西丽再添一住宅新盘，买还是不买，挺纠结的

进入6月，深圳楼市升温明显。不断有网红盘，抢筹盘涌出。然而，由于市场上新盘太少，深圳楼市呈现出明显的“狼多肉少”的局面。随着下半年的新盘供应量的增加，这一局面有望得到局部缓解。

 

随着6月25日样板房开放，西丽纯住宅项目远洋天著距离正式开盘已经进入倒计时。据售楼处置业顾问介绍，正式开盘预计要到7月份，目前看房要提前进行预约，并提供200万的验资证明。

 

6月29日，岛主实地考察了远洋天著。

 

01

加分项：片区规划+交通+商业配套

 

项目位于丽山路与留仙大道交汇处西北角，从地铁5号线D出口出来，便是已经营业的益田假日里购物中心，绕过假日里，就看到远洋天著的施工现场，从地铁口到项目，距离大约在300米左右，正宗的地铁盘。 

 

由于6月25日样板房已经开放，因此，岛主上午11时左右来到原来设置在购物中心一楼中厅的临时展示中心时，并没有看到销售人员，但仍有一些顾客在这里观看楼盘模型以及区位图。远洋天著的广告几乎布满了一楼的所有展示空间。

 

在临时展示中心，开发商自己总结了项目的几大亮点：实力雄厚的开发商；大社区；大学城的区位优势；地铁，双高铁的交通优势；30万平商业配套；南二外平山小学。

 

1、从片区规划来看，大学城是最大卖点。给人们带来的想像空间比较大。随着大学城建设的不断推进，片区人流数量与质量都将得到大幅提高。

 

2、交通也是亮点。项目所在位置，不仅有5号地铁大学城站的便利，附近还有7号线的西丽站（百度地图步行距离1.2公里）。

  

3、商业配套也是卖点之一。作为住宅的配套，益田假日里大型购物中心已经开业，能够解决未来业主的就近休闲购物需求。

  

4、教育方面：据相关资料显示，目前远洋天著自带2700平米的9班幼儿园，对口小学为南二外平山小学，对口初中为深圳大学城丽湖实验学校。

  

平山小学虽然历史比较悠久，但排位并不高，只是挂上了南二外后，有会一定的提升，因此，教育配套只能算方便，但并不是项目的加分项。其教学特色是足球。

  

5、医院方面：附近有南方科技大学医院、深圳大学总医院，项目自身还配建有1000平米的社康中心。基本可以满足日常要求。

 

02

减分项：高压线+噪音+车位比

 

说完加分项，再来说说减分项。

 

 

1、近在咫尺的高压线：岛主绕着项目四周转了一圈，吃惊的发现，在项目的西侧，不足100米的位置，竟然是一个变电站所在——“深圳地铁110千伏西丽主变电所”。而从此经过的高压线距离项目西侧的楼盘，也近在咫尺。

据了解，“深圳地铁110千伏西丽主变电所”是深圳地铁5号线唯一的主变电所，2009年6月封顶。2010年8月成功送电。是地铁5号线工程同步建设的重要配套设施，担负着地铁5号线车站、车辆段的牵引及动力照明负荷，同时担负7号线及规划的15号线用电。

 

据了解，远洋天著住宅项目由7栋住宅组成，分为东、西两区。而对外可售的集中在西片区，少部分在东片区，东区主要用于回迁。

 

从上图来看，高压线起码对于西侧的两栋住宅有一定影响。主要看客户心理上是否能接受。

 

2、再来说说噪音。

 

项目距离留仙大道很近，交通便利的同时，难免会带来噪音的影响。

留仙大道是是位于深圳南山区的一条主干道，可以通往深圳北站，福龙路和南坪快速，深圳地铁五号线的留仙洞站、西丽站、大学城站、塘朗站和长岭陂站在这里。因此，在上下班高峰期堵车严重时，噪音也比较大。看房时需要考虑此因素。

另外，周边旧改项目较多，在相当长时间内，也会有一定的粉尘噪音影响。

 

3、让人失望的车位比。

 

根据相关公开资料显示，远洋天著提供的总房源是1542，车位数为1340，车位比不足1:1。

 

再来看看户型面积。首批可售产品为98-162㎡3-4房，其中，108-115-118为主力户型。按照其销售的说法，预计售价在10W+的均价，那么一套房子的总价都在千万以上。那么，对应这个房价的购房者，基本上都是改善一族，人均一台车，甚至是两台车都是正常的，因此，不足1:1的车位比，不能不说是该项目的一大遗憾。

4、距离报恩福地直线距离不足3公里。

在西丽片区购房，还有一个因素不得不考虑。在西沥水库西侧，就是深圳最大的墓园——报恩福地。而该项目距离报恩福地直线距离不到3公里。

放大一下，卫星图上就是下面的样子：

而且，在项目与报恩福地之间，目前尚无高层建筑遮挡。至于在某些户型里能否看到这片墓地，尚不能确定。

（图片来源：咚咚找房） 

03

结论：优缺点鲜明，部分户型销售恐受影响

 

分析了项目的优势与短板之后，我们再来结合房价分析一下项目的性价比。由于相近区位缺少可比的新盘，我们采用链家的二手房数据（下图）。大家可以参考一下。

 

一个新盘入市，会不会受到市场的追捧，往往取决于与周边楼盘的对比。回首去年金众麒麟公馆的热销，最大的原因在于其与周边二手房价格的倒挂。所以，价格对远洋天著很重要。

 

至于具体的销售情况，取决于消费者对于高压线（变电站）的接受程度、对于学位的要求高低以及对于墓园因素的接受程度了。

 

楼盘主要数据：

占地：38954㎡

建面：244037㎡

容积率：4.6

绿化率：40%

总房源：1542

车位数：1340

首批可售产品为98-162㎡3-4房，其中，108-115-118为主力户型。

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