罗湖的房价，被光明打败？

楼市里的喜新厌旧，人们已经习以为常。

 

曾几何时，上海宾馆以西是被老深圳人斥之为乡下的地方，如今，且不说南山已经让大多数人高不可攀了，就连过去被视为“偏僻”、“荒凉”“鸟不拉屎”的光明，也被人们视作下一个“南山”而另眼相看。

 

罗湖，就象一个没落的贵族，在繁华中忍受着孤独。

 

01

闹市中的湖景房，卖了两年仍在卖

 

位于布心路与爱国路交汇口处的西南角，默默矗立着两栋崭新高层建筑。若非查阅相关资料，即便从楼下经过，路人也很难相信，这里面竟然还有新盘在售。

 

 

这个开盘于2018年底，只有364户的湖景新盘，如今还在销售的传麒东湖名苑，的确让人有些唏嘘。

 

与很多让人拥有无限想像力的期房相比，东湖名苑的优缺点如同一对生活了多年的夫妻，优点让人麻木不仁，而剩下的尽是无可否认的缺点。

 

售楼小姐对于团长的到来似乎有些意外，但依然职业地陪着团长来到位于26楼的样板间实地考察。

 

站在样板间向北眺望，东湖美景尽收眼底。湖景新盘名副其实。

 

  

学位也还不错。项目对应学区，小学为省一级学校水库小学，中学为东湖中学，虽不算名校，上学也还方便。

 

项目紧邻东乐花园。和东湖名苑都属于一个开发商，深房集团。

 

交通既是优势，也是人们诟病最大的地方。距离项目最近的地铁站是5号线的太安站，大约500米。附近公交车站站点众多，无论是乘坐公交车还是开私家车出行，都十分方便。

 

 

售楼小姐不讳言楼盘的缺点：虽然样板间所处位置景观不错，但目前在售房子要么属于低楼层，最高10层，只能看到一点湖景，要么属于大户型，174平米的户型还有几套可以选。而且噪音也比较大。而这恐怕也是目前售价仅6万出头，仍然不太好卖的主要原因吧。

02

即将开通的口岸，并未让口岸新盘大卖

 

 

莲塘口岸日前已经通过国家验收，正式开通日期只差官方宣布。然而，当团长到此踩盘时发现，新口岸的开通，并没有让附近的新盘大卖。

 

帝景台是口岸附近少有的在售新盘。从地图上看，帝景台距离最近的2号线新秀地铁站直线只有500米，但步行距离却超过2公里，七拐八绕的，到地铁口也颇费周折。

 

项目位置较为特殊，位于与香港一路之隔的延芳路上。站在小区楼上，东边的莲塘口岸便一揽无余。

 

帝景台是去年7月开的盘，一共5栋476户纯住宅。据现场销售人员称，此次推出的是3栋，户型主要是大户型，小户型已经售完。楼盘均价在69000-72000不等。与今年三月份的64000的均价相比，已有10%左右的涨幅。

 

 

帝景台最大的卖点是口岸物业。口岸以其巨大的过关人流，吸引了不少置业者。深圳的其他口岸物业，都是片区的房价巅峰。而莲塘口岸附近，目前有新世界四季御园、翠苑花园以及兰亭国际等新盘、次新盘环绕。目前售价在6万上下。

 

据了解，莲塘口岸未来是人货综合通关的口岸，设计日均流量为30000人次。这也是帝景台目前最大的卖点。

 

 

此外，景观也是项目不错的卖点。尤其是朝向口岸一侧，视野较为开阔。

 

2.8的容积率以及1:1.3的车位比，也是项目的一大亮点。这在寸土寸金的罗湖，比较难得。

 

帝景台目前的短板也比较明显。

 

首先是交通。虽然说口岸开通在即，但这里的出行仍然是很不方便。

 

其次是商业配套，另外，罗芳村属于待拆除重建片区，附近缺少大型的购物中心。

 

此外，项目距离香港垃圾填埋场过近，直线距离只有1.6公里。

 

整体感觉，目前在售的大户型，其瞄准的是改善性一族，但由于所处地段的规划及未来旧改的不确定性，以及目前的交通与配套，对于改善性一族，吸引力不大。

 

03

罗湖，真的不香了吗？

 

随着深圳“一路向西”的城市步伐，作为改革开放龙头之一的罗湖，似乎失去了昔日的风采。无论是GDP的排名，还是房价的排名，罗湖都位居中下游。罗湖，真的不香了吗？

 

房价是一个时期经济的市场化反应。伴随着罗湖经济排名的下滑，罗湖的房价也从原来的榜首，跌落到南山、福田，甚至是原属关外的宝安、龙华之后，如今，随着光明房价的快速飞涨，已经有部分二手房源超过了7W+，整体超过罗湖房价也似乎只是时间问题。罗湖的房价正在快速滑落到深圳的第三梯队，向龙岗、坪山、大鹏看齐。

 

问题来了。罗湖，还值不值得投资？

 

在回答这个问题之前，我们先看看影响房价的主要因素是什么？

 

著名财经评论员刘晓博认为，影响房价的决定因素，短期看政策，中长期看人和钱的流向。其中人和钱的流向又取决于产业。产业最重要的是高科技和金融。

 

刘晓博是从城市维度来分析影响房价因素的，那么，当我们用来分析一个城市不同区域时，该理论同样有效。深圳各区域的房价更替，也进一步印证了这一理论。

 

问题在于，在目前的格局下，罗湖的房子还值不值得买？

 

我们知道，房子的主要功能有居住和投资两种。而对于以居住为主的刚需一族来说，交通便利、配套成熟与价格合适是排位最靠前的因素。从这个意义上来讲，罗湖对于满足深圳人居住这个层面上来说，是个较理想的选择。

 

再从投资角度来看，投资分短线和长线。从短期热点来看，罗湖显然不是短期投资热点，而是属于深圳楼市的“补涨”板块。但从长远来看，随着罗湖城市更新的推进，老城区的价值将会迎来新一轮的发现。

 

我们还是用数据说话吧。今年上半年，深圳一手房的成交中，罗湖占了650套，其中套数和面积分别同占增长157.9%和124.5%，位居深圳各区之首。这其中主要得益于茂业德弘天下的贡献。配套齐全，成熟片区的学区房，还是深圳人的最爱。

 

因此，对于以自住和喜爱长线投资的购房者来说，千万别小瞧了罗湖。

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