金茂府对面，捡漏机会来了吗？

自“715”楼市新政出炉后，市场各端都受到不同程度的影响，但总体上是抑制投机，利好刚需的，不管未来楼市如何发展，生活还要继续，深圳看房团还将持续为粉丝寻找有价值的项目。

 

今天，我们来分析一个被“地王”环绕的限价项目，它就是位于龙华上塘的中海汇德里，预计于本月底开放展示中心，下半年可能入市。

 

01

一个被“地王”环绕的项目

 

龙华区的“地王”项目，大致集中在三个区域，分别是深圳北站商务区，红山中央居住区，以及承接红山外溢的上塘片区。

 

细数一下历年来龙华区的“地王”项目：

 

2013年10月，中海地产以38.2亿元竞得龙华上塘一居住用地，楼面地价1.46万元/平方米，成为当时深圳住宅总价与单价“双料”地王。剔除包含的安居商品房9.8万平方米的面积，实际楼面地价高达23250元/平方米，而地块周边当时的住宅售价不到2.5万元/平方米。这一地块就是现在的中海锦城，目前挂牌价格在9.6万/平方米。

 

2014年10月，龙光地产以46.8亿元夺得龙华白石龙地王，折合楼面地价25094元/平方米，当时该地块周边的二手房价不过2.5万至3万元/平方米。建成项目就是白石龙地铁站旁的龙光玖龙玺。

 

2015年9月，龙光地产112.5亿拍得龙华商业地块，土地使用年限40年，楼面价约为1.95万元/㎡，成为龙华总价“新地王”。建成项目就是位于红山地铁站旁的龙光玖钻，公寓备案价约5.6万/平方米。

 

2016年6月，中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合体以82.9亿元的高价拿下龙华上塘商住用地，楼面地价高达56781元/平方米，而周边房价不过5.5万元/平方米。建成项目就是龙华金茂府，于2019年11月开盘，备案均价10.3万/平方米。

 

2019年6月，深圳迎来史诗级土拍，龙光以65.85亿拍下红山地块（A817-0609），其中人才房面积14100+22600平方米，楼面地价66988元/平方米。时隔1年，该地块建成项目获名龙光玖龙台，目前已开放展示中心，但没有拿到备案价格，周边二手房价格在8-9万/平方米。

 

这些年一路走来，我们见证了这么多地王的诞生，随之而来的是房价的飞速上涨，从2013年的2字头，到如今的10万+，龙华红山已经不是刚需能够染指的地方。

 

但我们今天分析的中海汇德里项目有一定特殊性，它是红山上塘片区首个采用“双限双竞”出让的地块。

中海汇德里，位于地铁4号线上塘站B出口，隔着腾龙路（地铁4号线/6号线），与昔日13年地王中海锦城、16年地王金茂府相望，东南方向不足一公里，就是19年地王龙光玖龙台，一个地铁站距离就是15年地王龙光玖钻……

在2019年11月，中海汇德里地块（A816-0068）被中海地产竞得，成交金额50.2亿，楼面地价37404元/㎡。根据出让条件：

 

1、本次出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

 

2、A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米；

 

3、配建只租不售人才住房初始配建面积为13100㎡，只租不售的人才住房产权归政府；

 

4、商品住房取得套房不动产权证之日起3年内不得转让；

 

5、商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修；

 

总结起来，中海汇德里被众多地王环绕，但项目本身在拿地时就已经被限价，价格完全透明，在周边潜龙曼海宁、鸿荣源尚峻8万，中海锦城9万，金茂府10万的价格对比下，中海汇德里7.14万的单价确实非常有吸引力。

 

02

项目详情和配套

 

楼盘名称：中海汇德里花园

楼盘位置：深圳市龙华区上塘站B出口

土地面积：2.47万平

建筑面积：13.42万平

容积率：4.9

产品属性：住宅+商铺

楼栋数量：5栋

总户数：1206

停车位：1250个

绿化率：30%

 

最新进展：展示中心正在修建，项目即将出地面，共分5栋开发，3梯6户，48层超高层住宅。主打的面积为81平、94平、110平3-4房，户型图如下所示：

交通情况：紧邻地铁4号线上塘站B出口，由于离地铁和马路较近，难免会有噪音的影响，与地铁6号线上芬站步行距离约800米，目前上塘站周边分布几个大型城中村，每天早晚高峰的人流量较大，交通体验较差，随着地铁6号线的开通，这一情况或许可以得到缓解。

商业配套：腾龙路对面就是ATMAll，1.4公里处是天虹购物中心，这两处商业综合体以中低档品牌为主，可以满足日常的生活需求，值得关注的是已经开业的红山6967，由南山欢乐海岸原班团队打造，包含有演艺馆、展览馆和深圳第二图书馆，目前已经引进盒马鲜生和开心麻花。

教育配套：小学学区是上芬小学，中学学区是龙华区实验学校，学校排名在龙华区是垫底的，没有什么附加的教育价值，未来金茂府将引进华东师范大学附属深圳龙华学校，预计2021年9月投入使用，有望改善区域的教育水平。

居住环境：上塘的整体居住环境要比红山差一个档次，而腾龙路西侧要比东侧差一个档次，因为腾龙路东侧是金茂府，中海锦城、星河传奇等一批新建商品房，而西侧是龙塘村、简上村等城中村，龙光玖龙台和中海汇德里其实都面临着人员混杂，居住环境不存粹的问题。

 

总结：中海汇德里的价格吸引人，交通和商业配套都没问题，只是教学配套和居住环境有待改善，靠近地铁一侧的楼栋会有噪音的影响，这一方面在选房时也要格外注意。

 

03

还有多少升值空间

 

龙华区房价的天花板位于红山，房产价值第一梯队的，是带有深高北学区的楼盘，包括金亨利、汇龙湾、水榭春天5/6期，在红山片区，有名校学位要比没名校学位的均价高3-4万/㎡。

 

红山相比于与上塘，居住环境更好，交通更便利，而且有名校学位的支撑，所以上塘的房价永远无法超越红山。

 

上塘片区的机会，在于产品更新，品质也不错，而且价格相比红山更实惠，如特发和平里、潜龙曼海宁、港铁天颂、尚峻花园，一些改善型产品的户型，房龄，配套都没有硬伤，对于一部分改善型人群，上塘的性价比和选择空间更大。

 

中海汇德里虽然限价7.1万/平，价格比较有吸引力，但片区的价值决定了升值空间并不大，上塘无法超越红山，而红山的价格因为利好基本兑现，土地开发完毕，已经没有多少升值潜力了。

 

总体来看，中海汇德里的价格吸引人，配套没有硬伤，学校和环境有待改善，未来的升值空间，相比于西丽、前海、沙井、光明等地还有一定差距。

---

告诉大家一个好消息，本公司旗下的“知识星球”——“大湾区楼市”，将重新对外开放，允许新会员加入。

“大湾区楼市”“以深圳为核心，兼顾大湾区其他10个城市”，为大家提供购房咨询服务，年费只收1000元（目前为促销期，以后可能会上调）。

大湾区楼市”，将由刘晓博的助理、“深圳看房团”公众号主编曹俊提供咨询，他是深圳地产圈资深人士，有丰富的市场经验。他将跑遍深圳所有新盘，以及珠三角主要片区，为大家提供“更贴近市场”的服务。