限预算内改善住房的现实选择。 

 

本号在实地考察过程中发现，这里的4万左右的一手房源基本已经售罄。称得上有一定供货量的，仅有仁恒公园世纪、颐安都会中央以及世茂深港国际中心少数新盘在售，售价均在5W+，所幸的是，下半年又有大量新盘入市。

 

03

片区楼盘印象

 

先说整体印象。

 

由于单价相对较低，大运片区的新盘，户型普遍较大，基本是以三房起步。少数两房也在样板间中被改成为了三房。

 

和原特区内福田、罗湖、南山以及原关外的宝安、龙华等区相比，龙岗的交通相对来说，目前还是一大短板。但教育资源与之前相比，已经有了明显的改善。

 

打个比方来说，如果说南山是100度的开水、光明、宝中已经达到了90度的话，龙岗目前的热度，则刚刚达到70度。

 

1. 仁恒公园世纪二期

仁恒公园世纪，位于龙城街道龙岗大道与爱新路交汇处南侧，在大运和爱联两个地铁口之间。相对于一期，二期离地铁口距离更远一些。以99-165平米住宅为主，毛坯均价为52000，其主要卖点为地铁盘、学区房（上海外国语大学附属龙岗学校、一期、二期内各有一所幼儿园）、大社区。但由于与大量城中村比邻，以及距离地铁口还是相对较远。

 

 二期共8栋高层，总套数1383套，总车位1388个。目前大部分户型还有的挑选。交楼时间在2022年。

 2. 颐安都会中央五期

颐安都会中央是目前大运片区在售新盘中最大的楼盘，共分七期开发。目前在售的是五期。五期6栋13座30层高层住宅，总户数1643，停车位1730。主推户型为76-143平米。交楼标准为精装修，均价为57000。目前，可挑选的户型还比较多。

该楼盘的主要卖点是离地铁口近，从大运站出来，放眼望去，几乎全被该小区包围。属区域标杆型综合体，整个项目就建在大运站上，周边配套也较为齐全，比如，COCOPARK，大运公园等，学区房（华南师大附属龙岗大运学校）。预计交楼时间在明年底。

 3. 世茂深港国际中心

 

如果说前面两个楼盘是主打改善性住宅，那么，世茂深港国际中心，则以其规划和位置备受瞩目。虽然是公寓性质，但开盘时却吸引了来自全国各地的投资客，曾经是春节前的网红盘。

 

项目与大运游泳馆一路之隔，如意路与黄阁路交汇处，距离在建地铁16号线“大运北站”较近，步行距离约800米，周边有大运自然公园、龙城公园、体育运动学校、大运场馆等低层建筑，整体视野较为开阔。 

 

该盘最大卖点是其未来的商业规划。项目占地面积32.19万㎡，根据总体规划，该项目将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目，其规划的600多米的深圳第一高楼，作为该片区乃至深圳的地标性建筑，自然是该盘中卖点中的卖点。

 

户型跨度较大，既有40多平的，也有200多平的。精装修交楼标准，目前均价为52000元左右。预计明年底交楼。由于是年前开盘，目前可供挑选的楼层和户型已不多。

 

下期重点考察龙岗中心区片区，敬请期待。