打开APP
未登录
开通VIP,畅享免费电子书等14项超值服
开通VIP
首页
好书
留言交流
下载APP
联系客服
惠州,有一个可以买的片区
goldolive
>《深圳》
2021.05.11
关注
1
先说一说上周五发的文章,发出后的后台留言不太好看,正常,这个节点没有跟风唱空,自然是招人烦的。
我当然知道看空吸粉,但不屑于看空吸粉,说房价扛不住了要大跌,没房子的看了情绪是爽了,赞你良心了,有用吗?这种时效五分钟的精神鸦片半毛钱价值也没有。
最近我让咨询师频繁去各片区踩盘,就是要掌握深圳房价变化的一手信息。
咨询师给我反馈的一线信息就是,成交惨淡是真的,但卖盘坚挺也是真的,和调控前的报价基本无差,有的甚至调高了,没什么像样的笋盘,所谓笋盘就是同户型最低报价,据中介说真正的笋盘非常少,放出来很快就卖掉了。
为什么报价不降反升,自己代入一下就理解了。
因为报价系统被关闭了,如果你是业主要卖房,看不到别人的挂盘价,中介说的你又不信,你会怎么报价?
为了避免低卖,肯定会报一个比心理价位高不少的价格,先试探市场反应,过段时间卖不掉再适度下调一点价格。
没有了价格对比,业主都担心自己是那个卖便宜了的傻子,价格反而更难下调了,这恐怕是政府未想到的一个负作用。
好,今天不讲深圳楼市,说说惠城。
如果你一定要买惠州,建议先去看看惠城。
2
我以前写过几篇惠州的文章,写了临深,惠阳,大亚湾和海景房,一直有人留言让我讲讲惠城,我没去过所以不好乱讲。
上周五一,刚好去了一趟惠城,不是专为调研,是探亲访友加度假的性质,所以没怎么看盘,说说对惠城的基本认知和看法。
首先,惠城比我想象中好很多。
之前对惠州一直抱有成见,临深和大亚湾的建设又实在一言难尽,所以对惠城不敢抱太多期望,期望低了也是好事,反而会收获意外的惊喜。
做为惠州的主城,惠城的面积相当大,有1171平方公里,辖8个街道办和5个镇,相当于深圳面积的58%,在地图上对比一下深圳和惠城的大小。
惠城这个地方,自然资源得天独厚,有山有水,珠江的主支流东江,自西向东贯穿整个惠城,除了东江,还有西枝江等支流,这样天然的水系资源,深圳只有流口水的份儿。
惠州多山,平地资源自然稀缺,惠城的平地集中在中心的主城区和东江两岸。
惠城1171平方公里,东西两端基本可以忽略不计,看它中心的主城区即可,主要包括江北、水口,东江新城,河南岸,最多加上一个麦地。
3
惠城的老城区,集中在东江和西枝江以西,和大多城市一样,老城区街道拥挤,面貌老旧,老房子非常多。
老城被开发殆尽之后,需要新城的转型,惠州政府权衡再三,把市政府放到了江北嘴的滨江地带。
05年左右开始投入建设的江北新城,真是下了惠州的血本,单从今天的城市界面来看,又漂亮又宜居还高大上,说惠州政府只会卖地的,不妨来看看江北新城,印象肯定会有改观。
这里有惠城最大的CBD
有体育公园
有会展中心
市民公园
华贸中心
除了这些,还有科技馆,博物馆,文化艺术中心,美术馆,规划展示馆,还有沿江而建的东江公园,个个高大上,充满现代艺术气息。
来到江北,你一定会改变对惠州的固有印象。
惠城政府不计代价把最好的资源一股脑砸在了江北新城,连为数不多的中高端就业机会也集中在这里,毫无疑问,江北新城是惠城综合评分最高的地段,未来二十年也不会被超越。
4
这么好的地段,还有江景加持,应该卖多少钱?
次新1万8到2万5,老旧点的不过1万4。
惠州的房子,真是太便宜,太亲民了。
惠城房价的另一个高地是金山湖。
金山湖是紧临西枝江的一个小岛,岛上都是中高端楼盘和别墅,房价1万7到2万4,和江北基本持平,对比厦门岛动辄七八万的房价,金山湖的价格也是低到了尘埃里。
惠城第三个房价高地,东江新城和河南岸的滨江区域,房价1万5到2万5,品质最好的滨江大宅汇珑湾和珑湖湾,均价2万7。
除了这几个片区,惠城其他区域的房价基本都在1万到2万之间,老房子不到1万。
惠城的房价体系很简单,中心区就是房价高地,把握住两个要素,一是市政府周边,二是沿江带,只要区域小环境较好,产品次新,房价就能上到两万,再有江景的加持,能冲到2万5。
从中心区到外围,房价一圈圈降低,因为惠城没什么大概念和产业突破点,所以不存在外围某个片区会异军突起,房价暴击,类似深圳的光明。
所以在惠城买房不要去寻找什么洼地,幻想从1万大涨到2万,不存在的。惠城房价本来就便宜,想升值空间大一点拣好的买就是了。
不过惠城最贵的房子既不在江北,也不在东江,而在老城区南湖,这里的老房子破了3万的天花板。
聪明的朋友估计猜到了,没错,学位房,惠城最好的惠州一中位于这里。
不管哪个城市,学位房都是最刚的产品,惠州也不例外。
5
惠城给我最大的感受就是:
有山有水,非常宜居,新城高端大气,老城配套齐全。
房价丰俭由人,从七八千到两三万都有的选,首付最低三十万,最多百来万,就能定居惠城,享受慢生活。虽然这里的高端就业机会很少,但对不追求高收入的人来说,是个不错的选择。
从惠城回来,我一直在想,那么多把房买在临深的深圳人,如果不是为了通勤自住,只是为了资产保值或者给父母居住,买在临深,真不如买在惠城。
父母养老,更看重生活配套和自住体验,这方面惠城比临深和大亚湾强太多了,距离虽然比临深多了三十多公里,但只要不是经常见面,距离70公里和100公里没有本质区别。
保值升值方面,我搜集了最近十年,惠城,临深和大亚湾三个片区次新楼盘的房价变化,发现惠城近几年的表现比临深要好多了,对比图表如下。
2010年三个片区房价差别不大,临深和大亚湾四千多,惠城高一些五千多,一直到2018年,三者的差距仍未拉开,惠城比临深贵1000,比大亚湾贵2000。
最近三年,惠城的优质次新和临深大亚湾差距开始拉大,惠城接近两万,临深和大亚湾仍在一万五六徘徊。
这说明在惠州买房,只要买对产品,惠城的升值要高于临深和大亚湾,现在就能看出,惠城的江景房开始冲击3万,大亚湾卖到1万5都很费劲。
6
为什么临深和大亚湾会输给惠城,一是实际的配套和居住价值,二是供应量。
在售的二手房,大亚湾2.5万套,惠阳1.6万套,惠城7958套。再叠加大亚湾和惠阳巨量的新盘供应,这个数据对比就更吓人了。
配套和就业机会,临深和大亚湾都没法和惠城比,供应量又大的惊人,升值后劲不足太正常了。
如果不是深圳人的临深情结,开发商铺天盖地的宣传,和自媒体的疯狂带货,临深和大亚湾连现在的均价都到不了。反而是惠城,关注度低,投资客少,房价稳扎稳打没有泡沫。
惠城虽然经济一般,也没啥可圈可点的产业,但对比楼市存量数据和130万的人口,目前的价格很扎实,还有继续上行的空间。
顺便吐槽一句,虽然在惠城只呆了两天,但感受到的城市风貌和管理水平,比深圳差的不是一半点,当然如果水平高也不是这个价了,鱼和熊掌不可得兼。
最后,我对惠城买房的建议如下:
1、深圳人在惠州买房,纯投资非自住,或者给父母居住,买临深和大亚湾不如买惠城;
2、惠城买房,要买江北或滨江次新,不要贪便宜买中心区老破旧或非中心区新盘;
3、不管是买临深还是惠城,都不要对涨幅抱有不切实际的幻想,但只要不买错,跑赢通胀还是没问题的。
深圳和佛山二手代购持续进行中,有购买意向者咨询千亦
楼市投资瞬息万变,不进则退,来大渔的财智圈每天学习,持续进步
本站仅提供存储服务,所有内容均由用户发布,如发现有害或侵权内容,请
点击举报
。
打开APP,阅读全文并永久保存
查看更多类似文章
猜你喜欢
类似文章
惠州是坑还是宝呢?区域非常关键!
深陷双中心困扰的惠州,会是广东下一个万亿城市吗?
在惠州哪个片区买房好? 惠州各片区优劣势一览
惠州市城市总体规划(2006—2020年)
【期盼】2015年最值得期待的惠州十大城建工程(图)
注意:惠州要开挂了!大家都顶起来!
更多类似文章 >>
生活服务
热点新闻
留言交流
回顶部
联系我们
分享
收藏
点击这里,查看已保存的文章
导长图
关注
一键复制
下载文章
绑定账号成功
后续可登录账号畅享VIP特权!
如果VIP功能使用有故障,
可点击这里联系客服!
联系客服
微信登录中...
请勿关闭此页面
先别划走!
送你5元优惠券,购买VIP限时立减!
5
元
优惠券
优惠券还有
10:00
过期
马上使用
×